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二軒長屋の一軒をリノベーション

奈良県内の某所において、空き家となっている二軒長屋の一軒をリノベーションし、住宅とすることを考えています。
一種住居地域、建蔽容積は60/200、土地は一軒分が45坪、建坪は30坪くらいの二階建てです。

建築物は昭和初期のもの。二軒のうち、今回対象に考えている一軒は、30年ほど空き家の状態でした。もう一軒は、空き家ではあるものの、週に1回は掃除に訪れられていおり、内部は荒れていないそうです。
本当は、二軒とも入手して、それぞれ住宅と店舗として利用したかったのですが、もう一軒はすぐにお譲りされる気がないとのことで、断念しています。

一軒のみ入手して住宅にリノベするとして、基本的にはこちら側の敷地だけでの作業になるかと思いますが、以下の点について懸念しています。

・長屋のため、スケルトン工法のようなことはできないと思うが、内部の間取り変更等は可能なものか。
・屋根や外壁は連続しているが、外観の変更(瓦の葺き替え、木板の張替え、漆喰への仕上げ変更など)は可能なものか。
・隣家の内部状態は確認できていないが、工事に影響することはあるか(所有者ご本人曰く綺麗にはしているとのこと)。
・その他、一軒のみリノベとなることで設計上受ける制約はどんなものがあるか。
・隣家は住んでいる訳ではないが、どんなことに配慮すべきか(事前の声かけ、工事中の配慮、その他トラブルに発展するおそれのあるケース)。

なお、今回の一軒は、外観また内覧させていただいた感覚として、少なくとも見えている部分の構造材の傾きや腐食はないようでした。

古民家のため、ケースバイケースの部分が多いこととは存じますが、何卒ご教示くださいますよう、お願いいたします。
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2020年 4月25日
私なら後々のこと考えて隣接壁を2重壁として単独自立できる構造体とし将来の分離を考えて設計します。
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2020年 4月25日
事情がとても複雑なケースですので、早めにお近くの設計事務所に相談されると良いと思います。隣家の所有者とも綿密な打ち合わせが必要だと思います。
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2020年 4月25日
はじめまして。
大阪市を拠点としますメラーキテクチャ アーキテクツ 建築研究所の吉松と申します。
ご質問内容を拝見しました。
長屋の切り離しは行わない前提で回答します。

・内部の間取り変更等は可能なものか。
→間取りの内容によりますが、変更は可能です。ただ、構造的に主要な柱を抜いたり、移動させたりはほぼ無理だと思われる方が良いです。(隣家と一体の構造体である可能性も高いため)

・外観の変更(瓦の葺き替え、木板の張替え、漆喰への仕上げ変更など)は可能なものか。
→納まりについては工夫が必要ですが可能とは思います。ただ既存よりも極端に重い素材の採用はできません。(重量物を載せる、荷重設定が増加する用途変更も不可)
また、お写真見る限り、近隣も同様の素材感で仕上げられているように思いますが、地域で意匠制限があったりするので事前確認が必要です。

・隣家の内部状態は確認できていないが、工事に影響することはあるか
→既存と計画内容にはよりますので、なんともいえませんが少なくても隣家との外壁や屋根といった異種素材が取り合う箇所の補修に関する費用負担は必要です。(ちょうどの場所で切りなせるかどうかは既存や材料の割りによるため)
事前に屋根裏や各階床下も事前に確認しておく方が良いです。

・その他、一軒のみリノベとなることで設計上受ける制約はどんなものがあるか。
→さきほどの通り、仕様や計画は制限されますが一般的なリノベーションとかわらないので問題ないかと思われます。あとは隣家の各部との納まりが検討必要なところでしょう。

・隣家は住んでいる訳ではないが、どんなことに配慮すべきか
事前の声かけは当たり前に必要です。工事中は振動や音がダイレクトに伝わるので、それにより隣家内でほこりがまったりということはありえます。

長屋の工事はダイレクトに影響が伝わるということもあり、その後の生活に大きく影響する可能性あります。事前のチェックをできるだけ行い、丁寧に物事を進めていくようにしてください。

その他、ご不明な点がありましたら、お問い合わせください。
・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・
MERAKITECTURE ARCHITECTS STUDIO
メラーキテクチャ アーキテクツ 建築研究所
http://www.merakitecture.jp
https://www.instagram.com/merakitecture_architects/?hl=ja
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2020年 4月26日
佐久間と申します。写真を拝見しまして、一体的な建物と推察いたしました。もしそうであれば改修や大規模な修繕を行うにあたり、常に一方の所有者と合意されて進める方が良いと思います。構造上のバランスに配慮して建物全体で計画して補強できると良いと思いました。
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2020年 4月26日
京都で設計事務所をしておりますI.M.A DESIGN OFFICE(アイエムエーデザインオフィス)と申します。

