一階が店舗の賃貸住宅

東京都安全条例の問題ですね。東京都の場合、部屋の前に窓先空地(幅1.5〜）という物をとり、その庭から、道路まで避難通路を確保しなければならないとあります。これは、東京都で集合住宅を設計する際に常に問題として上がってくる点です。
敷地を拝見する限り、細長く、幅が4.5ｍしかないため、部屋の前面に空地を取りながら並べるのはかなり厳しい設計になるのは想像されます。中央付近に中庭や、2m角程度の穴のような空地を取って、避難通路を短くすると言う手は無いことはないです。あと、窓先空地は、屋上も使えますので、その２点を使って部屋を増やせる設計ができるかどうかだと思います。
こればかりは他の法規もあるのと、複雑な設計によるコスト増、収益面積を削ってしまうなどの事も考えられ、逆に採算性が悪化する可能性もあるので、実際入れてみる事でしかわかりません。

いいですよ1
やってあげます！
こういう計画は地盤が致命傷になります！
こちらをよく読んでください。
思わぬ出費が出ないか調べてあげます。
候補地の地盤良し悪しは調べてあげます。
https://sumika.me/p/pro_profiles/ec2bc4d00bab8280fa733a355cfa497a3ad2d5ac/self
一字一句お読み匿名性から出てきて言ヒヤリングさせてください。御機嫌よう！

まめしぶさん
はじめまして、日比生寛史建築計画研究所の日比生と申します。
変形敷地や傾斜地、狭小地など敷地の特性を活かし個性的かつシンプルモダンな住宅を数多く手掛けております。
「渡辺篤史の建もの探訪」やTV東京「完成！ドリームハウス」には度々出演しており、余談ですが、数年前に終了しましたフジテレビの月9ドラマ「恋仲」（主演の福士蒼汰君が建築家を目指す卵で、本田翼さんとのラブストーリー）の模型や図面の資料提供、建築関連のアドバイザーも努めておりました。
頂いた情報の範囲では、1フロアに20m2強のワンルーム住戸が2戸が可能だと思います。もっと詳しい情報を頂ければ具体的に検討致します。
なお、2015年は木造の暖かさを強調したサービス付高齢者賃貸住宅がグッドデザイン賞にも選ばれました。
SUMIKAのサイトにある手掛けた建築の事例に興味をもって頂きましたらご連絡下さい。
長年に渡り愛され続ける建築を創り出したいと思っておりますので、是非、微力ながら夢のお手伝いが出来ることを願っております。

日比生 寛史／日比生寛史建築計画研究所
hiroshi hibio architects
http://hha.bz/

RC無足場建築で土地の有効利用　メンテナンスフリーの自然石の外壁　
１８０年耐久のRC外断熱　天然素材の健康住宅　防音構造で音楽マンション

B r i x 建築です

計算して見ました。
1階　店舗　４８m2 １４、５坪
２階　ワンルーム　２０m2 ２部屋　音楽マンション
３階　ワンルーム　２０m2 ２部屋　音楽マンション
４階　ワンルーム　２０m2 ２部屋　音楽マンション
合計　ワンルームの音楽マンションが６部屋

B r i x 建築のRC無足場建築であれば可能です。
一度ご相談ください。
http//brix.co.jp