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約30坪の土地に完全分離2世帯

私の両親が住んでいる約30坪の土地に、3階建ての完全分離の2世帯を予算3000万円で建てたいと考えていますが、可能なものでしょうか。

その土地は、以下のとおりです。
・第一種中高層住居専用地域、建蔽率60%、容積率200%
・約9.57×10.14メートル
・南側に4メートル道路、両側には隣家あり

1.いろいろ調べてみたところ、道路が4メートルのため、容積率は160%になってしまうのでしょうか?

2.駐車スペースを1台分とろうと思うのですが、住むスペースを最大限に広くとるには、ビルトインにしたほうがいいのか、家の外側にするのと、どちらが良いのでしょうか?

3.1Fに両親、2,3Fに私たち家族が住む予定ですが、両親は1フロアでよいと言っているのですが、小さな台所やトイレ、お風呂、収納場所以外にどれくらいスペースをとってあげることが可能でしょうか?(駐車スペースにもとられてしまうので)

4.2Fと3Fの間に中2階の収納場所をとることは可能でしょうか?

5.3Fに子供部屋2部屋と夫婦の寝室、それと3畳くらいの小部屋をおくことは可能でしょうか?可能な場合、子供部屋と寝室はどのくらいの大きさになるのでしょうか?

コンペでお願いする以前に、何が可能で不可能なのかを確認したく、こちらで相談させて頂きます。
よろしくお願いいたします。




このアドバイスは、旧HOUSECOの家づくり相談のアーカイブを移行したものであり、現行SuMiKaが提供する機能と齟齬がある場合があります。

専門家の回答

6件

2010年 9月11日
ギバーさん

はじめまして、新宿で設計事務所を主宰している片瀬と申します。

敷地面積が、97㎡ 建築面積が58㎡(約35帖) 延べ面積が155㎡
まで可能です。

ガレージを1階に設けると、残り43㎡程度になりますので、ご両親の
住まい(完全分離2世帯住宅)は、少し狭くなりますね。
できれば、駐車場は、屋外に設けた方が良いと思います。
しかし、コストも考慮しても、出来ない訳ではありません。

2Fと3Fに中2階を設けることは可能です。
1Fをガレージにして、その上部にロフトを設けると、スッキリしますよ。
間も無く完成する当社の設計案件も、そのような形式になっております。

計算上は、ワンフロアー最大35帖取れますので、階段・廊下・トイレを除
いても、30帖は取れます。子供部屋を、収納を含んで各7帖とすると
7×2+3=17帖ですので、吹き抜け等も取れ、十分な広さの主寝室も取
れますので、安心してください。

ただし、道路斜線によるセットバック部分は、バルコニーや吹き抜け等に
より、有効活用を計りたいですね。

住宅設計
http://www.maxnet-g.co.jp/associates/residential_design.html
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ユーザーの返答

2010年09月12日

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片瀬さん、回答をありがとうございます。
可能であるということと、前向きで具体的なご意見を頂いて、希望が見えてきたように感じました。
いろいろなことを検討していこうと思います。
本当にありがとうございました。

2010年 9月11日
はじめまして、アーキネットデザインの市川均と申します。
ご質問にお答えします。
1、容積率はその通りです。
2、建物規模、予算配分と計画方針によりますので、どちらとも言えません。
3、2と同様に検討しなければなりませんのでこれも何とも言えません。
4、中2階収納への入り方、と行政庁によって判断が違ってきます。
5、ワンフロアの最大面積は、9.57×10.14×60%=58平米ですので、35帖になります。これを、寝室、子供部屋、3帖部屋、廊下、階段に配分します。トイレは無しであれば階段と廊下を5帖と仮定すれば、35−3−5=27帖ですので、単純に3で割ったら1部屋9帖となります。
 以上、簡単にお答えしましたが、2から5の質問はいずれも、家づくりの計画方針そのものによりますので、そこを決める段階がとても重要になります。コンペも良いのですが、そもそも、どのような2世帯住宅をつくる事が家族みんなにとって『将来ともに』最善なのかを、建築家と議論しながら決めていく方が建て主さんにとって納得できるのではないでしょうか。
 写真は少し大きいですが、完全分離型2世帯住宅です。
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ユーザーの返答

2010年09月12日

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市川さん、回答をありがとうございます。
市川さんがおしゃるとおり、家族みんなにとって将来ともに最善なのか、それが本当に重要だと思っています。
これからも検討を重ねていきたいと思います。

2010年 9月13日
ギバーさん

1のご質問はYES、4のご質問は条件付YES。
ほかのご質問は、プランニングを色々と検討しないことには結論は出ません。

コンペをなさりたいとのことですが、ご質問の項目をコンペにおける建築家の選定条件にすると、ご自身が混乱するだけの結果になってしまうように思います。

建築家を選ぶのは、家作りのパートナーを選ぶことですから、
通じる価値観がありそうとか、話をうまく聞いてくれそうとか、ちょっと無理そうな要望にどのように答えてくれるだろうとか、要望に対して別の視点の案(コペルニクス的転回)を出してくれそうとか、そのような視点でコンペ条件を出すべきだと思うのですが、いかがでしょうか?