二軒長屋の一件を住宅としてリノベーションされる事について、
おそらく梁は二軒繋がってるかと思います。梁と、それを支えてる柱は抜けない可能性高く、これが一番の設計上の制約です。ただ壁と床は抜けるかと思いますので間取り変更は十分に可能です。
外観の変更も出来ると思います。
後は長屋をリノベーションする上ではお隣さんとの間の壁を遮音材で覆う工事が必要かと思います。

京都で設計をしているとリノベーション案件が多く、建物の状態や隣家の方との関係性等によりケースバイケースで対応する事が本当に多いです。

その他ございましたらご協力させて頂けるかと思いますので、お気軽にご相談下さい。
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2020年 4月26日
もちもち さま。

はじめまして。榊原節子建築研究所の榊原と申します。
大阪で設計事務所をしています。

お写真を拝見すると、風情がある長屋ですね。良い建物に出会われましたね。

長屋は、構造としては隣の家と繋がっていますから隣家の配慮をする必要はあるものの、まずはご自身の家について必要な耐震補強をして、住うにあたっての安全性を確保するという考えかと思います。
耐震の考え方は、既存の現況調査からはじまり専門性が要りますので、まずは建築士などへのご相談をおすすめします。

もちろん制限はあるものの内部の間取り変更、外壁変更(景観条例があるかは別として)は可能です。
せっかくの趣きのある建物ですから、その良さを生かしながら、暮らしに添うように改修していくのが適しているように感じました。

私どもも長屋の改修は行っています。大阪市内ではありますが、昭和初期の長屋を若いご夫婦のお住まいとして改修した事例も、ホームページにのせていますので(福島の長屋)、ご覧いただけたらと存じます。
この家では、2階を開放的なLDKにするにあたって、1階に耐震補強を集中して行なっています。

ご相談や現地確認などは、お近くですので伺えます。またご相談ください。

どうぞ、よろしくお願いいたします。


榊原節子建築研究所 榊原節子
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2020年 4月26日
多くの建築家がお答えになっているので、それ以外のことをコメントさせていただきます。昭和初期の建物ですから、昭和25年にできた建築基準法より前の建物になり、既存不適格物件になります。床面積を増やさない限り、改修工事は可能で、確認申請などは発生しません。写真を拝見する限り、道路側に塀と門構えまであるので、長屋といってもレベルが高く、外観を見るだけでも状態は良いように思います。改修するにあたって大事なのは、この建物の良さを理解し、片方の住戸だけ外観を大きく変えるような改修を行わないほうが良いと思います。できれば意匠的に大きく変えず、対候性能を上げるために外部の素材を新しいものと取り換えるくらいの感覚で改修するのが良いと思います。こういった物件の改修工事は、改修内容をお隣さんとお話合いしながら進めることが大事で、そういうコミュニケーション能力のある建築家に設計を依頼されることをお薦めします。お隣も老朽化しているわけですから、屋根などは一緒に改修したいということになる可能性もあります。当然お隣の部分の改修費は、お隣が負担されることになるわけですが、そういった微妙な話し合いを、建築主の代理人としてできる人が必要なのです。

しかしながら、内部は構造体の構成を大きく変えなくても、かなり自由に改修できます。今までとは全く異なったインテリア空間にすることも可能です。ただし構造補強するのに、新築建物で使うような筋違い(すじかい)などを入れることは厳禁です。こういう町家は、構造的に柔らかい構造体ですので、そこに硬い筋違いなどを入れると、地震時にその筋違いが逆に他の部分を壊してしまいます。柱と梁の接合部に補強金物などを使用して、柔らかい構造体として補強していくことが大事です。また将来、万が一、隣家が解体されても大丈夫なように構造補強しておくことも忘れてはなりません。そういうことを理解した建築家に相談されることをお薦めします。

いずれにしても、建築家とじっくり話し合いながら、この町家の持つ意味を理解して計画を進められることが大事かと思います。単にプランやデザインだけ提案するようなかたちで改修を進めては、この町家の持つ意味が損なわれてしまいます。

この町家があと100年持続するような改修工事になりますように!
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2020年 4月26日
もちもち様
大阪で設計事務所とNPO法人を主催する中原と申します。
ご質問についてお答えいたします。

