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家づくり相談

32坪に完全分離型二世帯住宅の費用

都内(23区内)で二世帯住宅(親夫婦+子世帯(夫婦+子1人)への建て替えを検討しており、以下の条件で建築可能かどうか、またその費用はどのくらいになるかを知りたいです。
土地は32坪(間口7.2m、奥行き14.5m)、東側に4m道路、準防火地域、第1種中高層住居専用地域、建蔽率60%、容積率200%、第二種高度地区(最高限度22m)、日影規制3時間-2時間/4mとなっています。
現在は親夫婦の住む築35年の二階建て住宅があります。
三階建ての完全分離型二世帯住宅を希望しています。
・車一台分の車庫
・三方を住宅に囲まれているので、1階の日当たりを確保したい
その他細かい部分はまだまだ考えられていませんが、解体費や外構など含め標準的な費用の感覚を知りたく、質問させていただきました。
わからないことも多く、ざっくりとしていて申し訳ありませんが、色々と進めていくきっかけにしていきたいと思っています。
どうぞよろしくお願いいたします。

専門家の回答

13件

2021年 2月11日
建蔽率最大で3階建てとして、
地盤の状況もよりますが、外構含め、
6000-7000万程度+消費税や諸経費
になりそうです。
解体費は既存建物の構造や規模にもよりますが、100-200万程度かかるとおもいます。

詳しく伺えれば、お手伝いさせていだだきます。HPもご覧いただき、ご興味持って頂けましたら是非、ご連絡下さいませ。
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2021年02月13日

AKiTaのプロフィール写真

ご回答ありがとうございます。参考になります。
HP拝見させていただきます。

2021年 2月11日
法律にのっとって建築します。北斜が有るので、むちゃな3階建ては無理です。
木造であれば坪単価85万円くらいは掛かります。解体費は安いところで坪8万円
くらいでもやります。多分、車庫を御所望なので1階は「納戸申請」になる
可能性大です。車庫の幅が3mプラス玄関の幅が芯で1.365m×2は最低でも必要です。
近くの住宅展示場公園なんかに行くのが一番早いです。
なぜなら「建てる人」に聞かなければ、その人が、いくらでやってくれるのかなんて
分かりっこないからです。

URBAN GEAR / アーバンギア 本多
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ユーザーの返答

2021年02月13日

AKiTaのプロフィール写真

ご回答ありがとうございます。
無茶な3階建ては無理とのこと参考になります。
住宅展示場に行ってみようと思います。

2021年 2月11日
AKiTa様

初めまして。
東京世田谷のアトリエ スピノザの井東と申します。

工事費の坪単価は経験値ですが、木造の場合 85万円/坪〜105万円/坪程度です。
建物の延べ床面積によりますが、外構も含め
仮に50坪の場合
工事費    4250万円(税抜)〜 5250万円(税抜)
設計料    552万円(税抜)〜  682万円(税抜)
(13%)
合計+消費税 5282万円(税込)〜 6524万円(税抜)
 
  55坪の場合
工事費    4675万円(税抜)〜 5775万円(税抜)
設計料    607万円(税抜)〜  750万円(税抜)
(13%)
合計+消費税 5810万円(税込)〜 7177万円(税抜)

程度かと思います。

解体費は200万円弱程度かと思います。

一度詳細なお話をお聞かせ頂けましたら、もう少し具体的なお話ができるかと思います。

HP等ご覧いただき、私達の建築に興味を持って頂けましたら
お声懸け頂きたく存じます。


それでは宜しくお願いします。
アトリエ スピノザ 井東
〒158-0084 東京都世田谷区 東玉川2-29-12-201
***** / *****
*****er-spinoza.com

↓ HPです。
http://www.atelier-spinoza.com/index.html
(HPのCONTCTの頁からメール送信できます)


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2021年02月13日

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ご回答ありがとうございます。
細かく予算をあげていただき参考になります。
HP拝見させていただきます。

2021年 2月11日
AKiTa様

高田馬場で、高品質でローコストの2世帯住宅等を多く設計している
マックスネット・コンサルタントの片瀬と申します。

保有している土地で、最大建築可能面積は、約50坪になります。
この時の工事費は、約3,300万になります。
上記には、外構費用が含まております。

解体費用は、現在の建物面積が解らないと算出できません。

その他、お知りたい事があれば、下記サイトよりお問い合わせをお願い致します。
また、弊社特許の可変住宅にすれば、将来共に色々用途変更が可能になります
ので、合わせてご検討ください。

土地探しからの2世帯住宅:http://www.maxnet-g.co.jp/consultation/abc.html
土地探しからの不動産投資:https://apart-toushi.jp/
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2021年02月13日

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ご回答ありがとうございます。
ローコストや可変住宅についてHP拝見させていただきます。

