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中古戸建てリノベーション平屋

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木造平屋23.5坪(ロフト込み)のフルリノベ坪単価が160万の信憑性

現在、築60年超で空き家となっている妻の実家をリノベーションして住み替えを検討しています。
家は親戚が暮らす隣の狭小住宅と連棟になっていまして、切り離し(90cmの減築含む)を行った上で工事を行う方向で地元の工務店と話を進めています。
フルリノベーションのため、柱など使える材を残しつつ、他は総入れ替えして作ります。
基礎は束石の上に柱を乗せた昔ながらの構造のため、基礎打ち直すと聞いていました。(見積り上はベタ基礎ではなく布基礎と記載あり)
ロフトの提案があったので、全延床面積に対し15㎡ほどロフト部で使用していまして、その分天井が高くなる仕様になっています。
内装は基本クロス張りであったり、屋根と外壁はガルバリウム、壁の断熱材は旭ファイバーのグラスウール袋詰めタイプと布基礎採用、その他施主リクエストによる300万円ほどの建材コストアップはあったと思っていますが、異常に高くなる要素が見当たりません。
外構はウッドデッキ(12㎡くらい)と玄関ポーチのみ。
4月ごろから月一ペースで打ち合わせを重ね、最近やっと見積り額が提示されまして、中身を確認してみると我々の想定から1000万円以上も離れておりました。
木造平屋で延床面積77㎡のリノベ費用が3800万というのは適正価格なのでしょうか!?
一旦は更地にしてヘーベルハウスの新築を建てようとしていましたが、確認申請、崖対策の防護壁、鉄骨造りに耐えるための地盤改良費用など含めた最終見積額は坪155万程度でした。(連棟に住む住人が出て行かないことになったので、契約していたものの、キャンセルしています)
いずれにしても工務店から提示された額では到底納得出来ないですし、支払う気もありません。
ロフトを止めたとしても坪単価は同じですから、62㎡で3000万ですので、根本的な解決策ではないと考えています。
このまま今の工務店を信じて進めてしまっていいのかとても悩んでいます。
どなたか相談させて頂ける方いましたらご連絡をお願い致します。

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2022年 8月17日
川崎で設計事務所を構えて約29年になります。

これまで全国で200件以上のプロジェクト(個人住宅や集合住宅など住宅系が7割)を実現してきました。

人の仕事なので口を出すのはどうかとも思いますし、事情がわかりませんが、北永田の家さんのお話からだけを聞くと、単純に新築ができる金額で高いという印象ですね。敷地条件とか地盤改良だとか他にコストがかかる要素があるのでしょうか?先づは、工務店さんにダイレクトに理由を聞いてみてはいかがでしょうか?

もし、人間関係の縛りがないのであれば、他社数社に同じ条件で見積ってみたらいかがでしょうか。いくらこれまで打合せに付き合っていただいた、あるいは人の紹介で人間関係があるからといって、予算1,000万円超過した見積りに付き合う必要はないと思いますよ。

これまで、リノベーションもたくさん手掛けてきました。
よろしかったら、私のHP(http://www.naya1993.com/)の改装住宅のページを見てください
工事費で3,800万円かかったリノベーションはありませんよ。
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2022年 8月17日
一般的なリフォーム費用とすれば坪160万は高額ですがいくつかコストUP要因です。
①基礎打ち直し、②崖対策の防護壁とありますので
①基礎打ち直しの為に建物を一度移築解体、ジャッキアップ等する必要があります。
②崖対策の防護壁との事ですが、隣地が高くなっているのでしょうか?
 RC造の防護壁を作るとなると費用がかさみます
束石の上に柱が載っている=伝統工法住宅です。専門でやっている工務店さんなら工事できますが、坪単価も高くなります。