・長屋のため、スケルトン工法のようなことはできないと思うが、内部の間取り変更等は可能なものか。
A.構造を確認の上になりますが、可能です。

・屋根や外壁は連続しているが、外観の変更(瓦の葺き替え、木板の張替え、漆喰への仕上げ変更など)は可能なものか。
A.外壁の変更はさほど問題ありません。屋根についても出来ないことはありませんができればこの機会に燐家の方と調整をして全体の葺き替えをお勧めします。

・隣家の内部状態は確認できていないが、工事に影響することはあるか(所有者ご本人曰く綺麗にはしているとのこと)。
A.おそらく左右対称になっているとは思いますが、リノベーションにあたって燐家の構造調査のために見せていただきたいです。屋根裏、床下など。

・その他、一軒のみリノベとなることで設計上受ける制約はどんなものがあるか。
A.隣家との共有部分の扱いを明確にしておけば特にありません。

・隣家は住んでいる訳ではないが、どんなことに配慮すべきか(事前の声かけ、工事中の配慮、その他トラブルに発展するおそれのあるケース)。
A.事前の声掛けはもちろんですが、工事前に隣家のクラックや倒れなど調査をして写真を撮っておいたほうがトラブルは避けられます。いずれにしても事前にきちんと詳細まで同意を取っておくほうが良いです。


町家や古民家のリノベーションや伝統素材・日本建築の研究発信を行うNPO法人「社の極」も一度ご覧ください。

有限会社設計処草庵
http://www.soann.co.jp
NPO法人「社の極」
http://www.yashironokiwami.com
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2020年 4月27日
もちもち様

京都市で設計事務所をしておりますアトリエ・アッシュの矢田朝士と申します。
ご相談内容について、回答致します。

・内部の間取り変更等は可能か?
 →構造に関わる部分を撤去するなどはまず出来ず、
  希望内容によっては実現出来ない部分もあると思いますが、
  制約のある中で最大限の魅力を作り出すのが建築家です。

・外観の変更(瓦の葺替え、木板の張替え、仕上げ変更など)は可能か?
 →可能です。(隣家仕上げとの切替部分に注意が必要です)

・隣家は、工事に影響することはあるか?
 →基本的には隣家と一体で建物が成立しているとお考え下さい。
  隣家との共有壁、柱、梁、母屋の工事に特に注意が必要です。
  共有壁は、恐らく土壁ですので、もちもちさん側の扱いが要検討です。
  (詳細はご相談時にお伝え致します)
 →共有壁の横に新たに壁を造り、将来的に隣家と切り離せる対策を施すのがベターです。

・一軒のみのリノベーションで設計上受ける制約は?
 →耐震補強を「どのように」「どの程度」するか、要検討です。
  隣家の方への相談も必要になる場合もあります。

・隣家に対してどんなことに配慮すべきか?
 トラブルに発展するおそれのあるケース
 →事前挨拶と説明、隣家内部調査(工事による損傷根拠把握)、工事概要の説明、
 →ホコリ、家具の転倒、壁のクラック、断線、雨漏りなどがあります。

当事務所では改修も承っておりますので、作風を気に入られるようでしたらご相談ください。

ATELIER-ASH / 矢田朝士
www.atelier-ash.jpn.com
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2020年 4月29日
もちもちさま
はじめまして、ミツバコウサクショ一級建築士事務所の野上と申します。
ご質問に回答させていただきます。


・長屋のため、スケルトン工法のようなことはできないと思うが、内部の間取り変更等は可能なものか。
⇒可能です。内部をスケルトンとすることもできるでしょうし浴室といった水周りの移動も可能です。

もちろん手を付けない方が良い柱や梁といった構造部材はあります。ただ、日本家屋の構造は、イメージとしては柱と梁によるジャングルジムのような骨組みの構造となっており、ツーバイフォー構法など違い構造上必要な壁が固定化されているわけではありません。そのため、間取りのつくり方(間仕切り壁をどこにつくるか)は自由度が高いといえます。


