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家づくり相談

古民家再生

茨城県にある築100年の古民家。

ゆかりのある地域の過疎化が深刻に進んでいるため古民家を再生して民泊業をやりたいと考えています。
お子様連れのご家族が何組か泊まれる様にして
都内では感じられない自然や田舎の良さをお子さんにも感じてもらえる様なまた戻って来たいと思えるような古民家を作りたいです。

母屋はダイニングキッチンと4.5畳の部屋を1つにして土間に変更。(新たにキッチンを新設)
風呂の場所にはトイレを新設にして
内装は出来るだけ、古民家の雰囲気を残したいので梁や屋根などを塗って綺麗にして、畳なども交換のみにしたい。過剰に現代風には寄せたくないと考えています。
但し、離れの1階は現作業場から風呂に変更。
新設してガラッと変えたいと思っています。
海からも多くないので、帰ってきたら2家族が同時に入れる様に風呂を2つ作りたいです。

言葉足らずですみません。

また古いので建物の状態を見てみないとわからないとは思いますが、どれぐらいの費用感になりますでしょうか。
予算は1,500万程です。
何とかアドバイスお願い致します。
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専門家の回答

10件

2022年 7月21日
このようなお仕事は近間の伝統工法手掛ける建築家で毎日直ぐ来てくれる人がベストです。伝統工法は大学で教えていないので普通の建築家ばダメです。また、柱の太さで欄間が構造的効果有る無しが判断できるぐらい知識が有る建築家でないととダメです。結構古くても部材がインチキで適当に造られた古民家もあるからです。貫構造で欄間のところの柱が不充分で折れやすい民間があります。
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2022年07月22日

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佐山様
貴重なご意見ありがとうございました。
近くで伝統工芸に携わる大工さん、設計士さんに相談します。
ありがとうございました。

2022年 7月21日
ご希望のグレードにもよりますが、水回りで4~500万ぐらいはかかりますね。
断熱や構造の補強等をどこまでやるかで数字は変わってきます。床面積が大きそうですから床面の断熱や補強等もかかりそうですね。
しかるべき設計者に依頼して、1500万でどこまでリノベ可能かをつめながらプランニングしていくのが良いと思います。その時ハーフビルドなども加えながら予算調整などもあり得ると思います。
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2022年07月22日

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目時様
ご回答ありがとうございました。
断熱や補強など踏まえ優先順位を付けて
検討します。

ありがとうございました。

2022年 7月21日
築100年の古民家再生計画を拝見しました。
お考えになっている改修面積から計算すると最低でも2000万円はかかるでしょう。ご予算から改修内容を逆算して組み立てていく必要があります。

下は当事務所の「築100年の古民家再生」事例です。
https://kanlabono.com/%E7%AF%89100%E5%B9%B4%E3%81%AE%E5%8F%A4%E6%B0%91%E5%AE%B6%E5%86%8D%E7%94%9F/
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2022年07月22日

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森様
ご意見ありがとうございました。

御社の手掛けた再会物件を見させて頂きました。
とても素晴らく素敵な古民家ですね。

予算を検討して逆算して組み立てていきたいと思います。

ありがとうございました。

2022年 7月21日
はじめまして、栃木の設計事務所主催です。
事務所勤務時代に古民家再生実績もあります。

先ずはインスペクションといって、調査が必要です。
そこで、建物の痛み具合を調査致します。(多少費用はかかりますが、その後の計画で大事な事がみえてきます)
それによって、どの辺まで修繕をかけるか予算によって決めていきます。柱や梁の腐れ、屋根葺き材の損傷など細かくチェックします。
そこで最低限の修繕予算を出し、さらに民泊としての利用する場合、風呂や部屋の改修工事にいくら必要かをプランニングして見積りにかけます。またその前段階で旅館業法にも関わってきますので、離れも使用できるのか?法をクリアするにはどういった事が最低限必要かをプランに反映させます。
ここまでお話しした様に、建物の状態によりかかる費用が全く違ってきます。

