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注文住宅・建売・市街化区域・調整区域で悩んでいます

私の住む地域は、埼玉県の市街化区域です。近所では沢山の建売が売られています。住宅購入を検討しはじてめから、何軒かの建売に見学に行きましたが似たり寄ったりで買おう!とは思えませんでした。そこで注文住宅を検討してみようと家族で話し合い、土地探しをはじめました。今住んでいる場所は市街化区域なのですが、徒歩15分~20分ほどで調整区域があります。

そのため、自宅近くでの土地探しでは市街化区域(坪単価50万~60万の宅地。100㎡~160㎡がよく売られています)、調整区域(坪単価25万前後の宅地や雑種地120㎡~200㎡)と両方が出てきます。どちらが自分達にとってのメリットなのか、答えが出ずに悩んでいます。

予算が限られていますので、そこも悩みの種です。
簡単にですが、家族の情報です。
年収 夫 600万
私 320万

子供2人 1人は高校3年来年度1年間専門学校にいきます。費用は用意できています。
下の子は中学2年生。高校→専門学校と考えていますが、まだ費用の用意はできていません。

4000万円~どんなに高くても4500万のローンで収めたいです。自己資金は50万程しか出せないです。

①この地区でこの予算での注文住宅は無謀でしょうか?土地のサイズは120㎡くらいがベストかなと思っています。
②建売と注文住宅では将来の資産価値は変わるのでしょうか?
③市街化調整区域と市街化区域で土地価格がここまで変わると、どうしても気持ちが調整区域に偏ってしまいますがネットで調べるとデメリットが多く出てくるため、そこも悩んでいます。
④建物と土地の価格のバランスはどのくらいが適正なんでしょうか…そもそも適正があるのかが分かりません…

まとまらない文章で、質問だらけになってしまいましたがもしアドバイスなどありましたらお願いします。

専門家の回答

11件

2019年 5月14日
あなたの言っている市街化調整区域の土地は家を建てられるか確認していますか?
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ユーザーの返答

2019年05月15日

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お返事ありがとうございました!
不動産屋さんいわく、誰でも家を建てられる場所とのことでした。

星マーク
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2019年 5月14日
いろ さま

はじめまして
東京・白金の設計事務所:前田敦計画工房の前田と申します。

市街化調整区域では建築のための条件が多々あります。
参考サイト
https://iqra-channel.com/choseikuiki-kenchikukyoka
これらの条件を満たしていないと建築することができません。

以前、埼玉県内の市街化調整区域で農業従事者の条件を満たした方の住宅設計を手がけたことがありますが、開発手続きがとても大変で、とても時間がかかります。
つまり、ハードルの高い土地だから価格が安いと言えます。

ご質問への回答ですが、埼玉県でもどのエリアかによって、予算的にどうか?資産価値はどうか?建物と土地価格のバランス等も異なります。

弊社では、昨年、埼玉県狭山市で4500万年の予算で土地購入から家づくり(注文住宅)までをサポートさせていただき、先月、無事に引越しをされています。

概ねの総予算、希望エリア、希望の建物の広さ等を伺い、それに応じた土地探しをサポートしております。具体的にご相談ください。
下記ホームページからメールをいただきますれば幸いです。

■前田 敦 / atsushi-maeda   
一級建築士事務所 前田敦計画工房
〒108-0072 東京都港区白金2-1-1 パセオ三光坂408
URL: www.mac-atelier.com
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ユーザーの返答

2019年05月15日

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お返事ありがとうございました!やはりハードルが高いのですね。家族で検討していきたいと思います!

