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中古戸建て部分リフォーム耐震補強

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リフォーム済みとは言え、リスクの高い中古住宅か?

予算の都合もあり、中古住宅の購入を検討しています。内装、設備から見れば十分と思える物件
に出会えたのですが、実際はけっこうなリスクを抱えていないかと思い、皆様のご意見をいただけたらありがたいです。

<地域、土地>
長野県北部の田舎町、密集市街地から少し山手に外れる。沢と並行する県道沿いの、緩やかな傾斜に位置する。
古地図を調べると、棚田のような形で桑畑、水田として使われていたよう。
ハザードマップでは、浸水や液状化などの水害リスクはなし。直近の断層まで27キロ。最大震度5の予測。
<物件の状態>
1975年3月築。傾斜に沿って石積み、盛り土された上に建つ。1Fのリビング、キッチンの下はコンクリートの掘り込み車庫。(添付画像1、外観の右下部分)
2019年6月、不動産業者によりリフォーム済み。現状1Fが2部屋とLリビング、キッチン、2Fが2部屋の4LDK。
基礎、骨組み、外壁の痛みが少ない部分を残して、断熱材の入れ直し、壁や床板の貼り直し、サッシの交換を行った。
このとき、床、天井に断熱材の追加やオール電化、樹脂サッシペアガラス交換など、グレードアップを行っている。
ただし、掘り込み車庫は手を入れておらず、現状引き渡し。

……築年数が相当ですが、リフォーム後の設備やそこそこの立地の良さから、当初は魅力的に感じられました。
価格が総額1800万円と安価なため、棚やカウンターなどの追加や、手付かずの車庫の手入れに費用を回せる、DIYで楽しみながら作っていけると考えていました。

ではなぜリスクを感じたかですが、
<リフォーム業者の技術>
内覧のときに見つけたのは一ヶ所だったが、網戸を閉めた状態で、窓枠とサッシの間に5mm以上1cm未満の隙間ができていた。下側だけだったので、窓枠が歪んでいる可能性。
ある部屋のドアが、ラッチが引っ込んだままでドアノブを回しても可動しない状態だった。
各部位の破損や劣化の有無、修復対応に関するレポートの類はない。

<補修、耐震補強>
不動産会社(施工、販売の仲介を担当されているよう)の方に尋ねたところ、構造合板の追加はしているが、耐震診断はしていない、現在の耐震等級との比較も行っていないとのこと。

<掘り込み車庫>
クラックは少ないが、内側に1ヶ所、幅1、2mm、1m近い長さのものがある。
掘り込みと言っても完全に土に埋まっておらず、家屋、盛り土と接していない2面はほぼ全面、外気に触れている。
雨の降ったあと浸水をチェックしに行ったところ、雨漏りはしていなかったが、壁と床の境が、ところどころ濡れたように変色していた。盛り土と接している面、外気に触れている面、ともに水が浸透しているかも。
さらに、エアコンやエコキュートの排水ホースがむき出しになっており、特に排水路が設けられているわけでもないので、床に垂れ流しの状態。

築50年、低価格の物件に多少でもクオリティを求めるのが間違いかもしれませんが、おそらく最低限の耐震強度があるか疑わしく、土台の一部になっている掘り込み車庫のコンクリート耐用年数も限界が近いのではないかと考えました。
購入後に耐震補強をしようとしても、リフォーム済み、掘り込み車庫の土台と言う状態では、補強ができないか、購入費用以上の出費になってしまうと考えたのですが、いかがでしょうか。
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専門家の回答

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星マーク
相談者が役に立った
2019年11月12日
しゅうさん
お気づきの様にリスクの高い物件と思います
1)盛り土の土地は地震時に崩れるおそれがあります
2)築年数から掘り込み車庫は劣化及び古い設計で強度は不十分かと思います
3)耐震診断をしていない補強は安全性の根拠が不明瞭耐震性は低いでしょう

私ならリフォームをしていない物件を探して購入後に
耐震補強を行うリフォームをします

物件探すときから建築士に同行してもらい
工事の予算のめどもつけながら検討してみてはどうでしょうか

物件探しからお手伝いしていますし
おなじような対応している建築士はおられます

■安らぎ豊かな和のデザイン■
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一級建築士事務所 匠拓:寺澤 秀忠
WEB:https://www.syotaku.jp/
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2019年11月13日

しゅうのプロフィール写真

確認が遅くなりすみません。
補強をしたと言っても、ほんとうに有効な処置になっているとは限らない、ということですね。
特に耐震補強については、リフォーム前の調査の方が重要と言うこと、とても納得できました。
少ない情報にもかかわらず、回答くださりありがとうございました。

星マーク
相談者が役に立った
2019年11月12日
窓枠とサッシの間に5mm以上1cm未満の隙間ができていた。下側だけだったので、窓枠が歪んでいる可能性=不等沈下が原因です。やめとくべきです!
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ユーザーの返答

