19坪の土地　収納

nabenayaさん

高田馬場で注文住宅を設計しているマックスネット・コンサルタントの片瀬と申します。

地下なしですと、約９８㎡可能ですが、半地下（地下住居）にすれば
容積緩和適用が受けられますので、最大約１３１㎡建築可能です。

地下住居を計画する場合は、以下の事項を厳守してください。
１）地下部分を、完全密閉工法で設計・施工すること。
　　これを怠ると、カビが生えて、悪臭がして、生活できなくなりますので
　　注意してください。

地下部分は、湿度、室温が１年中、安定しておりますので、快適生活
がおくれると思いますよ。
頑張ってください。

写真は、狭小地の半地下スキップフロアーの住まい

URBAN GEAR の本多と申します。

杓子定規と申しますか、法律上の話をしますとね。

土地が19.92坪とありますので一応0.3025で割りますと
65.85㎡の土地となります。その前提で行きますと、

65.85×0.6＝39.51㎡　これが建築面積ＭＡＸですね。
65.85×1.5＝98.77㎡　これが容積率ＭＡＸってことに
なるんですけど、緩和の規定がありまして車庫は床面積の
1/5まで引けます。地階は地盤面から1ｍ以下に天井があり
天井の高さの1/3以上が地面に埋まっている状態ならば
延べ面積から1/3だけ除外されます。

それから天井裏などに1.4ｍ以下の天井高の収納であれば
直ぐ下の階の床面積の1/2まで除外されます。
なのでこれらを合計しますとご希望の100㎡くらいの家は
建てる事が可能となりますが、問題は前面道路が3ｍしかない
ことです。セットバックと言って購入を検討されている土地は
道路の境界から（道路の中心から2ｍ）50㎝後退して配置の
計画をしなければなりません。

間口が9ｍですから奥行きが7ｍ強ですね。
用途地域が書いてなかったので想像の域を出ませんが、
道路の境界ギリギリのところでは通常の2階部分でも
斜線の規制に掛かってしまうでしょう。

何とかギリギリ工夫をすれば要望の間取りが出来そうな
気もしないではないですが、素人に毛が生えたような
建築士では敷居が高いと思われます。

またＬＤＫ20畳ですが、約30㎡以上になります。
建築面積ＭＡＸが39.51㎡ですからここから33㎡を引くと
6.51㎡です。階段と廊下を作って終わりになります。

そうとう苦しい計画になると思われます。

ただ私は、いつもご相談者様に進言するのですが、広さとは
決して豊かさを表すものではないと思いますから、トータルで
暮らし方を相談されるパートナーを見つけられることをお勧めします。

不動産屋さんは土地を売るのが商売です。
言い方は悪いですけど、売るためなら多少無茶な事も言います。

お近くの設計事務所などにご相談されてはいかがでしょうか？

僭越ながら物件資料を送っていただければ、簡単ですが
私のアイデアを提案させて頂く事も出来ます。

参考にして頂ければ幸いです。

URBAN GEAR 建築都市設計室
at*****geardesign.com

はじめまして都内で事務所を開設しております贄田（にえだ）と申します。

3階建てにすると道路斜線、北側斜線（高度斜線）などの影響で屋根が斜めになることから不動産屋さんは1階部分を半地下にと言ったのではと思います。
半地下にするとコストは通常よりも上がりますので注意してください。

また、リビングについては、建ペイ率に計上されないスノコ状のバルコニーを設けてそのバルコニーとＬＤＫとを合わせて20帖とすると可能かと思います。

参考までにイメージ写真を添付させて頂きます。



贄田建築設計事務所
贄田　健一（にえだ　けんいち）
http://www.nieda-architects.com/

　nabenaya様
　コンパクト設計ならおまかせを、ヒント-1階高さ3ｍとして（これを超えると階段踊り場の問題が出る）１階の天井をめいっぱいたかくして押入れをほぼ３段構成にします。使用頻度の低いものは最上段に収納する。これだけでかなりな平面的ロスを減らせます。最上階は階段踊り場規制がないのでばっちりと完璧３段高さ構成で収納をゲット！ヒント-2通常外壁は開口部以外が耐震壁となりますが、特殊な考え方で開口部を耐震壁にしてしまいます。そうすると外壁に穴をあけても大丈夫。床から高さ1.4ｍ以内の出窓的な収納を増やしましょう。天井裏収納より生活テリトリーに収納が増えるとやはり便利ベンリのべんり、なぁ～んちゃって収納マジックです！本当に使用頻度が低いものは天井裏収納（階段からアプローチ可能）
　ヒント-3と、、、、、、いろいろと知恵袋あり。しかし」企業秘密の為今日はここまででありんす！
　写真は5*5*5ｍの２階建て雀のお宿。究極のコンパクト住宅を貴方に！って奴でありまする。なんかスペース・ケチの天才と思ってください。