星マーク
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2019年 5月14日
市街化調整区域は一定の条件のもと「自己用の住宅」しか建てられないので担保価値が低く、住宅ローンの審査が通りにくいです。
はじめから受け付けないか、審査してみないとわからないという金融機関がほとんどです。
仮審査でもある程度の図面と概算見積書が必要なので、注文住宅の場合は中止となってっも設計費用などがかかる場合があります。
土地を現金で買うのではなく、フルローンに近い場合は事前に複数の金融機関に相談したほうがよいです。
場合によっては対応できるという場合も、どのような条件で建てられるか、都市計画法の複雑な規定を理解した上で役所に確認しなければ金融機関とも相談できないので、建築士に土地探しの段階から相談しないとかなり面倒です。

上下水道があるかどうかで付帯費用も100〜150万円程度違ってきます。また、開発許可等の手続きに10〜20万円程度、建築士費用がかかります。
市街化調整区域の敷地面積は市町村で最低の坪数が決められていて60坪以上の場合が多いかと思います。
矢印
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ユーザーの返答

2019年05月15日

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お返事ありがとうございました。詳しい金額まで書いていただき、大変参考になりました。家族と検討していきたいと思います。

星マーク
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2019年 5月14日
いろさま
はじめまして。
東京都練馬区の三浦尚人建築設計工房の三浦と申します。
ご質問の内容を拝読しました。

4つのご質問についてですが、

①埼玉県ということですが、埼玉県も広いので住まいを希望されている地区(エリア)が具体的にどのあたりなのかによって異なりますが、坪単価50~60万円の市街化地域であるならば、希望されている土地の広さが120㎡(36坪程度)ということなので、注文住宅でも可能だと思います。ただし、住宅についてのご要望を伺っていませんので、特別な設備仕様などがございますと住宅本体の建設工事費が高くなってしまいます。

②将来の資産価値についてですが、これは一概に比較することは難しいです。
使われている屋根材や外壁材をはじめ内装材の仕様グレードにより、住宅本体の耐久性や資産価値も異なるからです。

③市街化調整区域は、ほかの建築家の方もご指摘のとおり、住宅を建設するためには相当ハードルが高く、原則住宅の建設が不可のケースがほとんどです。
したがって、制約の多い土地であるので土地の価格も市街化地域と比べて安く、土地の資産価値も低く、金融機関によるローンも組みにくいケースが多いので、懸念されているとおりデメリットのほうが多いと思います。

④建物と土地の価格バランスが、実は最も大切だと私は考えます。
「設計事務所に設計依頼をするためには土地が決まっていないといけないのでは?」
と誤解されている方が意外に多くおられます。
もちろん、既に土地をご購入された方からのご依頼もいらっしゃいますが、
私どもの事務所の場合、むしろ最近では建て主様と一緒に土地探しから携わるケースが増えています。
設計事務所側も、土地を探す段階からご相談される方のほうが良いと考えます。
設計事務所にとりましても、建て主様の希望されている住まいについて詳しく話を伺ったうえで土地を探したほうが、条件に合った土地を見つけやすいからです。
また、トータルのご予算を把握してから土地と建物の予算配分を検討してから土地探しからの住まいづくりを進めて行くほうが利点が多いと考えます。
たまにいらっしゃるのは、既に土地をご購入された段階で相談にお見えになる方で、
ご予算の多くを土地購入に充ててしまい、最も大事な建物(住まい)のご予算が充分残っていないケースがございます。
もちろん、家を建てるための土地は大切ですが、自分たちが望む住まいを実現することが一番大事ですので、土地と建物(住まい)のコストバランス(予算配分)を考慮に入れた住まいづくりが宜しいかと思います。
そのために設計事務所は、土地探しからサポートさせていただいております。
ご参考までに、私どもの事務所のウェブサイトをご覧ください。
土地探しから携わりました住宅も事例でございますし、土地探しからはじめる住まいづくりについての説明もございます。
どうぞ、よろしくお願いいたします。
・三浦尚人建築設計工房ウェブサイト
 https://www.miura-archi.com/
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ユーザーの返答

2019年05月15日

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詳しくご返答頂きありがとうございました。もう一度話し合いをしてみたいと思います。また予算配分についても、大変勉強になりました。

