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リフォームか新築か・・・二世帯住宅

はじめまして。
我が家は30代夫婦+3人の子供達の5人家族で、
「少ない資金でも頑張りたい」派です
どうぞ宜しくお願い致します。

近い将来、私(妻)の実家の土地に二世帯として新生活を送りたいと思い、
完全分離型の二世帯住宅を希望しています。
現在はリフォーム会社や建築会社の数社に現地調査や見積もりを依頼し、
間取り、資金、等、色々な面から検討中です。

既存の建物を解体し「新築」にするか、
同敷地に「離れ」として(敷地間口が3mの為、分筆できないとの事で)
増築するか。。。

総合的に最適な方法を教えて頂きたくて書き込みいたしました。
箇条書きですみませんが、内容が伝われば幸いです。

●実家の既存建物の状況

積水ハウス:軽量鉄骨
床面積約22坪/築25年

土地約44坪/市街化調整区域内 ケンペイ率50 容積率100

うち東道路に面した駐車スペース6坪(間口3メートル)
大げさに表しますと、土地の形状はハの字型のような感じ
家は総2階建て東玄関、庭を取るため後ろに下がって建っています。
東南の居間は隣家が二階建てにしてからは日当たりがありません。

まず最初に、完全分離二世帯を希望しているわりに低予算なので、
解体するのは勿体ない、使えるところは使ってみよう、
エコじゃないか♪ということで、、全面リフォーム+増築を考えました。

調査の結果、
既存の建物に増築は不可能、確認申請が下りないだろうと言われました。

↓各業者からの提案↓

●母屋の全面リフォーム+離れ棟を建築
●母屋を解体して新築に建て替え

リフォーム+離れの場合のプランは母屋の二階部分と離れをウッドデッキで繋げるという提案でした。
アウトドアリビングを重視したい私達にとってデッキは憧れではあるのですが、
母屋の前の庭部分に六畳一間が一階・二階に増えるだけで、
あくまでも離れとしての仕様であり、生活空間としては足りないというか、不便さが生じてくるのではないかと思いました。
そして、母屋の居間にあたる部屋も更に暗く陰気になりそう・・・

新築の場合は、間取り・日当たり等を考慮しつつ、離れを持つより住みやすい住居が造れそうですが、予算がギリギリのため、今のところ夢に叶った家つくりができそうにありません。
せっかくの新築も妥協だらけのプランでは、毎日幸せな気持ちで過ごせないだろうと思っています。

私たちは二世帯住宅をどの方法で計画していくのが
最適なのでしょうか?
また、参考までに、リフォームでも下記のような希望を入れた家つくりが可能なのでしょうか?

新しい住まいに思う希望は、大まかにして(叶う叶わないは別として・・・)

●完全分離タイプ
●ウッドデッキ、中庭、屋上?で共用スペースの確保(アウトドア好き家族のため、バーベキューや夕涼み、お月見など四季の移り変わりを家族皆で感じて過ごしたい)
●母の為の日当たりのよい寝室兼客間の確保
●収納力(物が散乱しやすいタイプ)
●動線の良さ

と思っています。


どんな事でもいいので、ご意見頂けたらと思います。
どうぞ宜しくお願い致します。

このアドバイスは、旧HOUSECOの家づくり相談のアーカイブを移行したものであり、現行SuMiKaが提供する機能と齟齬がある場合があります。

専門家の回答

5件

2009年 9月23日
お月見うさぎ 様

建築計画シグデザインの佐々木と申します。
ご質問、順を追って回答いたします。

>実家の既存建物の状況について
■回答をより具体的にするにはやはり法規制、既存の状況、周辺環境、具体的ご要望等を総合的に判断する必要があります。特に「東南の居間は隣家が二階建てにしてからは日当たりがありません。」等具体的なことに対応するのは現地調査及び、ヒアリングが必須です。

>まず最初に、完全分離二世帯を希望しているわりに低予算なので、
>解体するのは勿体ない、使えるところは使ってみよう、
>エコじゃないか♪ということで、、全面リフォーム+増築を考えました。
■私共もその考え方には賛成です。
私共の事務所でも完全二世帯住宅を昨年完成させました。その時も選択肢としてリフォーム+増築案と新築案で協議していきました。私共の経験ではリフォームが新築に比べ極端に安くなるとは限りません。
解体費、産廃処分費、仮住まい、耐震補強費等一般の人たちが予想していなかった費用が結構発生します。
それでも新築よりは魅力ある案を提案することも十分できます。

