狭小地でのアパート、マンション建設について

初めまして、コメントを拝見しました。お力になれればと思います。
①も②も可能性はありますが、敷地図にプランを入れて見ないとなんとも言えないところがあります。
弊社サービスの一環としまして、基本調査・ボリューム検討をお受けしていますので、宜しければご利用ください。その後、お気に召せばご依頼いただけましたらと思います。
また、別敷地をご検討の際には、お声掛けいただけましたら同様のサービスを提供いたします。後悔の無いよう土地選びから建築家に相談されるのをお薦めします。
（株）青海建築研究所　せいがい
URL http://arcseigai.com

初めまして。

コメント拝見いたしました。
条例などの細かい部分を考慮せずに、大きな法律のみを考慮して検討させていただきました。
残念ながらどちらの敷地もご希望のプランは難しいです。
下記内容になります。

①
マンション建設の上での敷地間口は非常に重要になります。
この敷地の場合敷地間口が4.58mですが、
敷地境界線からのセットバック（-50cm×2）、壁の厚み（-10ｃｍ×2）で-1.2mされ
建築可能な建物の幅は3.38ｍということになります。
柱が出てくる部分を考慮すると内部もかなり狭くなり１フロアに1戸が限界でした。
また背面の道路の道路斜線があるため背面側は建てられても３Fまでになりそうです。
背面側を敷地から外して、隣地境界線にしてしまうことで最大限６フロア建てられる可能性もありますが、各種官庁協議次第になります。
この敷地でしたら、６階建５戸(30㎡)が限度になり資金計画的には厳しくなると思います。
デザイン性をあげたり、全面道路が広く高い建物が建てられることを利用して天井高さを大きく取りながら部分的にロフトを作ったりすることで付加価値をあげるのがこの敷地の最大限の利用になると思います。

②
こちらの敷地ですと１フロア２戸(20㎡程度)の３Fで合計６戸が最大になります。
(3Fまで建てるには建物のセットバックも必要)
風呂トイレ一緒にしたり特殊な構造で建物を建てることで１戸あたりの面積を5㎡前後増やせる可能性がありますが、それが限度になります。

上記は細かい条例などを見ずに最大の可能性を探ったものになりますので条例次第でこれより条件が厳しくなる可能性があります。
通常建物を建てる場合ですと、上記の内容で可能性が高そうでしたら細かい条例チェックや役所の協議をして建設可能建物を確定した上で土地を購入する流れになります。

建築可能な建物を検討するのは専門家でないと難しいと思いますのでまたご相談ございましたらお気軽にご相談ください。

sawa architects 小澤拓夢
https://oja19kr.wixsite.com/sawaarchitects/contact

基本的に机上の空論で終わらせないためには地盤で見えないお金が消えないかこれにより事業は頓挫します。気が向きましたら近隣地盤調査より概算を出してあげます。これによって事業の良し悪しをさきに見合わせることが大切です。気が向くようでしたらどうぞ、、、、、、！

A.Sさん
日比生寛史建築計画研究所の日比生と申します。
変形敷地や傾斜地、狭小地など敷地の特性を活かし個性的な建築を数多く手掛けております。
頂いた情報だけでのアドヴァイスになります。
1.墨田区
駅近なので需要は申し分なさそうです。用途地域上、耐久性や資産価値からRC造の方が良いと思います。確かに道路間口は狭いですが、アイデアで意匠性の高いデザインマンションが出来そうです。ただ、エントランスを考えると1階に2住戸は難しいので全11戸になり、6階建てにすると天井高さも低めになります。
2.大田区
こちらも駅近なので需要は申し分なさそうです。また、セットバックが必要だということは、道路斜線から、天空率を使っても総3階建ては難しそうです。
もし可能ならば計画地の住所を教えて下さい。
また、建築コストの他に見落としがちなのが地盤の強度です。杭工事が必要になると＋αのコストがかかります。特に墨田区の方は1000万程度が必要になる可能性もあります。
今後、集合住宅は他類似案件と競合しないような小さいながらも差別化が非常に重要です。
なお、2015年は木造の暖かさを強調したサービス付高齢者賃貸住宅がグッドデザイン賞にも選ばれました。
SuMiKaプロフィールから手掛けた建築の事例に興味をもって頂きましたら、お気軽にご連絡下さい。

日比生 寛史／日比生寛史建築計画研究所
hir*****ocn.ne.jp
http://hha.bz/