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家づくり相談

一階を賃貸件事務所にした住宅を新築したいと考えています

現在中野区在住です。
夫婦二人で新築・中古を問わず家を探していました。
必須の希望としてルーフバルコニー・屋上があったため、物件が限られていることもあり家を建てていただくことを考えています。
こちらの事情や希望をあげた上で、質問に答えていただける方、相談にのっていただける方がいましたらうれしく思います。

【条件や希望】
屋上もしくは広いルーフバルコニーを希望
(屋上に関しては雨漏りの原因になりかねない等デメリットもよく話し合いました、それでも大事にメンテナンスして使用していきたく思います)
できれば一階と二階を別玄関にて分けたい
大学生の親類が1人いまして、その子が最低五年同居することとなっています。
その後も一緒に住み続ける可能性もありますし、退去することとなっても一階を事務所として賃貸できるように、お風呂は共用でもミニキッチンとお手洗いだけの6畳くらいの部屋を一階として、二階以上に私たち夫婦の居室、お手洗い、LDKを設けられたらと思っています。
具体的には一階賃貸部分の間取りは1K以上(風呂なし可、できればトイレとミニキッチンをつけたい)、二階以上は2SLDK以上であればよいと考えています。玄関も別にできればよりよいですが、こちらは必須の希望ではありません。
一階二階あわせて最低75㎡~くらいでよく、すごく広い住宅じゃなくても構わない

土地については西武新宿線中井~上石神井、駅徒歩15分以内。
もしくは中央線中野~武蔵境までですが、中央線は予算的に厳しいと思いますので西武新宿線をメインに考えています。用途地域は一種低層・中高などであればよいのですが近隣商業でも問題ありません。工業地域のみ不可です。

予算は土地と建物、仲介手数量・建築設計費などの諸経費すべて込みで4500~5200万円で考えています。できれば5000万円以下におさえたいとは思いますが、よほど良い条件がかさなれば5200を少し超えることも考えています。ただ、やはり希望は、予算の範囲内です。

わがままな条件ではありますが、予算をおさえての建築や長く暮らせる屋上住宅にご理解ある方、どうか相談にのっていただければ幸いです。
最後に、まったくの素人でして住宅購入決定後どのくらいの期間をへて家がたつのかわかりません。このような規模の住宅を建築する場合どのくらいの月日で建物が完成すると予想されるかも教えていただければ幸いです。



専門家の回答

4件

星マーク
相談者が役に立った
2017年 7月28日
先ずは、土地の相場を把握する事
次に建物の坪単価の把握です。
そして諸経費。
参考として
①土地相場
坪150万円であった場合。20坪で3000万円
②建物坪単価
坪75万円×45坪3375万円
③諸経費
土地建物ですので、8%を見込むと
480万円程度です。
合計6855万円です。
1800万円程開きがありますね。
あくまで参考ですが、掘り出し物は無く
無理な計画はやめた方が良いと思いますので
余裕をもってお探しください。
設計から施工で約一年程度見込むと良いです。
鶴崎より

ご参考に。
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ユーザーの返答

2017年07月28日

西のプロフィール写真

狭小を考えていたため、14-20坪の土地が3500万円以下で出ているため、ローコスト建築(建物1400万円前後)と考えて諸経費こみで考えていました。
ローコストメーカーにはそういうプラン(ルーフバルコニーつき3LDK、建物が1400万円、80平米強)もありますが、もしかしたらそういうお値段で建築するのはいろいろと問題があるのかもしれないですね。
もしそういう住宅メーカーにお願いすることで可能であっても、長く携わっている建築士の方が問題視されるようなプランであるなら再考せねばいけないなと思います。現実的なご意見、ありがとうございました。

星マーク
相談者が役に立った
2017年 7月28日
はじめまして。東京都板橋区にある根岸達己建築室の根岸と申します。

当事務所はこれまで様々な条件の住宅を手掛けてまいりました。
特に光や風をデザインした和モダンの住宅を得意としています。

当事務所のHPにも一部の事例や設計方針を掲載しておりますのでご高覧頂ければ幸いです。

http://www.kenchikushitsu.jp/

また、屋上について、当事務所ホームページ内の雑記帳(2016年7月20日の記事)に記載していますので、ご参考までご覧ください。

http://kenchikushitsu.jp/note/%E4%BD%8F%E5%AE%85%E3%81%AB%E5%B1%8B%E4%B8%8A%E3%82%92%E3%81%A4%E3%81%8F%E3%82%8B/