こんな話で、余計にこんがらがらせてしまったら、申し訳ありません。
かわしまげん・川嶋玄建築事務所
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ユーザーの返答

2010年09月13日

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川嶋さん、ご回答ありがとうございます。
確かに、建築家の方にお願いするということは、家作りのパートナーを選ぶことなのだなあ、と感じはじめています。
同時に通じる価値観等の条件出しと現実の希望との折り合いがどう、ついていくのか、なかなかそこが想像しづらく、この先どうしていったらいいのだろう、とも思います。
いろいろと検討したり、調べたり、建築家の方にお会いしたりといったことを、地道に行っていきたいと思います。

2010年 9月13日
ギバーさんへ

再び、川嶋です。

設計(或いは設計のための打ち合わせ)の過程というのは、建築の条件を作り上げてゆくことでもあるのです。ああでもない、こうでもない、の過程の中から、選んだり、捨てたり、条件の矛盾を解消したり、或いは条件を発展させたりしてゆきます。

コンペの場合、その過程をお客様サイドである程度まとめなければならないと思うのですが、その場合、ある設計条件がかえって建築家のアイデアをふさいでしまうことが有るんじゃないかと思っています。その意味で、条件づくりは難しいなあと思います。

また、コンペ案を通じて人を選ぶという形になる訳ですが、顔も合わせずに人を選ぶのって、これも難しいだろうなぁ、などとも思います。

ハウスコは、コンペをするサイトなのに、こんなネガティブ発言して申し訳ありません。参考程度に聞き流してください。

かわしまげん/川嶋玄建築事務所

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ユーザーの返答

2010年09月14日

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川嶋さん、ありがとうございます。
川嶋さんの建築への思いや美学が伝わってくるように感じます。
コンペがどういうものなのか、それも伝えてくださっているようにも思います。
条件作りだけでなく、両親や私たち家族の人生をいろいろと考えていこうと思います。

2010年 9月14日
キバーさん、初めまして大阪の岡﨑善久建築設計事務所の岡﨑善久です。

□まず結論から言って建築予算は3000万円でできるでしょう。ただし、建築空間における要望を腹8分目程度に考えていただけたら素晴らしい空間になるでしょう。余裕が豊かな空間を生みだします・・・・。「ひとり言」最近は間取りにおける要望を多いような気がします。

□キバーさんの5つ質問に対する回答させていただきます。(みなさんの回答と重なるかもわかりませんがお許しください。)
(1) 容積率は道路幅員×0.4=160%です。
(2) 駐車スペースは費用対効果でコストのことを考えるとビルトインはやめたほうがベストですね。その分、空間に余裕が生まれるでしょう。
(3) 容積は160%で検討すると「たとえば」3階建ての建築面積16坪のボックスで延床面積≒48坪の家です。(≒30坪×160%=48坪)
両親の家の1階の床面積は16坪。(建築面積は18坪)2階=16坪・3階=16坪です。両親の家の間取りは寝室・DK・コンパクトなリビング・浴室・トイレ・納戸・和室4.5帖程度が可能です。

□下記については条件によって間取りが可能であるがコストに影響する場合もあります。
(4) 打ち合わせの中において収納は十分可能である。
(5) 打ち合わせの条件によるでしょう。例えば、設計における一つの考え方ですが、子供部屋は最低限のみにして、寝るところと収納と本を読む小さな机や通路だけで1m82×3m64で十分です。但し、勉強する場所を子供がどう考えるかです。また、子供部屋は何年後には無駄な空間にもなりますね。だけど必要ですね。無駄をなくして余裕のある空間を。ある部屋を子供のために改造して一定期間我慢することも考え方です。

□「最後に」
(1) 住宅設計において大切なのは現在を考えながら未来の住まい方(夫婦のみ)についてもキバーさんが考え整理しなければならないと思います。ここに、考える楽しみが生まれるでしょう。そして、ここちよい豊かな住まいが実現できるでしょう。
(2)コンペを開催するとのことですが、ハウスコのコンペは全国版です。
(3) 地域から選ぶのではなく、プラン(間取りやデザイン等)を重要視して選んで欲しいと思います。そのためにもクライアントは建築に対する審美眼が大切になってきます。また、勇気がいります。住まいにおけるアイデアはどう生かすか。(建築家の視点は要望と異なることも多々あります。)どうしてもお金にかかわる問題ですが、こころ豊かな心地よい住まいを実現してください。大切なことは「住まいの間取り」と「住まい方」です。
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ユーザーの返答

2010年09月14日

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岡﨑さん、回答をありがとうございます。
とてもわかりやすく、いろいろなことを想像しやすい回答及び文章で、感謝の気持ちが湧いてきました。
特に両親の住まいの空間の具体案、子供部屋に対する意見などが、すごく参考になりました。
また、現在を考えながら、未来の住まい方を考えるのは、今の気持ちとしては不安が先に立ちますが、それを「考える楽しみ」と書いてくださり、何だかほっとしました。
本当にありがとうございました。

2010年 9月17日
はじめまして、陣内と申します。

質問の回答は前の方々が記述している通りだと思います。ハウスコでいつも問題なるのは総額の費用が施主の予算と随分異なる場合があります。設計する側は施主の要望に応えられるようプランを決めますが、実際、工務店で概算をすると予算をはるかに超える場合が多々あります。

今回も容積率一杯に建てられるとしますと、97㎡x1.6=155.2㎡(47坪)になります。総額予算3,000万円の場合、設計料、確認申請料、地盤調査料、消費税等を差し引くと、外構工事を含め、建築工事費が約2,500万円となります。建物を容積率一杯建てれば2,500万円/47坪=53万円/坪になります。外装、内装の仕様のグレードを下げれば建ちますが、少なくとも坪55万円は欲しいところです。坪55万円の場合、2,500万円/55=45坪となり、ご要望の部屋は確保できると思います。

容積率一杯に建てることより、予算を含めて総合的に計画することが大切だと思います。
矢印
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ユーザーの返答

2010年09月18日

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陣内さん、回答をありがとうございます。
予算のことに関しては、回答を読み、初めて腑に落ちました。
土地が狭い、ということに一番とらわれていたよう思います。
現実的なアドバイスをありがとうございました。

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