星マーク
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2019年 5月14日
いろさん

市街化調整区域についてはほかの方も書かれていますが
家を建てやすい区域ではありません。
土地探しで不動産業者とは打ち合わせされていますか。
住宅ローンなども考えると市街化区域で探すことになると思います。

次に土地の大きさですが4人家族であれば
100平米で使いやすい間取りを提案できます。
120平米無くても設計の工夫が良い間取りを作ります。

建売と注文で資産価値の比較ですが。
資産価値は欲しいと思う魅力が大事です。

最近は他の不動産と比較して間取りや建物性能で
良いものが評価されるように変わってきました。

いろさんご家族にとって限られた予算と思いますが
不動産を所有するなら魅力のある家づくりが大事です。

デメリットがある調整区域は住宅ローン審査でも不利です。
ローンが組めなければ建てることもできません。
安いからといって選択肢にはなりにくいと思います。

建物と土地のバランスの検討ですが
まず、建物の希望の整理と性能を確保した予算のめどを建てます
建物のめどが付いたら住宅ローンの融資可能額の検討です。
そして予算が決まったらそれにあわせて土地の検討になります。

土地探しからお手伝いしていますが
目途を建てて土地探しをして希望の土地に
どういう家が建つか目途が付きますので
納得して購入して頂いています。

もしご興味あればご相談ください。

■安らぎ豊かな和のデザイン■
■地震に強い安心の耐震設計■
■冬暖かく、夏涼しい高断熱■

一級建築士事務所 匠拓:寺澤 秀忠
WEB:https://www.syotaku.jp/
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ユーザーの返答

2019年05月15日

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大変参考になりました。ありがとうございます。早速話し合ってみたいと思います。

星マーク
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2019年 5月14日
こんにちは、さいたま市で設計事務所をしております、ポーラスターデザイン一級建築士事務所の長澤と申します。
埼玉県とのことでお近くかもと思い書かせていただきました。
①この地区が少々わからないのですが、注文住宅は全く無謀ではないと思います。
②普通の不動産として考えた場合差異はないと思います
③調整区域の場合、いろいろな条件や制約で建築できる時と難しいケースがございます、その辺りも含めて購入検討時にメーカーや建築士への相談が必要と思います。
④トータルな資金の中で計画が成立するかがポイントです。土地と建物以外にも諸費用含めて建築計画には費用が必要になることが多く、そのあたりも含めてご提案できることが重要と思います。
土地+建物+外構+設計監理料+諸費用がトータルな資金計画の場、例えば
土地1300+建物2500+外構200+設計監理料270+諸費用200=4470万円のようになるのですが、地盤改良や上下水の状態でもプラス費用がかかったりすることもありますので、やはり敷地を把握した上で判断する必要があると思います。

何れにしても建てたい建物のイメージ含めてどちらかの設計事務所への相談はよろしいと思いますので、ご検討いただければと思います。

私の事務所も相談など無料で承っておりますので、お手伝いできそうでしたら遠慮なくご相談いただければと思います。
よろしくお願いいたします。

https://www.polarstardesign.com

ポーラスターデザイン一級建築士事務所
polar star design architect office
長澤 徹|ながさわ とおる
〒336-0042
埼玉県さいたま市南区大谷口1398-11
tel:*****
fax:048-708-0536
polarstard*****.com

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2019年05月15日

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お返事ありがとうございます。外構費や設計監理料など色々かかるものもしっかり計算しないとですね。話し合ってみます。

星マーク
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2019年 5月14日
いろ 様
はじめまして。LIFULL HOME’S住まいの窓口のはやしと申します。
注文住宅の建築はわからないことが多く、戸惑ってしまいますよね。

まず、いただいたご質問にご回答させていたただきます。

4500万円以内に収められるように、進めていくことは可能かと思います。
ただ、いろ様のご要望によっても回答は異なりますので、より詳しくお話をお聞かせいただけると幸いです。