基礎をやり直すのは大変です。平屋で坪160万超えは異常ですので
連棟部分を一度解体し、新築した方がコストは抑えられ、手間もかからないです。

詳しい情報を頂ければ詳細に検討いたします。

Hayakawa Y Architecture and Design Office  早川結一級建築士事務所
Mail architec.yu.hay*****.com
Facebook https://www.facebook.com/hayakawayuarchitect
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2022年 8月17日
築60年というと、昭和35年ごろの新築になり、一応建築基準法が出来た後の建物ですが、束石の上に柱が載っているという説明から、昔ながらの町家建てのように思われます。そういった建物を、強引に布基礎にして改修するのは危険です。現状が揺れて持つ構造ですから、基礎は束石のままで、それなりの補強方法を検討する必要があるのです。京都ではそういった改修が一般的です。

ということで、現在見積もりを出されている工務店さんは、この町家の改修工事には不向きであると思います。見積金額が高いという以前の問題です。

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2022年 8月17日
古民家は幾らお金がかかるか解らない部分が多いので、見積もりも手探りでやることが多いので、恐らく高くなってしまったのでしょう。
解体してみると、柱がない、土台がないなどは平気であります。(柱が宙に浮いてたりとか)それを現場で考えながらやりますので、人手もかかりますし、なにより、工程が読めないのが一番大変ですね。材料発注して、届いているのに倉庫に置きっぱなしとか。基礎補強し終わって、さあ上だと思ったら、土台じゃ無くて、柱の真ん中からシロアリが食べてたりとか。まあ、いろいろありますよ。
古民家に住む愛着があるのでしたら、そこにお金を掛ける価値もあるのでしょうが。ただ、耐震面、価格面に関しては、新築の方が確実ではありますね。
矢印
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2022年 8月17日
こんにちは。古民家リノベーションの建築費相談を拝見しました。工事内容と見積りを詳しくチェックささないと断言できませんが、確かに異常な高さですね。
下は当事務所で手掛けた築100年の古民家再生事例です。柱梁を残して全撤去のスケルトンリノベーションでした。基礎は石場建てを残して構造解析して耐震補強しています。坪単価は税抜80万ほどでした。
https://kanlabono.com/築100年の古民家再生/

事務所は横浜市中区、自宅は川崎市中原区にありますので、必要でしたら相談にいらして下さい。

ECショップサイト
https://kanlabono.com/products/
事務所ホームページ
HP : https://kanlabono.com/
ーーーーーーーーーーーーーーーー
一級建築士事務所 感共ラボの森
代表 森健一郎
横浜市中区海岸通4-22-302
ーーーーーーーーーーーーーーーー
矢印
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2022年 8月17日
あー駄目ですね、馬鹿高い。
まあでも専門家としては見積りと仕様書を見なきゃ、はっきりとは言えませんが。
何が駄目って言うとですね。
文化財としての価値があるとか、古民家としての価値を落とさないように、
見えないように改修工事をするとかっていう前提なら、少々金が掛かっても
仕方が無いというか、工事を行う「意味」ってのが有ると思いますよ。

でもそうじゃないんでしょ?コンテンポラリーな住宅に住みたいなら、
普通に解体して新築すれば良いじゃないですか?
ただし質問者さんの質問内容を見ますとね、「防護壁」とか「地盤改良」って
書かれているじゃないですか?これを含めて話をするのは、フェアじゃないですね。
これは建設費かもしれませんが、建築費ではないですよ。

へーベルの単価が155万円というのも少しだけ高く感じますので、その防護壁の
建設費用が結構掛かっているんじゃないですか?
よく聞かれますが、要するに「いくら出せる?」から建築計画を組み立てなければ
実現できませんよ、住宅の普請なんて。
高い安いといっても倍も三倍もは違わないです。あとは「仕様」ですよ。

コロナのせいで価格は高騰していますが、正直もう下がることは無いでしょう。
融資額から算出した予算を決定して、リフォームでも新築でも「申請可能」な
状態の敷地条件にするか、申請が必要の無いリフォームにするかを決めて、
まずは「擁壁」の見積もりを取ることです。そしてあまったお金で、
「どこまで出来るのか」を考えることですね。

