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RC造の店舗兼住宅の階数増工事について

荒唐無稽な質問をしてしまいます事を、まずお詫び申し上げます。

当方歯科医師で、現在テナント開業しておりますが、この度、
一戸建てで、住宅兼歯科医院を建設しようと考えております。

建ぺい率60%、容積率200%の70坪の土地の中に、40坪で3階建てのRC造の建築を考えました。1階部分は歯科医院、2階部分はテナント、3階部分は住居と目論みました。しかし、融資の見通しが悪く、坪単価90万円と考えると、とても3階建ての建物にまではお金を回せそうにありません。

そこで、まずは1階部分の歯科医院だけRC造で完成させ、数年後に3階建てまで増築工事を行ったり出来ないものだろうか、と素人ながらに考えました。

ゆくゆくは3階建てのRC造にする、という前提で、3階建てに耐える基礎を組みつつ、1階建てのRC造建築をお願いすれば可能でしょうか?
2階までは最初に建てておいた方が良いでしょうか?
階段やエレベーターの扱いはどうしたら良いでしょうか?後付け外出しになりますでしょうか。
また、こういう話を工務店さんやハウスメーカーさんにすると嫌がられますでしょうか?

本当に変な相談で申し訳ございません。
何卒よろしくお願いいたします。

専門家の回答

9件

星マーク
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2014年12月 6日
まー さん

はじめまして土屋ともうします。

荒唐無稽ではありません。可能だと思います。
ただ、RCの1階を使いながら上部にRCを打設するのは現実的には
無理があると思います。
1階をRC。2階以上を木造とされることをお勧めします。
(防火地域であれば要検討)

構造的には完成形は3階建てとしておいて、耐力を見込んでおけます。
将来建築基準法が改正されることも考えられますが、方法はあります。
エレベーターはシャフトを確保しておけば大丈夫です。

歴史的な建造物の増築、改修を扱うことが結構ありましたが、
何かしら手法はあるものです。
この手の話は、設計事務所をおすすめします。
大変興味がありますので、是非詳細お知らせ頂けたらと思います。

土屋辰之助
STA土屋辰之助アトリエ
http://www.sta-architect.com
矢印
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ユーザーの返答

2014年12月07日

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なるほど!上は木造という方法も考えられる訳ですね。
歴史的な建造物の増築、改修の例を鑑みれば、
出来ない訳ではなさそうで、勇気を頂けたように思います。

ただ、きっとその辺りの工夫代で、お高く付くのかもしれませんね。
STA土屋辰之助アトリエ様のホームページも拝見させて頂きます。
何かの際には、是非よろしくお願いいたします。

ご回答下さり、本当にありがとうございました。

星マーク
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2014年12月 6日
はじめまして、創作工房・閾の舩津基司です。
まず、工事としては可能なのかもしれません。
断定できないのは施工の処理の問題があると思います。
RCですと階数を増す部分の鉄筋の処理などがうまくいくのかが問題です。
また、工事的には、一度一階の上を屋根のように防水処理を行って建物を使用
することになり、その部分も鉄筋の処理との関係が施工技術の問題になります。
法規的には、問題があります。当初歯科医院で、後日共同住宅と住宅が足される
事になり、建物の用途変更が起きると思います。
また、現在の建築基準法が増築時に改定が行われれば、その時の法規にすべての
建物が準じなければならなくなります。特に構造の法規の改定が行われた場合、
大変な工事となる可能性も残ります。
このようなことから、増築は可能ですが、その時点でのリスクは多いと考えておか
なくてはいけないと思います。
矢印
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ユーザーの返答

2014年12月07日

まーのプロフィール写真

施工の面、法規の面、様々な関門が待ち構えている事が分かり、
本当にためになる回答をありがとうございました。

リスクは多く、軽々しく決められる問題ではないとのご指摘、
しかと受け止めて、決断して参ろうと存じます。
特に、建築基準法の改定の可能性については、全く想定していなかったので、
危なかったです。

