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4F建てが可能なのでしょうか?

都内でオフィス兼住居の建築を予定中です。
間口が2間と狭い、16坪の物件です。
近接商業地域・第三種高度地区
建ぺい率80%・容積率300%です。

1Fをオフィスに、2−4F住居の4階建てを検討中です。
現実的に可能なのかどうか?そして坪単価がどの程度かかるかを教えてください。
合わせて、住居は3Fまでの3階建ても検討中なので、こちらの場合との比較で教えて頂けると助かります。

専門家の回答

7件

星マーク
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2014年11月30日
やまぐち様

アトリエ スピノザ 井東と申します。
ご記載の条件の敷地に4階建の新築は可能です。
ただ、鉄筋コンクリート造や鉄骨造のような耐火建築物にする必要があります。
従って、通常の木造建築より単価は高くなりますが
坪100〜110万円
といったところでしょうか。

3階建でも、延べ面積100㎡を超えれば耐火建築にする必要があります。
間取をコンパクトに押さえれば、その分コストは安くなりますが、坪単価はほぼ同じです。

より詳細なお話をお聞かせ頂けましたら、具体的なお話をさせて頂けるかと思います。

下記HPをご覧頂き、興味を持って頂けましたらご連絡下さい。

↓ HP
http://www.atelier-spinoza.com/index.html
facebookもどうぞ。

http://www.facebook.com/profile.php?id=100001651246673
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ユーザーの返答

2014年11月30日

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ありがとうございます。耐火建築物になると、かなり高くなるんですね。
ご意見参考に、もう少し検討させていただきます。

星マーク
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2014年11月30日
やまぐちさま

はじめまして土屋と申します。

特徴的な敷地ですね。面白そうです。
まず、接する道路と方位、防火地域の指定などの情報が必要です。
前面道路の幅員が5m以上だと仮定して、容積が300%確保できるとします。
建ぺい率80%使うとすれば、12.8坪×4F=51.2坪>許容をオーバー(16坪×3=48坪)
なので各階の面積をもう少し絞れば4階建てとすることは可能です。
ただし、第三種高度地区ですので、敷地の北側からの斜線制限がある場合
4Fはきれいなかたちにはならない可能もあります。
道路斜線もありますので、前面道路の幅員によっては
そちらの方が厳しいかもしれません。
防火地域か準防火地域かでも要求される耐火性能が変わってきます。

といった、個別具体的な検討をしなければなりませんので、
具体的な情報頂けると、簡単な検討は可能ですのでお声かけください。
コストに関しては、地盤にあまり負担をかけない構造とすることでメリットがあり、
4階建てであれば鉄骨造、3階建てであれば木造だと思います。
これも具体的に建築可能なボリュームを検証してからですね。

土屋辰之助
STA
http://www.sta-architect.com
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ユーザーの返答

2014年11月30日

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ありがとうございます。
準防火地域で、東側に8m道路と接しております。
おっしゃる通り、特徴的な敷地で面白そうだなと思いつつ、色々制限がありそうで、考え中です。
ご意見参考とさせていただき、もう少し検討いたします。

2014年11月30日
放火地区ならば2階建てかつ100平米いないは準耐火構造で、放火地区の住居3階以上はすでに耐火構造としなければなりません。
価額は現実としてRC90~100万、鉄骨80~90万で計画をし分離発注で経費節減に努めるとよいと思います。
矢印
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星マーク
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2014年11月30日
やまぐち様

豊島区に事務所のある照井建築研究所の照井と申します。

近隣商業の3種高度なら4階は建ちます。道路斜線も問題なさそうですね。4階ですと耐火建築になりますので鉄骨耐火以上になります。
16坪の狭小ですと建築費が割高になります。坪90万から100万行きそうです。
3階で住居を建てる場合、もし防火地域であれば100m2以上で建てると耐火になります。準防火地域であれば100m2以上でも準耐火で建てられます。
それぞれ木造は可能ですが、耐火木造の場合坪70万から、準耐火木造で60万位です。あと2件間口の場合4メートル以内であれば共同住宅などは建ちませんので
もし御検討ならば注意が必要です。
もう少し詳しくはこちらまで、terui.arc@nifty.com
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星マーク
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2014年11月30日
最低100万/坪は見ておいた方が無難です。
ここのところ都内は人件費や物価が上昇し続けています。
なかなか見積も取りづらい状況です。
3種高度地区の場合、北側が高さ10mを越すと三角形に削られていきます。
北側に道路があれば有利です。
日影規制もあり、10mを超えるとこれに引っ掛かる場合が多いので、
高さを10mに抑えることが多いです。
すると、4階建の場合、各フロアの天井高が低くめになりますが、不可能ではありません。もしくは3階建にしておいて、最上階にロフト状ものを足すくらいでご検討いただくと良いと思います。
私もちょうどそのような住居兼事務所が欲しいと思っているので羨ましいです。
矢印
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星マーク
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2014年12月 1日
やまぐち様
京都のラウムアソシエイツの宗本です。
準防火地域ですので、4階建ての場合は、耐火建築物つまりRC造か鉄骨造となります。
3階建ての場合は、外壁、開口部などの制約がありますが、木造でも可能です。地盤のことが触れられていませんが、耐火建築物と木造では、杭の差が出る場合もあります。
杭が必要ですとその分を加味する必要があります。
狭小敷地の場合は、隣地との空きをいくらにするかで、プランの使い勝手や構造・工法が随分と変わってきます。RC造は柱形もなく、防音耐火性能に優れますが隣地との間に型枠分以上の隙間が必要です。一方、鉄骨造は隙間無く出来ますが、柱形や制約が出ます。3階建てですと、木造では両者の欠点を克服できますが、ロフト(高さ1.4m以下)程度は可能ですが、4階は不可能です。
コストは、他の方の回答と同じですが、現在は人手不足で、地域によって差が出ています。東京では100万円/坪以上、関西ではそれ以下で出来るでしょう。地方ですともう少し安く出来るでしょう。
現在、東京で狭小敷地に3階建て地下1階の木造、RC造混構造の狭小敷地の建物を設計中です。
必要であれば、様々なお手伝いは可能です。
宗本順三
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ユーザーの返答

2014年12月01日

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ありがとうございます。隣地との空きスペースがないので悩んでおります。またご相談させていただくかもしれません。その際は宜しくお願いいたします。

星マーク
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2014年12月12日
初めまして。坪単価は4階建て耐火建築で100万円位、3階建て木造で80から90万円位と考えたほうが良いでしょう。地盤の状況でも変わりますので注意が必要です。三種高度、日影規制、狭小地のことを考え、3階プラスアルファ(ロフト系)、準耐火造の建築をおすすめします。又狭小地ですので部屋内から外壁を施工できる工法、外壁材を考えることでコストダウンを図り、施工性のよい計画としなければなりません。設計には、技術力や経験が要求されます。当方のHPを下記に付記しますので見ていただけたら幸いです。墨田区の家、中野区の家、浅草の家などが参考になるかもしれません。
(株)空間設計研究所  代表 高橋孝栄
住所:〒160-0022東京都新宿区新宿2-4-2カーサ御苑404
TEL:03-3359-2863
FAX:03-3359-2864
HP :http://www.ne.jp/asahi/takahashi/kuukansekkei/
MAIL ; takahashi@smile.email.ne.jp






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ユーザーの返答

2014年12月13日

やまぐちのプロフィール写真

ありがとうございます。墨田区の家は大変参考になります。このように隣地との間に空間がない状態での建築についてご相談させていただくかもしれません。宜しくお願いいたします。

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