木造2階建て一択だとは思いますが、現在では坪単価60万円くらいから100万円
くらいが相場で、もちろんそれ以下で作ることも可能ですし、それ以上にも
出来ますが、そういった「相場外」のことをするには建築設計事務所に設計の
依頼をすることになります。
概ね設計事務所の設計・監理費は工事価格の10%から15%と言われています。

敷地の詳しい状況をお知らせ頂ければ僕も検討できます。

URBAN GEAR / アーバンギア 本多
http://www.urbangeardesign.com
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2022年 8月17日
築60年の束石に載った木造という事は、石場建てという伝統構法の建物でして、今の建築基準法では基礎に緊結した構造でないと認められないので、石場建て構法の建物を増減築する場合は確認申請で特殊な構造計算適合性判定を受ける必要が有ります。設計でも手間と費用が掛かります。
布基礎にしての改築を採用する様なので、面倒くさい構造適判を避けたのだと思いますが、伝統的な文化遺産の様な建物で無ければ、既存木造を活かしたい考えの場合その布基礎に改築する方法も理解出来ます。
単価が160万の信憑ですが、
切り離しの減築、使える材を残した改築、地盤改良、束基礎を布基礎に変更等と、重機で簡単に解体する訳で無く、手間の掛かる工事ですし、擁壁工事も含まれる事を考えると、この建設費高騰している事から決して高い工事金額とは思えません。
ご希望されているその難工事を請けてやってくれる業者はなかなか居ないと思います。

安価にされたいのなら、既存建物で残す範囲以外を解体して、残した建物の外壁を改築し、新築する建物の土地を分筆して新築する事だと思います。
参考にしてみて下さい。
矢印
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2022年 8月18日
初めまして。クサノユカリ建築設計室と申します。
京都で活動している設計事務所です。

柱や梁を残してのフルリノベーションですと、坪単価60万~といった価格帯が一般的ではないかと思います。
もちろん、設備や内装の仕様や、耐震補強・基礎工事・配管やり直し等で高くなることはありますが、
3800万はさすがに高すぎるといった印象です。

設計事務所へ依頼されているなら、相見積もりを依頼した方が良いですし、
工務店へ相談されたのなら、改めて見積りを出しなおしてもらうか、
金額が下がらないようなら会社を変える選択肢も視野に入れた方が良いかと思います。

ご参考になれば幸いです。

クサノユカリ建築設計室
https://www.kusanoyukari.com/
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ユーザーの返答

2022年08月18日

北永田の家のプロフィール写真

貴重なご意見ありがとうございます。
書き込み切れない話もある中、客観的コメント頂けてこれからどうすれば良いのか参考になりました。
妻共々専門知識が少なく、心細い中で藁をも掴む思いの中、とてもとても感謝しております。

2022年 8月26日
初めまして、アーキネットデザインLLC代表の市川均と申します。私は川越に事務所を構え15年間古い街並み等明治、大正期の建物を改築したり、月島でも15年年来昭和初期の長屋の再生を進めています。その知見から回答します。まず、スケルトンリフォームは新築より工事費は高くなります。理由は簡単です。解体費が高くなり、施工性が悪くなるからです。ですので、リフォームは設計が大変難しいです。弊社では、余程の思い等がなければ新築工事費の80%を上限としてリフォーム設計案を提案します。つまり設計力が重要です。要は工務店にはその設計をすること自体ができないのです。簡単なコストシュミレーションはご協力できるかもしれませんので、ご希望があればお問い合わせください。現在も埼玉県で明治後期の石場建の建物と、文京区で築60年程度の戸建住宅を基礎補強含めリノベーションしていますが、前者は58坪税込設計料込み3600万円程度、後者は30坪税込設計料込み2000万円です。もちろんそれぞれに条件が違うのでメリハリを効かせた設計になっています。いずれも仕上げ仕様は無垢の木と漆喰です。
アーキネットデザイン合同会社代表
早稲田大学建築学科非常勤講師 市川均
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