また何かの際には、ご相談に乗って頂けましたら幸いです。
どうもありがとうございました。

星マーク
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2014年12月 6日
まー様

初めまして。
東京世田谷のアトリエ スピノザの井東と申します。

「ゆくゆくは3階建てのRC造にする、という前提で、3階建てに耐える基礎を組みつつ、1階建てのRC造建築をお願いすれば可能でしょうか?」

可能です。1階屋根(将来の2階床)の仕様を含め、仮設的なものでよしとするか、歯科医院として屋根を含めて完結した意匠とするかで、第一弾のコストが違ってきそうですね。

「2階までは最初に建てておいた方が良いでしょうか?」

テナントの営業開始をどの時期に想定なさるか、あるいは初期の予算等勘案して決めていけることと考えます。

「階段やエレベーターの扱いはどうしたら良いでしょうか?後付け外出しになりますでしょうか。」

予め、エレベーターシャフトの部分を用意しておけば、後付け外出しでなくとも可能です。しばらく倉庫等に使用し、後日屋根を解体し、2階、3階の増築とともにシャフトも建ち上げていけば良いです。

一度詳細なお話をお聞かせ頂きたく思います。
下記HP等ご覧頂き、興味を持って頂けましたら、ご連絡頂きたく存じます。

それでは宜しくお願いします。
アトリエ スピノザ 井東
〒158-0084 東京都世田谷区 東玉川2-29-12-201
090-6309-0940 / 03-6425-9083
info@atelier-spinoza.com

↓ 樽町の家のビデオです。
https://www.youtube.com/watch?v=VClsBXqCJks

↓ 中目黒の家のビデオです。
https://www.youtube.com/watch?v=7OK1zQKI6U8

↓ 池上の家のビデオです。
https://www.youtube.com/watch?v=ptq6bu5zwuE

↓ HPです。
http://www.atelier-spinoza.com/index.html
↓ Facebookもどうぞ
http://www.facebook.com/profile.php?id=100001


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ユーザーの返答

2014年12月07日

まーのプロフィール写真

大変心強いお返事を誠にありがとうございます。
前向きなお話をお聞かせ下さり、勇気が湧いてきました。
早速ホームページなど拝見させて頂きます。

とは言え、諸々難関が想定されますので、じっくり検討してみたいと思います。
本当にありがとうございました。

星マーク
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2014年12月 6日
まー様 はじめまして、時空間計画の田代と申します。名古屋市の設計事務所です。
RC造建て増しについては技術的には不可能ではありません。学校の建物などで端部の壁に梁や屋根の上に短い柱が飛び出しているのがよくありますが、あれは後で増築することを見込んで構造計算上の配慮をした上で設けているもので、増築時にコンクリート部分をはつって鉄筋だけを出して増築部分の柱梁の鉄筋をつないでコンクリートを打設して一体化します。

ただ、工事を二段階にすることで、トータルとしてコストが増えることになるうえ、実際に歯科医院を営業しながら工事をすることを考えると、騒音、振動や工事ヤードの確保や患者さんの安全確保、法規上の仮使用申請などの問題が懸念されますので簡単なことではないと思います。

現在の歯科医院が順調に営業できているのならば、医院兼用住宅ということで必要なコストを算出して申し込めば融資がおりないことはないと思いますが、テナントに賃貸という話になると業種が変わってくるので融資が難しくなるのではないでしょうか。そのあたりのことについては我々設計者が言える立場ではありませんので、融資元の銀行や公庫、会計事務所等と御相談されるとよいと思います。

どうしても、テナントに賃貸できる建物を建てたいということでしたら、鉄筋コンクリートの躯体だけは最初に造っておいて、内装や設備等を後回しにすることをお勧めします。それならば、営業しながらの工事もさほど問題なく可能となりますし、2段階の工事のためのコスト増も少ないと思います。

計画地が名古屋近辺でしたら、御相談やラフスケッチ作成などは無料で対応しますので、お気軽にお声かけください。

時空間計画一級建築士事務所 田代輝久
名古屋市昭和区鶴舞4-1-22キューブつるま1F
TEL 052-753-7773
e-meil stp-tashiro@nifty.com
HP http://hp.nagoya-cci.or.jp/spacetimeplan/