みた感じの民家だと基礎が問題になりそうです。予想ですが筋交いや壁をある程度確保して、あとは土台をジャッキアップして基礎を打ったりする必要も出てきます。
前の先生がコメントされていた伝統工法の話しは限界耐力計算といいまして木造建築が多い京都で生まれた木造特融の計算方法です。私も6年程、その様な事務所に在籍していました。
その計算方法でも現民家では構造アウトになる場合がほとんどです。ですので補強は必要になると思われます。

話しがややこしくなりましたが、要はその様な事を整理しながら改修プランを練っていくのが古民家再生になります。ご自身で改修をし、届け出が不要な範囲でされる場合なら問題ありませんが、専門家が入るとより良い設計が出来ると思います。
予算は厳しいそうですが、限りがあるものですから、どこに費用をかけるのか充分検討しながら進められると良いと思います。

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2022年07月22日

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松下様
とても細かく丁寧なご意見ありがとうございます。

まずは専門家に調査していただく事を始め
予算感と相談しながら内容を決めていきたいと思います。

貴重なご意見ありがとうございました。

2022年 7月21日
茨城県で設計施工をしております。海老原と申します。
(設計事務所名:海老原建築一級建築士事務所/工務店名:有限会社 海老原建築)

こういうリノベーションですと、現状の状態等を実際に見てみないと費用の算出はかなり難しいです。構造が大丈夫か、断熱等は改修するか、また用途変更となるため、規模によっては手続きが煩雑になる可能性もあります。
お風呂を2つとのことで、簡単な改修内容にするにしてもご予算はかなり厳しい気がします。

まずは現地を調査して改修が必要な箇所の確認をし、「修繕・補強が必要かどうか」、「法的に可能かどうか」を軸に内容を精査して、同時に費用的にどうかを確認しながら進めるのがベターです。

弊社は茨城県ですので、ご相談頂ければ現地を確認にお邪魔することも可能です。
(茨城県木造耐震診断士、茨城県住宅耐震・リフォームアドバイザー、既存住宅状況調査技術者の資格を保有しております。)
その際はご連絡頂けますと幸いです。
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2022年07月22日

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海老原様
ご回答ありがとうございました。
風呂を2つ作ることもかなり予算を圧迫してしまいますよね…


法的な不可欠があることを失念していました。
ありがとうございます。

他の先生方にもアドバイスいただいた様にまずは現調して費用と相談しつつ優先順位を決めていきます。

ご意見ありがとうございました。

2022年 7月22日
茨城県で木造住宅のリフォーム・リノベーションを手掛けています。
他の方も書かれていますが、まずは住宅診断を受けられて建物の健康状態のチェックから始められるのが良いと思います。

民泊業を営まれるのであれば、最低でも耐震対策は必須かと思われますので、
現状のご予算では難しいかもしれません。
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2022年07月22日

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肥田様
ご回答ありがとうございます。

まずは建物状態のチェックを行いながら
予算の中で何が出来るかを専門家に相談してみます。

ありがとうございました。

2022年 7月22日
オルカさま

文京区の佐竹事務所と申します。民泊業のご計画、とても素敵だなと思いました。耐震から断熱、美観的なことまで建物全体をまんべんなく手を加えますと、おそらくご予算はオーバーしてしまうかと思います。ただ、建物の図面と外観写真を拝見しますと、外周は縁側になっていて、さらに軒の出も深く、屋根も瓦葺き?で、昔ながら伝統的な民家ですので、意外と損傷は少ないのかと想像しましました。社寺建築など良い例ですが、雨がかりに配慮された建築は木部が濡れにくいため耐久性が高いです。耐震性に関しては、既存の建物は現代のような耐力壁等で固めて持たせる構造ではなく、揺れながら靭性(ねばり強さ)で持たせる構造です。なので、過剰に補強するより、今のままの自然体な状態のほうが良い場合もあります。想像だけで評価は難しいので、まずは現調が大事ですね。

現在の建物が大変魅力的なんだと思いますので、宿泊施設にふさわしい清潔感さえ担保できれば、それで改修は十分なのだと思います。ご予算の中での限られた改修のほうが潔さもあって魅力的な宿になるかもしれませんね。少しでもご参考になれば嬉しく思います。
矢印
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2022年07月22日