2019年11月13日

しゅうのプロフィール写真

確認が遅くなりすみません。
解体後リフォーム開始前に、現状の地盤の調査などは行っていないと不動産屋さんが言われていたことを思い出しました。今はパッと見綺麗に仕上がっていても、既に傾いている可能性も十分あると言うことなんですね。
少ない情報にもかかわらず、回答くださりありがとうございました。

星マーク
相談者が役に立った
2019年11月12日
はじめまして、アーキネットデザインLLC代表の市川均と申します。専門的になりますが簡潔に指摘致します。問題点は以下の2点です。
1、鉄筋コンクリートの現在の標準的な設計耐用年数は65年です。しかし、維持管理と環境の条件により左右しますし、50年前は高度成長期であったため注意が必要です。私の地元川越では明治大正の建物も多く建物を持ち上げて基礎を造り直す事も珍しくありません。しかし、この物件では建物の一部が地下ガレージに乗ってしまっている事でそもそも不安定は形状です。また写真で見るとRC壁が薄い様ですのでおそらく限界にきていると思われます。
2、2階の西側外壁の下に耐震壁が無い様です。これでは耐震性はありません。
以上専門的な説明で恐縮です。要は、上記2点をきちんと判断出来る知見も持った建築士に検証してもらう事をお勧めします。技術的に改修は可能ですが思っている以上の大きな費用が必要になります。
アーキネットデザインLLC
http://www005.upp.so-net.ne.jp/ArchiNet/
http://www.doctor-life.jp
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ユーザーの返答

2019年11月13日

しゅうのプロフィール写真

確認が遅くなりすみません。
他の方も指摘してくださいましたが、十分な耐震強度を得たいなら(耐震に限らず断熱や水回りもそうかもしれませんが)、リフォーム前の検査が重要、と言うことですね。また、費用もかなりの額になると言うことで、リフォームを安易に考えていたと気づかされました。
回答くださりありがとうございました。

星マーク
相談者が役に立った
2019年11月12日
こんにちは
買う前の大条件とは。
先ず、メンテナンスって、どの位かかるのか?を考えてみましょう
DIYが大好きであれば、趣味として考えるという割り切りもあります
でも、材料費などが掛かるのと、時間が掛かりますね

元々の地が水田であった場合は傾く可能性はありますね
ドアが開かない、閉まらないなどは将来考えられますね

地震はどうなの?という部分で考えるのであれば
当然、ハザードマップや断層を避ける方がよいですね
その判断は優先順位で言えば一番重要です
何年住むのか、どの位の時間その場所に住むのか、などで
判断は変わるかもしれません

地域の職人というのも高年齢になって対応出来ることは
少なくなるのでしょう

職人の問題であるか、もともと建物の限界点なのかは
分かりませんが、築50年という歴史があるのであればそのような
事を理解して、自分でも対応できることや知り合いにお願いできる
様な関係があればよいですね

耐震補強をしても何処まで持つのか?は地震の強さや場所などによっても
被害の影響は変わります
故に前段で書いたようにイニシャルコストとランニングコストを
計算すると判断できますね

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ユーザーの返答

2019年11月13日

しゅうのプロフィール写真

確認が遅くなりすみません。
ご指摘いただいたような、適正な処置がとれる準備は全くできていませんでした。リフォームを日曜大工と同列に見てしまっていたように思えます。
回答くださりありがとうございました。

星マーク
相談者が役に立った
2019年11月12日
しゅうさん

自己負担で建物状況調査を売主にお願いするのも良いと思います。建築士の資格を持つ診断士が家の状況について詳しく調査をするものです。自分もこの調査資格を持っていて不動産販売時に売主から書類の作成を依頼されることもあります。第三者による評価という点で利用され、建物の現状把握という点では良いと思います。ただし、不具合に関する原因や修復工事などのアドバイスまでは診断書には書かれないので、あくまで現況を知るための資料になります。築50年ともなると施工方法や構造・耐震に関する考え方も今にはあっておらず、構造・建材の劣化も当然あります。そんな時は寝室の一部屋についてはしっかり安全性を確保するなど、ある程度の割り切りは必要かと思います。リフォームはどこでやめるかが一番難しいところで、気づけば新築並みの金額にすぐになってしまいます。全てを満たすことはできませんので、家づくりの中で優先順位をしっかりとまとめて予算配分することをお勧めします。

https://www.mlit.go.jp/common/001219899.pdf
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ユーザーの返答

2019年11月13日

しゅうのプロフィール写真

確認が遅くなりすみません。
今回の物件はやはりリスクが高いと再確認できたので、見送ろうと思います。
また、これからの物件探しも、手間を惜しんでリフォーム後のものを安易に選ばず、事前に建築士の方にも協力を仰いで進めていこうと思います。
回答くださりありがとうございました。

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