>調査の結果、
>既存の建物に増築は不可能、確認申請が下りないだろうと言われました。
■リフォーム会社、建築会社が言われている根拠がいまひとつわかりません。
ここでの回答は予想でしかいえませんので混乱を招かなくするためにもきちっとしたところに依頼し現地調査、法規制調査を行う必要があります。その場合利害が発生する(リフォーム会社、施工会社、ハウスメーカー)ところと分離した第3者に依頼するのが賢明です。一般の方が法規制、周辺状況等を判断し、それをよりよい建物の完成に結びつかせるのはたいへんだと思います。

>新しい住まいに思う希望は、大まかにして(叶う叶わないは別として・・・)
>●完全分離タイプ
>●ウッドデッキ、中庭、屋上?で共用スペースの確保(アウトドア好き家族のため、バーベキュー
>や夕涼み、お月見など四季の移り変わりを家族皆で感じて過ごしたい)
>●母の為の日当たりのよい寝室兼客間の確保
>●収納力(物が散乱しやすいタイプ)
>●動線の良さ
>と思っています。
■リフォームにしろ新築にしろ既存建物、敷地状況、ご予算、ご要望等を総合的に判断し咀嚼しそれを完成形にイメージさせる提案は経験、能力が必要です。リフォームの場合は特に必要になります。壁紙の張替え、設備機器の交換等よくあるリフォーム会社のリフォームは別ですが・・・。
いずれにしろ、上記条件をクリアーできる信頼できる依頼先を選ぶ必要があると思います。
ただし、コンペの場合は建築家が敷地状況、既存建物等を見ることができない状況で、その提出案を素人の依頼者が表面的な要素(予算、デザイン、等)だけで選ばれる例が多いのでコンペはそぐわないのではないでしょうか。
矢印
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ユーザーの返答

2009年09月23日

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シグさま

勉強不足な私に、とてもご丁寧な回答ありがとうございます。

やはり、一概にどちらが良いとは言えないところなのですね。
利害の発生しない第三者に現地を見てもらい、ヒアリングがあってこそ、ベストな判断ができるという事、肝に命じておきます。

そして、コンペを予定していた私にとって、貴重なご意見、ありがとうございます!!
シグさまの回答にとても納得しました。
家に対する思いは真剣なのですが、全く素人なものですから、危うくコンペ開催し、表面的な部分だけで選考してしまうところでした。
救われました。
条件をクリアーしてくれるような経験豊かな信頼できる建築士さんと出会うためにも、
私ももっと勉強します。

シグさんの事務所でも二世帯住宅を手掛けられたのですね。
新築よりも魅力ある提案も十分可能と聞き、光が見えて来ました☆
またご縁があった際には宜しくお願い致します。

それから。。。余談ですが、
シグさまのお顔写真、サイト内で何度か見かけ、よく覚えています。
笑顔とスポーティーさが印象に残っています。

この度は未熟な私の為にご回答頂きましてありがとうございました。
お二方に感謝いたします。

2009年 9月23日
すでに回答されている方から指摘がありますが、少ない予算が具体的にどの程度が解らないとアドバイスに困ります。

当事務所は資金計画からアドバイスしています。ファイシャルプランナーと連携し将来のリスクを抑えてご提案します。その予算を元に工務店と連携して設計を進めます。予算の確保、設計の可能性、工事予算の把握と家づくりで大事な点をきちんと押さえてお手伝いします。最近こういう設計事務所が増えています。どんどん情報を集めて設計事務所を訪ねてください。ハウスメーカーとは違う可能性が出てきます。

リフォームですが、積水ハウスの軽量鉄骨だと間取りはあまり変更できないと思います。今の間取りのままに増築とリフォームで完全2世帯ができるかは、現地を見ないと何ともいえません。増築は可能ですが、どの程度の増築になるかは現地を見ないと何ともいえません。

完全二世帯で新築の場合、コストを抑えた造りで坪55万弱でしょうか。更に押さえることがどうかは、打ち合わせをして要望を伺って建てる家の目標をきちんと整理して検討しないと、なんとも。。。

いろんなやり方はありますが、まずは今考えている予算を教えていただけると、
もっと具体的なアドバイスがつくと思います。
矢印
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ユーザーの返答

2009年09月24日

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寺澤さま

お礼が遅くなり申し訳ありません。
ご回答に感謝いたします。参考にさせていただきます。
予算提示せずすみません。

やはり、積水ハウスでの増改築はハードルがありそうなのですね。。。
実は図面を見てもらった時に、外せない壁があると言われました。
リフォームするなら、逆にそれを上手く利用してもらい、驚くほどの大改造を期待してたのですが、大幅な変更が難しそうなら私達の家の場合はリフォームは諦めたほうがいいのかもしれないと感じました。