建売住宅と注文住宅の将来の資産価値については、一般的には万人受けしやすい建売住宅のほうが売却しやすいとは言われています。ただし、売却のしやすさはその時の情勢や、立地などにも大きく左右されますので、この限りではありません。


いろ様がおっしゃる通り、市街化調整区域にはインフラの整備に費用が掛かる可能性がある、将来売却できない可能性も高い、手続きが煩雑で時間がかかるなどデメリットも多くございます。


坪単価50万~60万のエリアであれば、費用を土地:建物=1:1くらいで考えるのがいいのではないでしょうか。
ただ、一点知っておいていただきたいのは、多くの方が、まずはお土地を見つけてから、とお考えになることが多いのですが、本当は、理想の建物の費用から、残りの費用でお土地探しをしていただいたほうが、満足度の高いお住まいを実現することが可能です。
せっかくの注文住宅なのに、お土地を買った後で、「この土地では理想の住まいが建たない」「お土地に予算がかかりすぎたせいで、建物を妥協しなければならなくなった」なんてことになってしまったら、とても残念ですよね。
お土地についても快くご相談にのってくださる建築会社様も多数ございますので、そういった会社様と進めていくことをオススメいたします。

私たちLIFULL HOME'S住まいの窓口は、建築会社ではございませんので、第三者の中立的な立場から、いろ様のご相談にお応えさせていただきます。
いろ様のご要望を詳しくお伺いしたうえで、ご対応いただけそうな不動産会社様をご紹介させていただくことも可能でございますので、お気軽にメッセージをお送り下さいませ。
何卒よろしくお願いいたします。

▼LIFULL HOME'S住まいの窓口ホームページ
https://www.homes.co.jp/counter/
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2019年05月15日

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お返事ありがとうございました。色々なご意見が聞けて、大変参考になります。家族で検討していきたいと思います。

星マーク
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2019年 5月15日
いろさん、こんにちは。

茨城県の設計事務所を主宰している 西原有希子建築設計事務所 西原有希子です。

私自身は調整区域に住んでおります。
今のところ問題ありません。
ただ、ややこしいので市街化調整区域で建てたいときは、不動産やさんで相談するなり、設計事務所や工務店を頼るなりしてプロの力を借りましょう。
もちろん私でもOKです。

①この地区でこの予算での注文住宅は無謀でしょうか?土地のサイズは120㎡くらいがベストかなと思っています。
 →何とかなります。市街化区域だと素材・設備にこだわる等は厳しいかと思われます。建売のどこが駄目だったかを思い出していただければと思います。
  
②建売と注文住宅では将来の資産価値は変わるのでしょうか?
 →同じ形状、同じ間取りと仮定するなら、特に変わりません。

③市街化調整区域と市街化区域で土地価格がここまで変わると、どうしても気持ちが調整区域に偏ってしまいますがネットで調べるとデメリットが多く出てくるため、そこも悩んでいます。
 →市街化調整区域は売却の段階で市街化調整区域より思ってたより安く査定されます。そこを踏まえてどう建てるかですね。
売却の段階で、土地の資産価値がどうとかは誰も想像つかないので、何とも言えませんが。

④建物と土地の価格のバランスはどのくらいが適正なんでしょうか…そもそも適正があるのかが分かりません…
 →一人ひとりバランスは違うと思います。
  どんな家に住み、どんな生活がしたいか?によります。
  ちなみに私なんかは、モデルルームになるような家を建て、家庭菜園をしたい。
  という希望をもって建築しました。

  資金計画書をどこかで作成していただくとよいかと思います。

土地は、細かく見ていくと建築条件付きや、水道引込をしていない、下水道がない、
等々色々詳細な条件が書かれているので、そのあたりの金額を考えると実に巧妙な金額設定になっていることが多いです。

