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家づくり相談

都内縦長の28坪の狭小地。可能か不可能か教えて下さい。

建築、資金面でも未知なので契約の打診をする前に教えて下さい。

28.18坪、間口約5m奥行約18m
建ぺい率50容積率100
土地代が2790万

古屋がありそのまま引き渡しとなるためリノベーションを考えましたが、店舗兼住宅のため満額ローンが出せないからそれなら古屋解体し立て直したほうが良いと言われました。
DIYや自分で作ることも好きなので内装の部分は完璧な状態ではなく低コストのものを選びつつ自分でやれることはやる、後から作る楽しみも考え贅沢なことは考えてないのですが、夫婦共々それなりにこだわりはあります。
資金面厳しいもので、土地、解体費用以外他をを1500万くらいに抑えることが可能なのか、不可能なのかも全くわからずの状態で審査も契約も打診できずにいます。専門家さんの意見が聞きたいです。
  • 都内縦長の28坪の狭小地。可能か不可能か教えて下さい。

専門家の回答

6件

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2018年10月10日
はじめまして。
間口が狭くて「狭小地」への住宅建築ですね。これくらいの間口と面積が
あれば、まったく問題ないといいえると思います。
私の「1500万円の家」がある程度納まると思いますが、本体価格以外に
設計料・ローン諸費用・登記費用・付帯設備費(エアコン・カーテン等・
解体費用)
で300〜400万円位かかると思います。
また1500万円は私の住んでいる静岡の金額ですので、職人さんが不足し
ている東京では1500万円の1.2〜1.3倍はかかりそうですね。

1500万円の家 https://sumika.me/p/works/301adc1ac17d3e4de6224f8d612d8d51be84a34f

参考にして下さい。
アース・アーキテクツ一級建築士事務所 鷲巣(ワシズ)
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2018年10月10日
Eriko 様

はじめまして。
有限会社建栄の竹内と申します。

弊社は東京都北区にあります、設計事務所と工務店が1つになった会社です。
注文住宅を中心に活動しておりますが、年間10件程度のリノベーションも行っておりますので、相談相手にはなれるかと思います。

余計な費用はかけずに、出来る限りご自分で手をくわえるのは大賛成です。
店舗兼住宅とのことですが、改装費用に充てられる手持ち資金が1500万円ということでよろしいでしょうか?何の店舗か存じ上げませんが、そちらにかかる費用は別予算ですかね?

まず順序をつけると1番目が安全性の確保(骨組み)2番目が雨仕舞(屋根)3番目が断熱性(断熱材と窓)4番目が毎日使う設備機器(キッチン、お風呂など)
ここまでで1500万くらい簡単に到達してしまいますので、状況を判断しながらこの後も順序立てて手を加えていくことも加味しつつ、盛り込むレシピを考えていく必要があります。

ご希望をかなえられるかわかりませんが、詳しくお話をお聞かせいただければ、現地を見て考えてみます。現地確認とご相談は無料対応させていただきます。
矢印
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2018年10月10日
20坪1100万税込で大災害に強い3LDKです。答えは可能です。
店舗よう空間は後12畳ぐらいできます。
測量図や地盤調査とう今までの資料をお送りいただければ対応致します。メッセージ】災害に強い特殊設計がテーマです。
二重債務をさせない家つくり実践しています。是非にお試しください。
ご要望のオンリーワンの自分空間を3Dスケッチで形にして確かめてみませんか?
1)判りやすいこと。図面は普通の方には理解が難しいです。
2)イメージがワクワクする。
3)出来上がりに差がありません。

お気に召さない限りスケッチまでは御代はいただきません。そして、後追いもいたしません。ただし、無断使用は著作権上法律にふれます。著作権は弊社にあるからです。
こんな風にリアル・チックなスケッチですので家族全員が納得しえる家つくりプロセスです。
日当たりチェックの視覚化も多面的にできます。家族全員が納得できるスケッチ・プロセスです。
1)https://sumika.me/p/works/7ded2b84dc662e3294c534d1336166d043d306c7
2)https://sumika.me/p/works/7925fc5ca7f7d4921bddb9cbfc8ef36db4194b76
3)https://sumika.me/p/works/2fc3326d5fd1ba368e0a13056de2732f46fdafe3
4)https://sumika.me/p/works/dcd933892f7857fcfb27e07e28dccf92e20e95ea
是非お試しあれ♪
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2018年10月10日
Erikoさん

割り切った作りでも大丈夫のようなので
2階建てであれば予算でも可能性はあります。

解体を不動産業者でなく紹介する解体業者でやれば
いくらか予算を浮かすこともできるかもしれません。

建設地とこだわりについてお話を伺えれば
より具体的にアドバイスができます。

予算がシビアなので希望が全部かなわないとは思います。
それでも現実的な解決策はお話しできます。
宜しければご相談ください。
矢印
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2018年10月11日
はじめまして、アーキネットデザイン主宰の市川均と申します。
1500万円で、建設工事費、設計料、消費税、ローン諸経費全てをコミコミでやるのは大分厳しいと思います。特に、都内の建設会社工事費では特に厳しいです。場所によっては私の地元である埼玉の工務店が行けるのでセルフビルドをがんばれば可能性は出るかもしれません。いずれにしても予算組みをきちんと精査してから進められる事をお勧めします。何かご質問あれば以下のHPをご覧いただきお問い合わせください。
アーキネットデザイン主宰市川均
http://www005.upp.so-net.ne.jp/ArchiNet/
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2018年10月12日
Eriko様
初めまして、丸山と申します。

内容を拝見いたしまして、気付いたことを書かせて頂きます。
・改修で行う場合は、①これから何年使うのか、②既存建物の健全性はどうか、が重要です。例えば、30年ぐらい使いたいのに、既存建物がぼろぼろだった場合、いくら改修してもそこまで持つか疑問です。言い方を変えれば、ぼろぼろのものを30年持たすように改修すると、費用が新築より高くなる可能性すらあります。
・新築で行う場合は、一般的に東京ですと60万円/坪以上はかかると思います。尚且つ、店舗付となればそれ以上のこともあります。容積率が100%ですので、28.18×60=1,690.8万円が建築コストで、設計料その他経費も掛かります。

既存住宅の健全性は調査をしないと分かりません。
まずは、古家を調査することから始めては如何でしょうか。
今現在、中古建物を購入する場合は、建物現況調査を行うことが可能です。
https://www.kashihoken.or.jp/inspection/jyokyochosa.php

弊社は、店舗併用住宅の①新築②改修③既存建物調査において対応することが可能です。
何かお困りのことがございましたら、ご連絡を頂ければと思います。

以上です。
ご参考になれば幸いです。
矢印
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