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ユーザーの返答

2014年12月07日

まーのプロフィール写真

大変具体的なご指摘を賜りまして、誠にありがとうございました。
出来ない事はないけれど、簡単な事ではない事が実感出来ました。
テナントと軽々しく言うのも融資の上で障害となりうることも、
目からうろこでした。
こちらのサイトでご相談して本当に良かったです。
当方、関東方面でして、なかなか時空間計画様にお願いするのは
難しいかもしれませんが、何か相談させて頂く事がありました際には、
何卒よろしくお願いいたします。

星マーク
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2014年12月 7日
収益の考え方を変えましょう。可能性としてRCにこだわらず。全て鉄骨でたててみましょう。3階まで賃貸で計画して将来自宅に改修しましょう。
分離発注で建設コストをコントロールしむだな経費をださないことです。
気が向きましたらどうぞ、、、、、、、
矢印
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2014年12月08日

まーのプロフィール写真

ご回答ありがとうございました。
そうですね、鉄骨の方が多分安いですし。
耐火性能の方はどうなんでしょうか。
耐火であれば融資額が増すので、耐火建物の方が良いかと思っておりますが。

星マーク
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2014年12月 7日
こんにちわ。クマキヒデオケンチクジムショです。クマキです。
最初に1階だけをつくり、後に3階まで増築することも技術的には可能です。
前述の方が述べられているように、用途変更および増築申請、構造計算・仮使用問題・費用の過出失など、事前に相当将来可変できる計画を選ばなければならず、初めに設計する段階で、3階建ての設計までしておく感じになることでしょう。少なくても構造計算に関しては構造設計者にそうなってもいいような構造に設計の依頼になります(相当分費用必)。また、法規的にも後の用途変更でその時点での法規に合わせること、またそのテナント用途に応じた消防的避難方法などがクリアーされていないと、後の祭りになりかねません。

ただ、こういう方法もあります。デメリットもありますが、メリットもあるアイデアになりますが、最初に歯科医院をつくり、数年後テナントおよび自宅ということで、費用の過出失を抑えたることを念頭にすると、最終的に2棟という設定(建蔽・容積マックス)し、半分づつ立てる。つまり、最初に1棟(約35%の建蔽の3階建て)を建てて、後にもう一棟を建てることで、後に立てる建物に自由性が生まれますし、増築しやすいといって良いでしょう。
ただ、最初の計画の床面積が小さくなり、縦方向に医院を利用しなければならないことも熟慮する一つです。

いずれにせよ、他の建築家の意見や融資方法を含め柔軟に考え直してみてはいかがでしょうか。
是非、ご相談ください。
矢印
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2014年12月09日

まーのプロフィール写真

どうもありがとうございました。
いろんな考え方があるのだな、と気づかされました。
2棟建てて、というのも面白いかもしれませんね。
ただ、現在狭小テナントなので、その解消も考えておりますゆえ、
ちょっと寂しい気もいたします。
また、何かご相談させて頂く際には、どうぞよろしくお願いいたします。

星マーク
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2014年12月 9日
まー様
ラウムアソシエイツの宗本と申します。
他の方のアドバイスと重複する部分もありますが、2階までRC造としてスタートしされて、3階部分を木造もしくは鉄骨造で、増築されるのがもっとも現実的方法でしょう。上に増築部分の場合は、設計や技術の問題よりも、増築工事時の騒音や使用の制約、コストの問題です。特に湿式(コンクリート打設など)工法は、工事中のコンクリート打設などの汚れや工期の長さ等を考えると現実的ではありません。また、RC造は型枠の転用など繰り返した方がコストメリットがあるので、後の増築ではコストとしても高くなるでしょう。乾式工法(木造、鉄骨造)の方が工期が早く、軽いので、上部の増築には向いています。敷地に防火地域がかかっておれば、耐火建築物にしなければならないので増築部分は鉄骨造しかないでしょう。このようにRC造と鉄骨、木造の混構造の建築は、それぞれの長所を生かすことが出来て悪くはありません。当事務所では、現在、2階までRC造、3階軽量化のために木造の住宅を東京、広尾で設計していますが、それなりに楽しい住宅となります。
エレベータは、2階の時は必要性が低いので、シャフトスペースを作っておいて、3階増築時に設置されるのが、よいかもしれません。
当事務所は、歯科医院を3件(東京、長野、神戸)これまで設計させていただいた経験があり、建築学会の作品選集などにも掲載されておりまし、受賞作もありますので、ホームページなどをご参考にしていただけると幸甚です。
宗本順三
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ユーザーの返答

