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古家付借地を購入して賃貸併用住宅は可能?

はじめまして。

自分たちが希望するエリアに約150平米/建蔽60%/容積160%の借地が約4000万円で売りに出たため、購入を検討しています。

敷地には古家が経っており、内見させてもらったのですが、築年不詳と聞かされていたわりに、見える部分の痛みは少なく、むしろ味が出ていい雰囲気になっていました。

こちらを改築して建物を生かしつつ、住居併用のアパートにしたいと思っているのですが、借地ではやはり難しいでしょうか?

自宅部分を70〜90平米、賃貸部分を25〜30平米×3室といった感じで想定しています。建物価格が4〜5000万と見ています。

できれば金利の優遇があるフラット35Sが使えるようにしたいのですが、古家+借地+賃貸併用という銀行が嫌がりそうな条件がそろっているのと、総予算が大きいので果たして普通のサラリーマンである私にそんな融資がでるのか、またプランとして実現可能なのかわからず悩んでいます。

手持ち資金は1200万円程。夫婦合算で世帯年収は800万程です。

まずは何から始めたらいいのかわからない状態で、こちらにご相談させていただきました。

どうぞよろしくお願いします。

このアドバイスは、旧HOUSECOの家づくり相談のアーカイブを移行したものであり、現行SuMiKaが提供する機能と齟齬がある場合があります。

専門家の回答

3件

2010年 8月23日
実家が借地で住居+賃貸3室という造りでした。地主さんとの協議次第ですが、借地が問題になることは希ですね。それより改築で十分な資金が借りることができるか?そちらの方が問題です。幾ら程度が良いと言っても耐震補強と間取り変更による大規模改築の費用は建て替え並になると思います。借地に住居+賃貸で新築であれば可能性があると思います。
まず始めるのは、何にせよ住まいを建てるのですからご家族が住みたいと思う設計をされる建築家を見つけることです。土地の購入より建築家を判断するのが先ですね。何人か面談をして、今回の土地の資料があれば計画の可能性を検討を進めてはと思います。頑張ってください。
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ユーザーの返答

2010年08月24日

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ご回答ありがとうございます。
おそらく融資の事を考えると、更地にした上で新築したほうがいいのはわかっているのですが、なんだかもったいなくて…。
建築家さんに相談して、使える部材を生かしてもらったり、雰囲気を踏襲してもらえたらいいのかなと思っています。
仲介業者さんに「まずは銀行に打診に行ってみてください」と言われていますが、建築家さんを決める方が先でしょうか?

2010年 8月24日
はじめまして、アーキネットデザインの市川均と申します。
 借地+古家+賃貸併用という計画ですが、先ずは借地についてですが、借地は定期付きですか、それとも期限無しですか。また、土地利用の制限はありますか。その上で先ず最初は、賃貸に改築する事に関して地主さんの了解を得る事が必要です。
 次に古家ですが、公的住宅ローンを望むのであれば、建物の完了検査済書又はそれに変わる建物の安全性を証明する資料が無いと、融資を受ける事が出来ません。また、古家の改築は増築もするのでしょうか。増築をするのであれば確認申請が必要ですし、増築無しでも建物の規模によりますが戸建て住宅を賃貸住宅併用に変えるためには、確認申請が必要になります。この際に、同様に古家の完了検査済書が必要です。ご質問の内容では、完了検査済書はないようですので、先ずはそれを調べなければなりません。
 もっと具体的に詳細な情報を頂ければ、具体的な回答が出来ると思いますので、直接メールでご相談いただければ幸いです。
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ユーザーの返答

2010年08月24日

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ご回答いただきありがとうございます。
土地は旧法で20年ごとの更新です。古家は現在平屋なので、賃貸するには増築が必要です。
築年月がわからないというぐらいなので、完了検査済書とかがもらえるかは期待薄です。これは売り主に問い合わせればいいのでしょうか?
また確認申請とは誰にどのように申請するのでしょうか?

2010年 8月27日
アーキネットデザインの市川均です。
1、完了検査済書をはじめ、物件に関する問い合わせは、仲介業者がいるのであれば、そこに問い合わせると良いでしょう。
2、建築確認申請は特定行政庁へ提出します。特定行政庁とは、一般的には、自治体(区や市)、県、民間検査機関になります。提出するのは施主の依頼した(施主の代理人である)建築士です。
 古い平屋を2階建てに増築するとなると、基礎を新しくしなければならないと思われます。その場合は新築以上に費用がかかってしまいます。使える部材を再利用するのが良いと思います。
 添付した写真は、およそ300年前の農家住宅の部材を再々利用した物です。20年前と今回と2度建替え、2度再利用しています。私は川越に10年以上おりましたので、古い建物の再利用は慣れていますので、一度具体的にご相談いただければ、きちんと提案させていただきます。
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