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7件

軽井沢で飲食店

軽井沢で約150坪の土地に30坪程度の木造平屋のイタリアンレストランの建設を
考えております。
予算は5000万で半額は土地費用で考えているので残りの2500万で
建設費用+内装+厨房設備+出来れば5坪程度のウッドデッキ
このようなプランは可能でしょうか?

また予算内で無理でしたら、同様の広さの別荘を購入して店舗に
改装というのも考えております。(この場合古民家ですと断熱材などの
追加工事か必須になるとは思います。)
リノベーションし店舗にする場合、新築に比べどれくらいコストを削減できる
のでしょうか??
宜しくお願い致します。


専門家の回答

7件

2014年10月18日
アーオ建築事務所の大塚と申します。

素敵なレストランが目に浮かびます。夢がふくらみますね。

さて、ご質問についてですが、敷地条件にもよりますが、ご要望の規模でしたら、2500万円というのは、設計料を引いて考えると、坪あたり70万円程度という計算になり、潤沢とまでは言えないものの、可能なラインではないかと思います。

一方、リノベーションの場合は、既存建物の状況に応じてお金の掛け方が自由な分、幅は広がります。
例えば、骨組みだけを残して全て更新する方法もありますし、厨房設備と内装等最低限の改修だけをするだけの場合も有ります。
前者の場合ですと、コスト削減幅は基礎と構造の分だけとなりますが、1〜2割程度のコストダウンにはなります。
後者ですと、工事費は500万程度で済む可能性もあります。

いずれにしても、物件との出会いに大きく左右されることになりますが、軽井沢であれば、少し手を入れれば雰囲気の出る建物に出会える可能性もあるのではないかと思います。そういう雰囲気は新築では得難いものです。
また、リノベーションとして工事費を抑える場合は、その分、土地、つまり、営業的に要となる「立地」により多くの投資ができることになります。
ですから、リノベーションという選択肢も残しておかれると良いのではないかと思います。

建築士は、物件探しからサポートできる場合が多いですので、私としては、構想や場所選びの段階から建築士に相談されることをオススメしたいと思います。
その方が、土地を探す上でもイメージがわきやすいですし、改修用の建物を探される際には、改修の可否をその場で相談できるなどの利点があります。
また、工事費の見当をつけることで、より確度の高い事業計画も立てられるのではないでしょうか。

もちろん弊社でも物件探し・選びからサポートさせていただきます。

弊社は東京を拠点としておりますが、軽井沢の不動産を扱っている業者のツテもありますので、十分に対応可能です。
また、初期の相談だけ、物件探しだけのご相談も可能です。
お気軽にご連絡下さい。

アーオ建築事務所
akihiro.otsuka@a-o-design.com
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ユーザーの返答

2014年10月19日

フランチェスコのプロフィール写真

早速のご回答ありがとうございます。
物件探しから建築家の方にお願いすると
いう発送が無かったので、とても参考なりました。

2014年10月18日
フランチェスコ様
はじめまして
【住環境性能+Design】森建築設計の森と申します。
建築費用は本体工事だけでなく外構工事や諸経費、屋外給排水設備工事などが必要です。また敷地に傾斜があったり地盤が軟弱な場合は基礎工事だけで100万円UPすることもよくあります。ですので記入いただいた内容だけでは確定的な事は分かりませんが、経験から推測すると施工床面積を26坪~27坪程度に抑えれば不可能ではないように思います。
また古民家のリノベーションの場合の費用ですが、既存建物の状態によって工事費は大きな開きがございます。新築以上に費用がかかる場合もあれば新築の2/3で済む場合もあります。実際の建物を調査してみないとなんとも言えません。現在「築100年の古民家再生プロジェクト」の工事中ですが、計画当初の設計見積では新築同等の金額でしたが、なんとかやりくりして新築の2/3に抑えて計画をまとめました。
新築、リノベーション、どちらにしても早めに設計士に相談したほうがいいと思います。
ホームページ
http://moriken.p1.bindsite.jp/
ブログ
http://moriken1ro.exblog.jp/
住環境性能+Design住宅の解説スライド
http://www.youtube.com/watch?v=Iw2TwtA02UQ

森建築設計
川崎市中原区等々力17-5
044-744-1596/090-9134-2670
info@mori-ken.com
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ユーザーの返答

2014年10月19日

フランチェスコのプロフィール写真

早速のご回答ありがとうございます。
軽井沢は下水道が通っていない場所が大半なようなので
プラス浄化槽の設置の費用がかかるようです。
リノベーションも視野に入れつつ進めていきたいと思います。

2014年10月18日
求められている仕様に依りますが、
少し足が出てしまうのではないでしょうか。
厨房設備、お客さんを迎え入れるための内装など、
どのようなものをイメージされてますか。

軽井沢の場合、雪と、すが漏れ対策(断熱含め)に結構お金が掛かります。
工事費、登記などの初期費用、設計監理料など含め、
坪100万円強は見ておいた方が安全です。
建物を小さくするか、
少しお手頃な土地を見つけていくか、
工事のしやすい土地(平地である等)
にしていくと、有利にはたらきます。

古民家のリノベーションも良いと思います。
ただし既存の状態をどの程度生かすことが出来るか、
によっては新築とコストが変わらない場合もあります。

ですので、これから土地や家屋を探される際に、
性質、雰囲気、立地、価格を優先させ、
もし古屋付の土地が見つかれれば、
新築とは別に古屋を生かすことも同時に検討されてみると
良いと思います。