良い家が建てれますように。
矢印
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ユーザーの返答

2019年05月15日

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お返事ありがとうございました。モデルルームで家庭菜園とても素敵ですね。家族で話し合い、もう一度どんな家がいいのか整理してみたいと思います。ありがとうございました。

2019年 5月15日
はじめまして、U建築企画の鈴木と申します。

一般論としては、概ね他の建築家の方々が仰っている通りかと思いますが、
現在調整区域で住宅を設計中で、またこれまでも調整区域で複数の住宅を設計させて頂いた経験から申し上げますと、市街化調整区域は自治体によって制約が異なる場合があり、また土地の状況、さらにはお客さまの状況そして価値観も様々ですので、丁寧に条件等を書いて頂いていますが、なかなかこの情報量だけでいろ様にとって適切なアドバイスをするのが難しいです。

しかしながら文面から、建売とは違う理想の家(注文住宅)を建てたい、という思いを強く感じましたので、であるならば、まずは建物に予算をよりかけられる可能性がある調整区域で個別具体的に、ピンときた土地から、検討を始めてみるのがいいのではないかと思いました。

ただし自分だけで検討しようとしても、わからないことも多いかと思いますので、専門家の助けが必要かと思います。土地探しの段階から相談に乗ってくれる設計事務所や住宅会社は多いと思いますので、土地探しと同時に、家づくりの伴走者を早めに探されることをお薦めします。これについても土地と同じで、設計事務所も住宅会社も様々ですので、ピンときたところから、実際に会っていろいろな話をしてみることをお薦めします。

家づくりは大小様々な決断の連続です。自分に合う設計者に出会うことが、理想の実現への近道だと思います。

当事務所も随時相談を受け付けておりますので、よろしければお気軽にお声掛けください。
矢印
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ユーザーの返答

2019年05月29日

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ご返答が遅くなり、申し訳ありません。
大変参考になりました。家族での話し合いをしてみたいと思います。やはり注文住宅は、夢が広がり楽しいですね!本当にありがとうございました。

2019年 5月16日
はじめまして、埼玉県ふじみ野市にあるアーキネットデザイン主宰の市川均と申します。私は都市計画も専門としており、また地元なので埼玉の調整区域の事情に詳しいので回答させていただきます。埼玉県は、戦後の市街化が著しく、一度市街化区域と設定した区域を市街化調整区域に戻すという逆線引きという事を行なった自治体が多くあります。よって、市街地のすぐ近くに調整区域がある事は珍しい事ではありません。よって、私は県内で多くの調整区域に建物を建てた経験があります。もちろん、場所(自治体)によってその基準は違いますが、手続きもそれほど大変ではない事も多いですので、一度具体的なご相談をしていただければ、きちんとご説明させていただきます。ちょっと専門的な説明になりますので、これ以上詳しく説明出来ませんがご了解ください。
では、地元ですので遠慮無くご連絡下さい。もちろん相談は無料です。
アーキネットデザイン
http://www005.upp.so-net.ne.jp/ArchiNet/
矢印
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ユーザーの返答

2019年05月29日

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ご回答ありがとうございました。大変参考になりました。そして、家を建てるのってほんとに難しい!と痛感しています。また質問をすることもあるかと思いますが、どうぞよろしくお願いします。

2019年 5月21日
家は買うものではなく
造るものだとおもいます
かかる費用を抑える工夫もできます
ご家族の家に対するご要望やお考えをおまとめになり
もしテイストが合うようでしたら色々とご提案はございますのでご連絡ください
土地に関しましては
価格や区域はもちろん大切ではありますが
周辺環境をみてご家族が安全快適に暮らせる場所かを1番にご検討されるとよろしいかと思います
矢印
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ユーザーの返答

2019年05月29日

いろのプロフィール写真

ご回答ありがとうございます!家族が安心して暮らせるのが、確かに一番いい場所ですね!家族で話し合いをしてみたいと思います。ありがとうございました。

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