　文章からいきますと、価格的にもナイスなお値段ではなかろうかと察します。じゃじゃじゃぁ～ん。それではお気になります。お面積に関しましてお伝えいたします。

　まず2面道路とのこと60％建築面積は50％+10％（２面道路緩和）の都市計画で決められたケンペイ率に10％がプラスされて60％とのことと推測いたします。入ってなければ70％になります。チェックしてみてくださいね。

　まず要注意は３ｍ道路です。通常道路幅4ｍ確保のため50センチセットバックを要します。セットバック後の敷地面積が19.92坪かを確かめてくださいね。セットバックがなされてなければ５０センチ×3ｍ道路接道長さ＝道路使用として削られる分を敷地面積から差し引かねばなりません。

　そのチェックがバッチリナラバ！本多様の回答が模範解答となりますね！駐車場は約２０平米は要りますから外おきが前提になります。半地下もありますが、最近のゲリラ豪雨の水没につながり避けましょう。文章からは高さ制限があるようなので、有効利用としてその分建築面積の1/2ほどのロフトを造りましょう。約19.755平米の収納が可能ですロングなハンガーかけを造り風通しを良くしたら寝室わきに季節に相応しいものだけ取り揃えれば貴方もスペース・ケチの天才になれます。

　それではnabenaya様御機嫌よう！
収納の奥義を極めたいときには
from*****omに資料等お送りください！
目からうろこプロジェクトに出会うことができます。
ラフスケッチの段階までは建築家との相性を見ていただくために無料としています。
　面積的に狭いというより精神的に開放感があることが設計によるわかれ道なんですよ！
　ビバー！スペース・ケチ軍団になりましょう。

はじめまして、アーキネットデザインの市川均と申します。
これまでの質疑応答を見させていただくと、敷地面積は19.92坪から道路のセットバックを差し引いた、61平方メートル（18.5坪）程度の様ですね。そうなると建ぺい率が６０％ですので、１階床面積は36.6平方メートル（11坪）となります。ここからはちょっと専門的で難しくなり恐縮ですが説明させていただきます。東京都内で第一種住居専用地域という事ですので北側斜線（高度斜線）が厳しいですので、敷地の向き（真北方向）が非常に重要になります。もし、敷地が東側に傾いていると北側斜線が西側から掛かることになり高さ規制が厳しいですので、この敷地で半地下２階建ては難しくなります。確認して下さい。その上で、収納を確保する事は、様々な工夫で可能です。添付した写真の家は、都内で北側斜線の厳しい敷地でしたが、１階床面積１０坪で、２階の床に段差を付けるいわゆるスキップフロアとする事で、段差を利用した２階床下収納や小屋裏収納を設ける事で収納量を確保しています。
また前述の北側斜線をクリアするため駐車場は北側に設ける事が望ましいと思います。つまり、建物は南側に寄せた方が高さ規制は優位になるという事です。
非常に専門的な御説明となり恐縮です。よろしければ、適宜見学会も企画しておりますので、一度ご参加ください。その際にでも、もっときちんと御説明させていただきます。ご興味あれば下記までご連絡ください。
アーキネットデザイン　市川均
E-Mail:*****o-net.ne.jp

テキネコムからお知らせ致します。
住宅の適正価格と品質を研究しています。

不動産会社から土地を購入して建物を建てる場合と想定して
お話します。

既に土地を購入するときには重要事項説明という資料をもらい
説明を宅地建物取引主任者から受けます。

その中で土地に関わるさまざまな情報を提示されます。
一番重要なのは地中埋設物という土地の中に存在するもの。の
扱いや地盤調査など、住宅が建築できるか。どうかの判定資料を
提示されているか。であると思います。

次にご質問のどの程度の大きさの住宅が建築できるか。という
質問ですが、容積率、建蔽率という土地に対してどのくらいの大きさ
のものが作れるのか。という専門的な知識と共に住宅づくりを
するパートナーが必要となります。

・建築士や設計事務所など。
・ハウスメーカー
・工務店、建設会社

などが対応します。

私どもでは全国における家作りを応援する専門家です。
お気軽に御連絡下さい。

*****e.com

適値事業部
コンシェルジュ担当：