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佐竹様
ご意見ありがとうございます。

色々とアドバイス頂きまして誠にありがとうございます。

予算が少ない中ですが何とかこの古民家を魅力的にして
都内のファミリー層に喜んでいただけるようなものにしたいです。

少しでも地域が活性化できるようなお手伝いがしたいと思っております。

ご教示ありがとうございました。

2022年 7月22日
はじめまして。
川崎の設計事務所の納谷です。

築150年ほどの古民家を3棟、築80〜100年ほど古民家2棟のリノベーション経験あります。
場所は、秋田県湯沢市、栃木県上川町、東京足立区、福岡東峰村など様々です。
直近では、福岡の東峰村で築150年に及ぶ古民家を1日一組限定の宿泊施設にリノベーションした古民家ヴィラ「あんたげ」が」あります。
なので、古民家の構造の構成は分かりますので、大体イメージできます。

予算の1500万円では建物全ての改装はできないので、どこまでやるかですね。
あとは、実際に見て確認してお話を聞かせていただかないと分かりません。

よろしければ、是非お話を聞かせていただいて、計画に関わらせてください。
また、HP(http//www.naya1993.com)の改装住宅を参照ください

よろしくお願いいたします。

納谷建築設計事務所          納谷学
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2022年07月23日

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納谷様
ご回答ありがとうございます。

作品見させていただきました。
とても素敵な古民家でした。

どこまでやるか金銭面など再考・検討して
ご相談させてことになった場合はよろしくお願い致します。

ありがとうございました。

2022年 7月22日
傷み具合によっては、結構かかると思います。
開口部も多いため、既設のままにしておけばいいかもしれませんが、
寒くて暑いと宿泊するのがつらいのではと懸念します。
表層の取り換え、浴室も土間コンにしゃれたバスタブと洗面のみ、
とシンプルに仕上げればやりようがなきにしもあらず。
広さもあり、ご希望のイメージであればあと1千万円位必要ではないかと。
古民家再生
https://sumika.me/p/works/81137cf40fb5697f999129d95629795c49555666
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2022年07月23日

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佐藤様
ありがとうございます。

具体的なアドバイスとても参考になりました。
優先順位など何からすべきか検討いたします。

ご回答誠にありがとうございました。

2022年 7月23日
メール拝見しました。古民家を生かし再生する計画に賛同する一人です。下記添付の画像は茨城県つくば市で、築150年位、約70坪ほどの改修工事で約2000万円程でした。一番コストが掛かったところは床及び基礎の改修、設備工事の新設でした。耐震も必要最小限に施工してあります。このような古民家の改修には予期しない費用や、あれもこれもと言ってコストが膨らむことが多々あります。したがってもし予算等が決まっている場合はどこまで出来るのか専門家に事前に調査検討してもらうことです。又、もう一つのポイントは施工者を早めに確保して可能であれば基本設計段階から意見を取り入れていく事も大事です。信頼の置ける専門家との出会いが重要です。これらのことがお役に立てれば幸いです。
  http://www.ne.jp/asahi/takahashi/kuukansekkei/webpage/05-  Gallery/other/mym/05.html

(株)空間設計研究所  代表 高橋孝栄
住所:〒160-0022東京都新宿区新宿2-4-2カーサ御苑404
TEL:03-3359-2863
FAX:03-3359-2864
HP :http://www.ne.jp/asahi/takahashi/kuukansekkei/
MAIL ; taka*****.email.ne.jp



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2022年07月23日

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高橋さま
ご回答ありがとうございます。

つくば・長生郡含め内容確認させていただきました。
増築した浴槽・内玄関の土間を拡張し表庭から裏庭へ通れる形、最高ですね!
とても理想的な空間でした。こんな古民家にしたいです。

まずは専門家に建物の再生ができるコンディションにあるか、
古材などの部材が再生可能な強度を有しているか、などを診断の相談をしてみます。

それからお願いする意思が決まりましたらご連絡させていただきます。
貴重な事例を教えて頂きありがとうございました。

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