私達の予算は2000万程度です。
新築の場合の坪単価も参考になりました。ありがとうございます。
単純に今の坪単価から計算すると、新築は予算オーバーになりそうです。。。
しかし、家づくりを諦めず、よく検討しながら、これからも情報収集や勉強していきたいと思います。ローコストを得意とされる建築士の方も大勢いらっしゃると思いますので、
その中で自分たちの予算や要望を理解してくれ、信頼ある建築士探しをして行きたいと思います。
寺澤さま、この度はご回答ありがとうございました。

2009年 9月24日
お月見うさぎ 様

建築計画シグデザインの佐々木です。

シグさんの事務所でも二世帯住宅を手掛けられたのですね。
新築よりも魅力ある提案も十分可能と聞き、光が見えて来ました☆
またご縁があった際には宜しくお願い致します。

ご相談がありましたらいつでもご連絡ください。
その時にでも実例を示しながらご説明いたします。

それから。。。余談ですが、
シグさまのお顔写真、サイト内で何度か見かけ、よく覚えています。
笑顔とスポーティーさが印象に残っています。

ありがとうございます。
スタッフの中では評判悪く、差し替えるように言われています。(^^;)
矢印
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2009年 9月25日
補足です

やはり、今までの業者提案で増改築のハードルの話がありましたね。
「驚くほどの大改造」「大幅な変更」言葉で書くのは簡単ですが、どのようなリフォームで「驚くほどの大改造」と思うか想像は難しいです。図面も現地も見ないで驚くほどのリフォームができますとも言えません。

提案ですが、ハウスコ事務局に相談いただいて、予算2000万円でリフォームのコンペをされてはいかがでしょうか。せっかくこのサイトに相談されています。この機会を生かしてはと思います。具体的な提案を比較された方が良いのかなと思いました。

いろいろ方法はありますがご参考まで。
矢印
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ユーザーの返答

2009年09月25日

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寺澤さま

おっしゃるとおりです。
「驚くほど」とは人それぞれですものね。

そして、ご提案ありがとうございます!
なるほど。。。リフォームでのコンペ、開催してみるのもいいですね!
当初、新築でのコンペしか考えていませんでした。

ここで相談しているうちに、コンペなしの出会いの重要さを教えていただきましたが、
リフォームに限ったコンペでは、納得できる大改造案に出会えるかも?可能性を求めて・・・
ただ、リフォームならば予算をもっと下げたいところですが。。。

ありがとうございました。

2009年10月 5日
こういう方法もありますよ。

国土交通省は、現行の建築基準法に適合しない既存不適格建築物に増築や改築などを行う際、既存部分の是正義務の一部を緩和する告示を改正、2009年9月1日付で施行した。改正の主な狙いは4号建築物の増築などの促進だ。 改正前の告示では、確認申請の際に構造計算を義務付けていた。そのため、実務者には敬遠されがちで、適用事例が少なかった。国交省は今回の告示改正で構造計算の義務付けをやめた。 改正した告示は2005年の566号。この告示が適用されるのは、4号建築物の場合、増築部分などの延べ面積が既存部分の延べ面積の半分以下で、既存部分が2000年6月施行の建基法の仕様規定に沿っていないケースだ。
http://kenplatz.nikkeibp.co.jp/article/building/news/20090909/535201/?SS=imgview&FD=1213660868

つまり積水ハウスが既存不適格によって確認申請が下りないだろうということに対して、この改正により既存建物の1/2以下の面積、11坪であれば(200年以降建設であれば既存はそのままで、以前であれば壁量計算ですむ)既存を使って増築が可能です。新しい法改正のため彼らは知らないのかもしれませんね。
構造以外の既存不適格であれば、増築なんて考えは生まれてきませんしね。


よって33坪で完全2世帯(ロフト、屋根裏の活用にて)が組めるかどうかの
検討に成るのではないでしょうか
矢印
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ユーザーの返答

2009年10月05日

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前川さま


大変解りやすくご説明して頂き、
ありがとうございます!イメージできました。

新しい法改正によって可能が広がったのは嬉しいです。
11坪増築可能だとしたら、二世帯としての機能を果たす広さになりそうですかね。。。
前川さんから教えていただいた内容を頭に入れながらもう一度、じっくり検討して行きたいと思います。

この度はありがとうございました。

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