古家付借地を購入して賃貸併用住宅は可能？

はじめまして。

自分たちが希望するエリアに約150平米／建蔽60％／容積160％の借地が約4000万円で売りに出たため、購入を検討しています。

敷地には古家が経っており、内見させてもらったのですが、築年不詳と聞かされていたわりに、見える部分の痛みは少なく、むしろ味が出ていい雰囲気になっていました。

こちらを改築して建物を生かしつつ、住居併用のアパートにしたいと思っているのですが、借地ではやはり難しいでしょうか？

自宅部分を70〜90平米、賃貸部分を25〜30平米×3室といった感じで想定しています。建物価格が4〜5000万と見ています。

できれば金利の優遇があるフラット35Sが使えるようにしたいのですが、古家＋借地＋賃貸併用という銀行が嫌がりそうな条件がそろっているのと、総予算が大きいので果たして普通のサラリーマンである私にそんな融資がでるのか、またプランとして実現可能なのかわからず悩んでいます。

手持ち資金は1200万円程。夫婦合算で世帯年収は800万程です。

まずは何から始めたらいいのかわからない状態で、こちらにご相談させていただきました。

どうぞよろしくお願いします。