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家づくり相談

図面アップしました こちらの土地で5階建て賃貸併用の建設は可能でしょうか?

図面を再度アップしました。
土地の購入を検討しています。
タイトル通り可能な場合回答の専門家へお願いすることになります。
もし難しい場合可能であればこちらの土地を最大限利用できそうな案ありましたら合わせて教えて頂ければ幸いです。

質問内容は以下になります
1:建設可能かどうか
2:不可能の場合その他利用法
3:ざっくりの費用
お手数をおかけしますがご回答宜しくお願い致します

土地情報
商業地域/防火地域/60m地域/日陰制限なし
建蔽率80%/容積率500%
道路南側約8.2m公道、敷地一部が川沿いに面してる
条件:各種条件については、ご相談 ※1建物建築の際には、行政(第二建築事
務所・渋谷区公園課河川係)との事前相談が必要となります。2河川の護岸にか
かる体力がm2あたり1トンまでとなっております。3地中内埋設物については一
部撤去済み。まだ、地中には土留めの基礎があることが確認されております。

希望:
5階建て賃貸併用住宅(鉄骨またはRC)
1~3階1Dk4室賃貸用(メゾネット)/4と5階は自宅
1階にドア4つの長屋形式
素人での考えになりますが有効建設面積は50m2前後、5階建て合わせて200~250m2のボリュウムになるかと思います

念の為測量図を添付致します。
  • 図面アップしました こちらの土地で5階建て賃貸併用の建設は可能でしょうか?

専門家の回答

3件

2021年 2月18日
河川の土手擁壁埋設基礎の作り直し=メンテナンス等でセットバック(江東区は50㎝必要&構造部に負担=0で空中権は建設可能)とう制約があるはずです。調査不足ではないでしょうか?官庁工事が将来的に耐久年数に応じてできるよう規制されているはずです。このような事、しっかり調べないといけません。1トンまでよしって大した数字ではありません。要注意です。

矢印
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ユーザーの返答

2021年02月18日

カズのプロフィール写真

丁寧にご回答有難うございます。仰る通りですね。役所に本件について再度確認します。

星マーク
相談者が役に立った
2021年 2月18日
カズ様

はじめまして、アトリエシーユーの竹石と申します。大田区の設計事務所です。

こちらのお土地、年始にたまたま当方お施主様から相談を受けた土地でして、よく調べましたのでお答えします。

具体的に建物を配置しますと非常に建坪小さく、また敷地条件が悪いため鉄骨を建てるレッカーも入りません。RCもポンプ車配置が厳しく、なかなか難しい敷地です。
私の見立てでは、木造で3階建て程度と判断しました。
なお長屋は法改正されてから敷地内通路による二方向避難が要件になりまして、狭小地は思ったほど建ちません。
このお土地も敷地内通路確保すると40㎡も建ちませんでした。
参考になればと思います。

株式会社アトリエシーユー
竹石 明弘
http://ateliercu.jp/
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ユーザーの返答

2021年02月19日

カズのプロフィール写真

竹石様
ご回答有難うございます。貴重な情報有難うございます。
仰る通りかなり建設条件悪いですね。
そうすると今回は難しいかも知りません。
この度ご意見有難うございます。
今後またご機会ありましたらどうぞよろしくお願い致します。

星マーク
相談者が役に立った
2021年 2月18日
カズさん
日比生寛史建築計画研究所の日比生と申します。
変形敷地や傾斜地、狭小地など敷地の特性を活かし個性的な建築を数多く手掛けております。
「渡辺篤史の建もの探訪」やTV東京「完成!ドリームハウス」には度々出演しており、数年前に終了しましたフジテレビの月9ドラマ「恋仲」(主演の福士蒼汰君が建築家を目指す卵で、本田翼さんとのラブストーリー)の模型や図面の資料提供、建築関連のアドバイザーも努めておりました。
私も以前この土地に計画をしたことがあります。
渋谷区にも確認し、基本的に荷重などにつきましては問題ありませんが、先の方のご回答のように工事に対しての問題と用途上の問題があります。
原則として、旗竿状敷地には共同住宅は認められず、長屋も厳しいと思います。
店舗や事務所として計画する方が良いと思います。工事上も敷地形状の問題から大分コストアップになります。
それに加えて渋谷川沿いなので杭工事が必要となります。
テナントビルも集合住宅も他類似案件と競合しないような差別化が非常に重要です。
なお、2015年は木造の暖かさを強調したサービス付高齢者賃貸住宅がグッドデザイン賞にも選ばれました。
もし手掛けた建築の事例に興味をもって頂きましたら、お気軽にご連絡下さい。
微力ながら夢の実現のご協力ができればと思います。

日比生 寛史/日比生寛史建築計画研究所
http://hha.bz/
矢印
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