いずれにしても興味深いプロジェクトですね。
土地探し、家屋さがしからもご協力できますので、
詳しくはご相談ください。
髙橋一平

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ユーザーの返答

2014年10月19日

フランチェスコのプロフィール写真

早速のご回答ありがとうございます。
おっしゃる通り軽井沢は冬かなり寒くなるので、それに
耐えられる作りは必須になってくると思います。
更に浄化槽の工事はかなりの予算が必要になりそうです。

2014年10月19日
フランチェスコさん

土地探しからの店舗・併用住宅等を高田馬場で設計監理している
マックスネット・コンサルタントの片瀬と申します。

物件は、既に決まっているのでしょうか。
弊社は、設計事務所と不動産コンサルの兼業をしておりますので
ご希望エリアをお教え頂ければ、物件紹介も致します。

仮に、2500万で土地が見つかれば、ご希望のレストランを建築する
ことは可能です。
但し、一般的には、レストラン用地は、住宅用地より高いので、ご希望
の物件が、予算内で見つかるか問題ですね。

リノベの場合は、用途変更が必要です。
この時、構造等の調査が必要になります。
また、給排水の容量や、厨房設備の規模を考慮して物件を確認する
必要がありますので、ご希望通りのものが見つかるかがポイントに
なってきますね。
仮に、良い物件が見つまれば、工事費は、新築よりもコストダウン
させることができます。
問題は、インフラですね。

詳細ご希望条件をお教え頂ければ、物件等もお送り致しますので
下記まで連絡して頂けないでしょうか。
katase@maxnet-g.co.jp

土地探し:http://www.maxnet-g.co.jp/associates/associates.html
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ユーザーの返答

2014年10月19日

フランチェスコのプロフィール写真

早速のご回答ありがとうございます。
やりたい場所は軽井沢の中でも絞っていますし、
先日めぼしい物件も数件ありましたが、決定打に欠ける感じです。
機会がありましたら、ご相談させて頂きます。

2014年10月19日
フランチェスコ様
はじめまして、こんにちいは。

名古屋市で住宅の設計・施工・監理、不動産売買をしています冬頭建設の冬頭(ふゆとう)と申します。

軽井沢でレストランって素敵ですね。
名古屋人は軽井沢へあまり行かないのですが・・・。でも、完成したらいつかは食べに行きますね!

さてご予算の件ですが、他の専門家の方もおっしゃっている通りですが、軽井沢ですと冬の寒さに対応するため、高気密・高断熱の住宅をお奨めします。
そうしますと、平屋なので坪単価は60~70万円ほどになると思います。
これに外部給排水、地盤改良費(かからない場合もありますが・・・)外構工事も必要となります。厨房設備もどのランクのものになるかでも変わってきます。

少し予算がオーバーするような気がします。

この予算でしたらリノベーションのほうが私もいいのではないかと思います。
中古店舗の状態によってリフォーム金額は変わりますが、いいお店に変身する場合もあると思います。

名古屋の業者などでは出張料などの余分な経費もかかってしまいますので、出来るだけ近くの方にお手伝いいただけるといいですね。

ご存知だと思いますが仲介手数料、登記費用や銀行設定料(ローンの場合)などの諸経費もすぐに200万円ほどになりますので、初めから全ての予算を計上して物件をお探しになるといいと思います。

素敵なお店が出来ることをお祈りしています。
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ユーザーの返答

2014年10月22日

フランチェスコのプロフィール写真

早速の御回答ありがとうございます。
もう一度予算をきちんと見直して物件探しをしていこうと思います。貴重なご意見ありがとうございました。

2014年10月22日
はじめましてエクシエの新海と申します。

当社は軽井沢の近くの工務店です。
新築についてですが、軽井沢の土地価格は建設場所により様々です。150坪の土地購入ですと1500万円で購入できる土地もございます。軽井沢は殆どの場所で地盤改良が必要になりますが、土地購入費+地盤改良費で2000万円以下は不可能ではないと思います。(場所にもよりますが) 残りの3000万円を建築費用と考えますと可能な予算ではないかと思います。
中古物件のリノベーションですが、軽井沢町は排水処理が浄化槽になるため、飲食店への変更に伴い浄化槽の入れ替え(人槽変更)費用が必要になります。物件の状況により予算内での改装工事は可能だと思いますが、物件を決める前に一度専門家に相談したほうが良いかと思います。

現在当社グループ会社でも中軽井沢で土地分譲を計画中です。土地探し及び施工分野でのご相談はお気軽にご連絡ください。
よろしくお願いいたします。

株式会社エクシエ
info@exie.co.jp
  
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2014年10月25日
これからビジネスを立ち上げるなら、できるだけお金をかけないことを押すすsめいたします。安い土地を求めるとやはり中心地から離れると思います。ある程度半下で生きやすい既存別荘を改修する方がビジネスとして懸命なチョイスと思います。
[FUTURE STUDIO:渋谷アトリエ]
〒150-0011東京都渋谷区東4-4-6 THE SCAPE R
APEC Architect 佐山慎英 + FUTURE STUDIO (特殊設計部門)
mobile :080-3695-8873
fax :03-6667-4836
phone :03-6667-4436
from_link@mac.com
MAP http://www.houseco.jp/profile/architect/3377/blog/entry/22124
.
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