2014年12月09日

まーのプロフィール写真

ご相談に乗って下さり、誠にありがとうございました。
おっしゃる工法が一番現実的かな、と感じました。
2階までは最初に頑張って作って、何年かしたら鉄骨で増築ですね。
軽量化という観点もあるんですね。参考になりました。

是非、ホームページを拝見させて頂きます。
ご回答どうもありがとうございました。

星マーク
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2014年12月11日
まーさん

高田馬場で、RC住宅や賃貸マンション・店舗併用マンションなど色々設計
しているマックスネット・コンサルタントの片瀬と申します。

色々な方が色々回答しておりますが、現実的な回答をいたします。

RCの上にRCを増築することは、現実的には構造的に不可能とお考えください。
但し、1階を仮使用申請し、1年以内に上部の施工をすれば可能ですが、工事
期間中は、1階の歯科は営業できなくなります。
よって、現実的には不可能ですね。

上部を鉄骨にすることも、現実的・構造的に不可能です。

可能性があるのは、上部を木造にするしかありません。

又は、全体のコストを下げて(重量鉄骨)計画すれば良いのでは・・・?
ところで、予算は、どの程度をお考えでしょうか。
75万/坪程度可能であれば、重量鉄骨で可能ですよ!
スラブはRCでも可能ですので、音の問題も解決できます。
一度、検討してみては如何でしょうか。
問い合わせ:katase@maxnet-g.co.jp

土地探し:http://www.maxnet-g.co.jp/associates/associates.html
作品:http://www.o-uccino.jp/kenchikuka/designer_0000000413/
矢印
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ユーザーの返答

2014年12月12日

まーのプロフィール写真

ご回答下さり、誠にありがとうございました。
なるほど。本当に色々な点からご指摘下さり、参考になります。
重量鉄骨造でも、との事で、そちらも検討して参りたいと思います。
耐用年数など見るとRC造が魅力的だったんですが、
そこで凝り固まってはいけないのかもしれませんね。
どうもありがとうございました。

星マーク
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2014年12月12日
初めまして。RCの増築の件は施工上、申請上、建築騒音等で技術的には不可能ではありませんがあまり合理的な方法ではありません。ズバリこの場合は重量鉄骨3階建、耐火建築造とされ、外装及び防水工事は今回の工事とし、2,3階の内装工事は将来工事にされることをおすすめします。鉄骨による軽量化で基礎部分に対するコストダウンが図られ且つ内装工事を将来工事とすることで全体で当初坪単価60万円前後で施工可能となるでしょう。鉄骨造でも十分な耐火性、防音性、意匠性が得られます。又エレベータ等もシャフトを想定し後工事とすることも可能です。いずれにしても豊富な技術力や経験が計画には求められます。下記に当方のHP等を付記しますので気楽に声をかけていただければ幸いです。

(株)空間設計研究所  代表 高橋孝栄
住所:〒160-0022東京都新宿区新宿2-4-2カーサ御苑404
TEL:03-3359-2863
FAX:03-3359-2864
HP :http://www.ne.jp/asahi/takahashi/kuukansekkei/
MAIL ; takahashi@smile.email.ne.jp





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2014年12月12日

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ご回答下さり、誠にありがとうございました。
これは大変興味深いお話をありがとうございます。
お金が無いのだから、変な事考えずに真っ当に進めるべし、
という事ですよね。
とても参考になりました。
どうもありがとうございました。

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