2021年 2月11日
坪70万が標準です。3階建ならまず、こちらを見る事が大切です。
https://www.youtube.com/watch?v=Bgge-cDL-J4
そしてこちらを一字一句およにください。
https://sumika.me/p/pro_profiles/ec2bc4d00bab8280fa733a355cfa497a3ad2d5ac?id=ec2bc4d00bab8280fa733a355cfa497a3ad2d5ac&mode=self
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2021年02月13日

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ご回答ありがとうございます。
坪単価70万が標準とのこと参考になります。耐震のことなどよく考えたいと思います。

2021年 2月11日
AKiTa 様

はじめまして。弊社はイチオリデザインラボ小倉裕己と申します。
弊社は不動産売買・自社分譲・ハウスメーカーの3本柱事業を主軸にしております。
1 不動産売買
2 自社分譲
3 クレバリーホーム(総タイル張りのメンテナンスフリー住宅)

弊社の強みとして・・
■自社施工
■自社管理
■設計料(目安10%)は頂きません。内部に設計士常駐。
■不動産売買を通じて、敷地調査・行政調査等は無料相談
■入口(ご相談)からお引渡しまでワンストップサービス
の強みがございます。東京1都3県にて2000件以上の実績が御座いますので
ご安心ください。また2世帯住宅や3世帯住宅等のお手伝いもオンタイムで
しております。

●直近実績 2世帯及び3世帯
・上池袋 同居型 3世帯 ※お引渡し済み 
・高円寺 完全分離 2世帯 ※お引渡し済み
・田端 同居型 2世帯 ※現在施工中
・練馬 完全分離 2世帯 ※現在打ち合わせ中
・伊豆大島 完全分離 2世帯 ※現在施工中

●留意点
第1種中高・第2種高度・東4m道路ですと斜線等が絡みますので容積率200%目一杯を利用は出来ませんが大凡目安として4000~5000万円台かと思います。
まずは敷地調査及び行政調査が一番大事になります。その上でAKiTa様のご要望や諸条件・資金計画等も伺いながら総体的にご提案するのがご満足のいくトラブルの少ない近道かと思います。
※不動産売買も必然ながらしておりますので住宅ローンのご相談や金利面の優遇なども合わせてご紹介及びご提案させていただきます。

それではよろしくお願いいたします。

株式会社イチオリデザインラボ 小倉裕己
FC事業:クレバリーホーム練馬中央店

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2021年02月13日

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ご回答ありがとうございます。
敷地や行政調査などやはり専門家の方にお聞きして具体的に話していく必要がありますね。
参考にさせていただきます。

2021年 2月11日
はじめまして、コメントを拝見しました。お力になれればと思います。
工事費は2世帯、木造3階建て、延べ床面積50坪と想定しますと、建築費4500万円、解体・外構で500万円、設計監理料・消費税を含めますと約6000万円と予想します。
日影規制や二種高度がどの様に影響するかは敷地資料を見ないと何とも言えません。
紙面でコメントを申し上げましても余り意味がありませんので、ご希望と敷地所在地及び敷地資料をいただけましたら調査検討し、それで可能かどうか判断します。
基本調査検討は無償で対応致します。
宜しければご連絡・資料をお送りください。
(株)青海建築研究所 せいがい
URL http://www1.odn.ne.jp/arcseigai
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2021年02月13日

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ご回答ありがとうございます。参考になります。
敷地資料から専門家に見ていただく必要性を感じました。
HP拝見させていただきます。

2021年 2月11日
こんにちは。
二世帯住宅建設の予算相談を経意見しました。数人から回答あるようですが、おそらくなにがなんだか訳わからないことと存じます。

建築総予算には本体建設費の他に水道管交換工事、外構工事費や地盤改良などの付帯工事、確認申請や表示登記などの建設諸経費など様々な費用が必要です。また本体建設費はその規模(施工床面積)と仕様グレードによって坪30万円ほど上下します。ですので標準的な費用感といってもどのようにお答えすればいいか難しいのです。

とはいえ超ざっくりとした費用感をアドバイスいたします。解体~建設諸経費まで含んだ建設総予算です。消費税も含んでいます。施工床面積は敷地条件から延床面積42坪程度となりますので42坪で計算しています。

ローコスト仕様:4200万円
中級グレード仕様:4800万円
高級グレード仕様:5400万円

当事務所の特徴は「住人の快適性を第一にデザインしている」ということです。
どんな住宅でもその基本は快適で心地良い環境です。太陽の日射熱や窓換気効果
など自然のエネルギーを有効活用したデザイン住宅を提案しています。
バウビオロギー講座で習得した住人の健康性のも特に配慮した提案をしています。

ご検討敷地の資料を送っていただければ簡単なスケッチを作成してお送りいたします。それをたたき台に意見交換させていただければと思います。
お時間あるときにホームページやブログをご覧ください。
そして設計理念に共感いただけたらご連絡くださいませ。