・屋根や外壁は連続しているが、外観の変更(瓦の葺き替え、木板の張替え、漆喰への仕上げ変更など)は可能なものか。
⇒可能です。


・隣家の内部状態は確認できていないが、工事に影響することはあるか(所有者ご本人曰く綺麗にはしているとのこと)。
・その他、一軒のみリノベとなることで設計上受ける制約はどんなものがあるか。
・隣家は住んでいる訳ではないが、どんなことに配慮すべきか(事前の声かけ、工事中の配慮、その他トラブルに発展するおそれのあるケース)。
・今回の一軒は、外観また内覧させていただいた感覚として、少なくとも見えている部分の構造材の傾きや腐食はないようでした。
⇒まとめてお答えいたします。
1.瓦の葺き替えについて
写真を見る限り寄棟屋根といって棟(屋根の一番高いところ)を共有する一体の屋根のようです。葺き替えできなくはないですが、できるなら隣家の所有者さんと一緒に全体を葺き替える方が雨漏りのリスクは少なくできると思います。もちもちさん側だけ葺き替えて万一雨漏りがおきた場合に、隣家の方とトラブルになる可能性がありますので。

2.耐震性について
建物は一体ということですから、構造ももちろん一体、地震時には一緒に揺れます。一番望ましい耐震補強は隣家も一緒に建物全体をバランスよく補強することです。もちもちさん側の住居だけを強くしても隣家は弱いのでそこへ力が集中して、隣家だけに被害が出ることも起こりえます。そうした場合にも隣家とのトラブルになるかもしれません。どうするのが良いかは隣家の方、設計者も含めてよくお話合いをしてから補強を行うことが望ましいでしょう。寝室だけ別の構造体をつくり、つぶれるのを防ぐといったやり方もあるにはありますが。

3.将来のことについて
隣家の方がもし隣家を売りに出す、建て替えるなどで解体する場合に備え、切り離しがしやすいよう境界の壁をつくっておくなどの配慮をすることが望ましいと思います。

4.計画を進める前に
築年数から考えて、傾きや腐食はなさそうということですのでしっかりと手入れされた良い状態の建物なのだと思います。ただ、リフォームの有無にもよりますが、タイル張りの浴室であればその周囲の柱や土台は腐っていると考えてた方が良いでしょう。そうした劣化を計画前に事前にしっかりと把握しておくことが大事です。また、隣家についてもできるだけ、同じように調査をして、改修工事前の状況を把握・記録することが「工事のせいで・・なった」といったトラブルの芽を摘むことにつながると思います。専門家による建物調査やホームインスペクション、耐震診断をしておくと良いのではないでしょうか。その結果をもっていた方が隣家の方との相談もしやすいかもしれません。

古い家の改修工事は工事を始めて解体したら思わぬ劣化が見つかったといった想定外のことがおこりますので、多少の予備費をご用意しておくことをお勧めします。


家づくりが上手くいと良いですね。

建物調査からリノベーションまで具体的なご相談をお受けできますので、ご不明な点がございましたら気軽にご相談ください。


よろしくお願いいたします。

ミツバコウサクショ一級建築士事務所
野上
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2020年 5月 4日
もちもち様

はじめまして、奈良県橿原市で建築設計事務所をしております

建築家の山口哲央と申します。

よろしくお願いします。

もうすでに皆さまがご回答をされていますが、

リノベーションの場合は、

古民家であっても、そうでなくても

骨組みまでの状態に解体しなければ

不明な事が沢山存在しています。

私もリノべーション案件は何軒か手掛けており

現在も奈良県五條市内で築40年、約≒85坪の住宅を

リノベーションしておりますが、

見た目は問題なく、事前の耐震診断でも補強を多少するだけの

資料をいただきましたが、

実際には間取りの変更以外の部分でも

柱や基礎、梁等といった構造材料の入れ替えも

途中で多数必要になってきました。

新築のように計画的にしていても

リノベーションの場合は工事期間の見直しや

工事内容の見直しなどが絶えず発生するので

入居の時期等はその内容を

予め見込んでおくことが大事かと思います。

見えている部分と隠れている部分の差も

大き事が多いので、

予めの対応策の相談が重要となるかと思います。

写真の建物の範囲外の状況(道路周辺・近隣との空き)も、

工事の難易度が予測できるポイントになりますので

対象の建物だけでは無くて

周辺の状況も見ておく事も計画のヒントになります。

まだまだお伝えしたい事はございますが、

資料が限られておりますので

もう少し詳しい内容が分かればまた回答の内容も

変わるかも知れません。

もう少し具体的に、詳細等、気になる事や

ご相談事があれば、お問い合わせはお気軽にご連絡ください。


やまぐち建築設計室「橿原アトリエ」
Yamaguchi Architect Office
建築家・山口哲央
奈良県橿原市縄手町387-4(1階)
橿原アトリエTEL0744-47-2750 FAX0744-47-2613
URL http://www.y-kenchiku.jp/
E-MAIL *****ony.plala.or.jp
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