土地探しからのご相談についても、当事務所ホームページ内の雑記帳(2017年5月11日の記事)に詳しく記載していますのでご覧ください。

http://kenchikushitsu.jp/note/%E5%BB%BA%E7%AF%89%E5%AE%B6%E3%81%A8%E5%9C%9F%E5%9C%B0%E6%8E%A2%E3%81%97/
http://kenchikushitsu.jp/note/%E5%BB%BA%E7%AF%89%E5%AE%B6%E3%81%A8%E5%9C%9F%E5%9C%B0%E6%8E%A2%E3%81%97/

土地が決まってから建物が完成するまで、当事務所では15ヶ月程度掛かることが多いです。工程の詳しくは当事務所ホームページ内の「設計の流れ・設計料」をご覧ください。

小さなこだわりや、無理かな?と思ってしまうような夢も聞かせて下さい。 理想(希望)に近い建物を造るため、一緒に楽しんで、家づくりを話し合いましょう。
ご不明な点がございましたらお気軽にご連絡下さい。
よろしくお願い致します。

根岸達己建築室 根岸達己

東京都板橋区若木2-18-15
[P] *****
[F] *****
[E] ne*****ikushitsu.jp
[U] http://www.kenchikushitsu.jp/
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ユーザーの返答

2017年07月28日

西のプロフィール写真

素人の質問に丁寧にお答えいただきありがとうございます。
工程など不明な点が多かったので、HPでよく勉強させていただきたく思っています。
先のご回答にて自分の考える「建物にかかる値段」が倍額以上だったのでその点も含めてよく考え、建築が可能でありましたらぜひご相談させていただきたく思います。

星マーク
相談者が役に立った
2017年 7月28日
西さん

土地探しからお手伝いしていくつも実績があります。

ご希望の賃貸付き住宅、木造の3階建てで
賃貸は風呂なし事務所的な作りとして、
お住まいは75m2程度でコンパクトな2SLDK。

75m2だと実際はウォークインクローゼットがある、
2DKのダイニングがちょっと広い感じになるとおもいます。

内装など具体的な要望を伺っていないので、
ざっくりですが工事費の目安が2500万程度。

所経費なども考えると土地が2000万程度かと。
それがご希望の地域で見つかるかというと、
実際の相場からかなり難しいと思います。

建物が建つまでの期間は。
土地を購入されてから入居まで、
スムーズに進んで9カ月ぐらいでしょうか。

土地が見つかりにくい理由ですが。
これだけの人気ある地域でその値段の土地は、
素早く建売業者が仕入れてしまいます。

私が連携している不動産業者は情報が早いので、
上手くすればお手伝いできるかもしれません。

一級建築士事務所 匠拓:寺澤 秀忠
WEB: http://www.syotaku.jp/
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ユーザーの返答

2017年07月28日

西のプロフィール写真

条件が難しいとのこと、とても丁寧に教えていただきありがとうございました。
予算を上げるか、リフォームを考えるか、検討したく思います。

星マーク
相談者が役に立った
2017年 7月28日
西さま

初めまして。一級建築士事務所 ikmoの比護の申します。
以前に、西武新宿線東伏見駅のあたりで小さな住宅を手掛けたことがありますので、参考になればと思い投稿させていただきます。
(住宅の詳細はこちらに掲載しております↓)
http://www5b.biglobe.ne.jp/~ikmo/2012/works/coo.html

石神井よりも西なので、西様のご希望の地域よりも土地が安い地域ではありますが、全体予算5000万円程度で実現された、建物は73㎡、3人家族(現在は5人)の狭小住宅です。

建物の詳細な内容にもよりますが、ローコスト住宅でも、土地を2500万円以下で見つけるのが予算内で納めるポイントではないかと思います。

ご質問等ございましたら、お気軽にお声かけください。
どうぞ よろしくお願いいたします。

一級建築士事務所ikmo 比護結子
東京都江東区北砂6-14-5
tel *****
URL http://www5b.biglobe.ne.jp/~ikmo/
mail*****biglobe.ne.jp
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ユーザーの返答

2017年07月28日

西のプロフィール写真

とても素敵な家を設計されていらっしゃるのですね。
事例をみせていただきイメージがわきました。

通勤のことを考えていたのですが、一生に一度かもしれない家について何を優先すべきか二駅くらい下がっても変わらないのでは、ということも含めて検討したいと思います!
本当にありがとうございました。
また質問させていただくことがありましたらよろしくおねがいいたします。

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