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土地から探す、完全分離型二世帯の費用

はじめまして、今土地から探す完全分離型二世帯住宅を検討し始めたばかりの者です。
予定している総予算から、土地購入と建物を建てなければならないのですが、
資金があまり用意できないため、
土地を購入して→残りの予算で建物を建てる
建物の予算の概算を出してから→残りの予算で買える土地を探す
の、どちらにしても予算配分を失敗すると、大変だなと不安です。
土地の価格目で見て比較できるのですが、建物となるとあまりにも価格幅が広く、
しかも二世帯となると単世帯の坪単価より高くなると聞きました。
全く何もかも分からない状態で申し訳ないのですが、まず

総予算は4500万円です
今のところなんとなくですが土地2500万円
建物2000万円と考えています。

・完全分離型二世帯住宅
・述べ床面積で45坪ぐらい
・LDK×2 部屋×5
・バルコニー
・小屋裏

をつけて、かなりローコストですが、まず2000万円で建築可能でしょうか?
(頑張って外構など自分たちでなんとか出来そうなものはやったとしても、
電気工事や給排水工事など住む為の設備と設計監理料などを含めて・・)

土地に関しては、必ずこの地域、と決めてはいないので探せば
1500万〜2000万でも探せないことはなさそうです。
(土地の利便性を考えると2500万ぐらいになりました)
そうすればもう少し建築費にも回せそうなのですが、この予算配分で迷ってしまい、
土地探しにも依頼先探しにも手をつけられずにいます。
ちなみに地域は東京の市部を考えています。

何も分からない状態で、ぼやけた質問で申し訳ないのですが、よろしくおねがいします。

このアドバイスは、旧HOUSECOの家づくり相談のアーカイブを移行したものであり、現行SuMiKaが提供する機能と齟齬がある場合があります。

専門家の回答

3件

2009年 4月 1日
YAI様

初めまして、林泰介建築研究所の林です。
土地建物合わせて4500万円というの多分一番多い金額だと思われます。
多くの場合、土地を探す段階で2500万円程度の敷地となり、建物に2000万円程度しか残らなくなる事が多いです。
懇意のある不動産業者とも話すのですが、家を建てようと考えている方はやはり土地の場所や環境が一番大事なのだろうと考えています。
土地を探す段階で色々な情報が入ります。
ほとんどの方が同じ情報で探すので見つかった土地は人気の土地となり金額も高くなります。

設計で解決する事も多くあります。
設計をしている側から考えると、四角い建てやすい敷地でなくともいろんなアイデアで設計出来ると考えています。

(本音を言うともう少し建物にお金を回して頂ければと思っています。)

ご希望の住宅ですが、45坪で2000万円は厳しいです。

希望内容を考えると45坪は妥当な坪数だと思いますが、もう少しタイトに絞った方が現実的だと思います。
寝室や子供室を寝るだけと考えて小さくするとかあまり使わない予備室的な部屋を無くす、両親のキッチンとダイニング小さくするとか色々と考えれますが、本当に必要な内容を家族で考えて絞って行くのが良いと思われます。

狭くなっても気持ちのよい空間を作る事は出来ます。そのようなアイデアを建築家に求めてください。

個人的には頑張って40坪で設計料別で2500万円がギリギリかなと考えています。
これでもお施主さんが出来る部分はして頂かないと無理だと思いますし、設備や建材についてもローコスト仕様だと思います。

「コレだけはこだわりたい」という部分を最後までしつかりもって、あまりこだわりが無い部分についてはバッサリと諦める位の考え方がローコストで納得のいく住宅を造るこつだと思います。

コストが上がる理由に過度の設備や建材の使用があります。
CMやネットなどで検索すれば、色々な商品があり、検討しているうちに普通の住宅ではダメなように考えられている方がいます。
ほとんどがあれば便利で良いと思われるのですが、コストを考えると厳しいのが現状です。

本当に必要な設備は大事ですが、それ以外は普通の住宅で問題ないと思います。

アレもコレもと全てを詰め込もうとすると無理ですが、自分が住宅に何を求めているかを考えて、整理する事で、ほしい土地、頼みたい建築家などが見えてくると思います。

ゆっくりと焦らずに考えてください。

矢印
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ユーザーの返答

2009年04月02日

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林様

はじめまして、ご返答ありがとうございます。
説明不足で申し訳ありません。
総予算では5000万円
登記費用や不動産取得税、登記費用や引越し代雑費など諸経費として500万円
土地と、建物で4500万円と考えていました。

土地と、建物で4500万円というのは一番多いパターンなのですね。
さらに、ここで二世帯というのだから余計に難しいですね・・・。
設備や建材について、無知ですが豪華で高価なものは必要ないと思っていますが、
一生住むことになるであろう場所、家ですので見えない構造部分の費用は削りたくないです。
もちろん、空間の快適さもほしいですが・・・。
それに私で出来ることであれば何でもしたいとは思っています。

そう考えると、お話を伺っていて、建物の広さもなるべくコンパクトに、
そうすれば土地もコンパクトに出来て、より建物に予算配分できるかと思います。
45坪は、建売の間取りや、賃貸の間取りとへーベー数を見比べて、見当をつけた数字ですので、実際どのぐらいの広さ、間取りでどの程度の坪数が必要なのか・・・。
必要な建物の広さと、土地と、考え直してみようと思います。