HP : https://kanlabono.com/
メール:kanlabo*****.com
ーーーーーーーーーーーーーーーー
一級建築士事務所 感共ラボの森
代表 森健一郎
TEL:*****
横浜市中区海岸通4-22-302
ーーーーーーーーーーーーーーーー
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2021年02月13日

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ご回答ありがとうございます。
仰る通り、皆様のご回答の費用感も様々でわからなくなる部分もあります。
HP拝見させていただきます。

2021年 2月11日
はじめまして、アーキネットデザインLLC代表の市川均と申します。ほぼ同じ条件の家を建てましたのでその実際の費用をご紹介しますので参考にして下さい。都内(23区)、新防火地域で完全分離2世帯、親世帯+子世帯(当時子1人、現在2人)、準耐火3階建て、施工面積55坪、工事費、設計料、消費税、床暖房、カーテン、都市ガス工事込みで5220万円でした。無垢の木と漆喰の家です。解体と外構は条件が違うので除きました。お問い合わせいただければ、詳しく上記の事例をご紹介すると共に、ご相談にお応えさせて頂きます。
http://www005.upp.so-net.ne.jp/ArchiNet/
http://www.doctor-life.jp
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2021年02月13日

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ご回答ありがとうございます。
実例の費用参考になります。
HP拝見させていただきます。

2021年 2月12日
はじめまして。東京都板橋区にある根岸達己建築室の根岸と申します。

大概算としては、他の方が回答してある通りですが、まずはお気に入りの建築家を探して、直接相談すると良いと思います。

ホームページをご覧いただき、ご興味をお持ちいただけましたら、お気軽にお声がけください。
https://www.kenchikushitsu.jp/

根岸達己建築室 根岸達己

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2021年02月13日

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ご回答ありがとうございます。
建築家さんと話していく必要性を感じました。
HP拝見させていただきます。

2021年 2月12日
AKiTaさん
日比生寛史建築計画研究所の日比生と申します。
変形敷地や傾斜地、狭小地など敷地の特性を活かし個性的な建築を数多く手掛けております。
頂いた情報内でしかお答えできませんが、道路幅員から容積率が低減され160%になります。従って、延べ床面積は最大で51.2坪になり、木造約85万円/坪として工事金額は4300万円程度とお考え下さい。
ただし、3階は斜線制限などから少し削られるのではないかと予想されます。
なお、2015年は木造の暖かさを強調したサービス付高齢者賃貸住宅がグッドデザイン賞にも選ばれました。
プロフィールから手掛けた建築の事例に興味をもって頂きましたら、お気軽にご連絡下さい。
日比生 寛史/日比生寛史建築計画研究所
http://hha.bz/
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2021年02月13日

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ご回答ありがとうございます。
限られた情報から容積率等予想していただき、参考になりました。
HP拝見させていただきます。

2021年 2月12日
前面道路4mは施工難易度が高いので、手慣れた施工者(解体者)を選定することで
工事金額が大きく変わってきます。
完全分離でもドアつながりとすることで、法規制による制限(費用)が少なくなります。
https://tamworkroom.jp/MURDIG.html

HMは施工可不可があります。

建築設計者依頼の概算です。
仕様・規模・費用は先の事例と同しです。
地元デベロッパーとの設計と見積の競合でご依頼いただきました。

1.解体費200万(木造2階約40坪)
2.建築工事費4500万(木造防火基準適合3階、防火窓:約50坪、ドアつながり2世帯)
3.地盤改良費100万(調査による)
4.外構・造園費100万(内容による)
5.祭事費用15万(必要であれば)
6.登記費用25万(依頼する場合)
6.設計監理料450万(申請、構造計算)
計5,390万(税込約6,000万)

気に入ったかたちで楽しい住まいづくりとして下さい。
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2021年02月13日

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ご回答ありがとうございます。
二世帯住宅の実例、参考にさせていただきます。

2021年 2月13日
メール拝見しました。3階建て完全分離の2世帯住宅ですね。まず費用の件ですが床面積を約50坪、木造と想定すると建物本体が4500万円、外構費100万円、解体費200万円、設計費450万円位、他 消費税、地盤調査費、登記費用等が別途かかります。
2世帯住宅は家族間の話し合いや調整等色々工夫等が必要になります。予算も大事ですがその辺の打合せや合意等とても重要です。これらのことも含めて相談相手になれる専門家と出会えることがとても肝要かと思います。これらのアドヴァイスがお役に立てれば幸いです。
(株)空間設計研究所  代表 高橋孝栄
住所:〒160-0022東京都新宿区新宿2-4-2カーサ御苑404
TEL:03-3359-2863
FAX:03-3359-2864
HP :http://www.ne.jp/asahi/takahashi/kuukansekkei/
MAIL ; taka*****.email.ne.jp





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