ありがとうございました。

2009年 4月 2日
はじめまして

総予算がどこまで含むのかよくわかりませんが、登記費用、保険料、税金、その他土地取引やローンの手数料などの諸経費は除くものと考えてよろしいでしょうか。だいたいこの諸経費は土地代+建物代の最低5〜10%程度はかかります。ローンを組むのか否か。建て替えか否か。建て売り又は売り建てか、注文住宅かなど計画の立て方によってこの諸経費は異なります。まずは最近は家づくりの本などいいものが出版されておりますので、お手数ですがご自身で勉強されることをお勧め致します。(「家づくり究極ガイド2009」とか「家づくり至高ガイド」とか「建てる前に読む本」とか・・・いっぱいあります。ご自身で読んでみることが重要です)。そのうえでマネープランに明るい方とご相談なさるのが宜しいと思います。

さて計画内容についてですが、住宅形式によって考え方が異なると思います。水平分離であれば単純に戸建て住宅2戸分です。この場合は土地面積が必要になります。垂直分離の場合は、3階建てとなりますが、この場合は土地は小さくて済みますが、建築費が増大します。ここでもご要望や想定によって分かれる部分です。いちばん安くすむのは水平分離の2世帯を比較的土地代の安価な郊外に建てるケースかと思いますが、ご家族のご意向も合わせて考えるべきかと考えます。

とりあえずハウスメーカー、工務店で水平分離2世帯を建てるということを考えて建物金額は、坪単価50万から60万円の間といったところかな、と考えます。仕様は最低ランクとお考えください。単純計算で、2250万円から2700万円程度(消費税は誤差とみなす)になりますから、土地代はもう少し安く押さえたいところですね。

一般の方の計画はどうしても規模が増大する傾向があります。設計事務所であれば、プラン内容を精査することで、コンパクトでも使いやすい快適な住まいを計画することができますし、またご予算と現実とのきめ細かいすり合せも可能です。こちらの方もご一考ください。ハウスコの「コンペなし」など活用されるとよい反応があると思います。

よい家づくりを願っております。
矢印
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ユーザーの返答

2009年04月02日

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野村(聡)様

はじめまして、ご返答ありがとうございます。
説明不足で申し訳ありません。
総予算では5000万円
登記費用や不動産取得税、登記費用や引越し代雑費など諸経費として500万円
土地と、建物で4500万円と考えていました。
そのうち3000万円を頭金で、2000万円をローンで、と考えていました。

一番安くすむということで、私たちには水平分離の二世帯がいいのだろうかと思いました。
問題は土地の価格かとおもいます。
ハウスメーカーは設備が豪華で高い印象があったので不可能だと思っていました。
最低ランクでも2250万円〜2700万円程度ということで、削れるところは削っても、構造はしっかりと作っていただきたいので、
土地から予算の配分を考え直す必要があると思いました。

コンパクトな二世帯であれば、土地ももう少し狭くてすみますし、その分土地代も削れますね。
素人考えではなかなか狭くても快適な空間というのが想像できません。
土地の広さと価格、必要な家の広さを予算からもう一度考えてみようと思います。
ハウスコの「コンペなし」についても、検討したいとおもいます。

どうもありがとうございました。

2009年 4月 2日
YAIさま はじめまして、新宿で設計+不動産を本業としている片瀬と申します。

総予算が、4500万で、土地と建物の予算配分に迷っているようですね。
不動産市場は、現在暴落中です。売り物ばかりで、買手が殆どいないため、下落の一途です。
これから先が、二度とないチャンスですよ。不動産は、瑕疵さえ気をつければ、いくら安く購入し
ても、問題ありませんが、建物は、そうは行きません。安かろう悪かろうでは、メンテナンスを考
えると、将来大きなリスクを負うことになりますから気をつけてください。

建物が45坪であるとすると、東京市部の場合、1種低層で土地も45坪以上1中高で38坪以上
必要でしょうね。条件にもよりますが、現在の取引状況から、1500万〜2500万で十分購入可
能だと思います。そして、建物に廻せる予算が、2000万〜3000万ですので、なんとかなるの
ではないでしょうか。

具体的に、どこの路線の何駅周辺で徒歩何分等の条件をお教え頂けましたら、物件資料とラフ
プランを提案致します。

「土地探しからの家づくり」・・・ローコスト家づくり手法とは・・・?
http://www.maxnet-g.co.jp/associates/associates.html
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ユーザーの返答

2009年04月02日

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片瀬様

はじめまして、ご返答ありがとうございます。
そうですね、建物は削れない部分が多いと思います。
建ったものの、もたない、欠陥がある・・・ようだと大変困ります。
そう思うと、ローコスト、ローコストと言うのも怖いです。
どれぐらいのレベルのものが、どれぐらいで建てられるのか、
どれぐらいの予算はかけるべきなのか、素人にはとても難しいです。
また安全性やランニングコストを考えたらどこまでは削ることもできるのか・・・。
土地から購入を考えて、
予算を考えると途方に暮れます・・・。

建物に回せる予算が2000万〜3000万ならなんとかなる・・と言う事で、少し希望がもてましたが、
やはり土地や広さも考える余地ありだと思いました。
お話ありがとうございます、HPも拝見させていただきます。

ありがとうございました。

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