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家づくり相談

仕事場併用型住宅

必要に迫って建替に本腰を入れることになりした。

67.38㎡の土地に前面5.85m×横部9.20m
の家が現在建っています。
家の前は6m道路です。
築47年、鉄骨、4階だて屋上ありです。商業地域 建蔽率80% 容積率500% 防火地域です。
東京都台東区になります。

建替後は鉄骨4階建、会社併用型です。
1階と2階の半分が会社、2階半分と3、4階が住居になりす。屋上付です。

1階にはシャッター付のエルグランドが入る広さの駐車場、事務所、2畳の小部屋×2、トイレ、シンク、収納が最低限必要です。
2階の一部、8畳くらいの仕事場はシンク、ガスの元栓が必要です。

2階住居部分には、トイレ、洗面所、シャワールーム、夫婦の寝室、趣味の小部屋、収納スペース。
3階には、トイレ、お風呂、洗面所、ウォークインクローゼット、ベランダ(サンルーム)、サンルームに水栓、LDK(床暖)、ガスの元栓。
お風呂→洗面所→ウォークインクローゼット→ベランダの導線は外せません。
4階には、子供部屋×4、トイレ、洗面台、小さなベランダ。
屋上水栓あり、出入り口内側を可能な限り広く。
ウォークインクローゼットに全員分の服を入れるので、寝室、子供部屋には洋服を置く予定はありません。
地域柄、お祭りがあるので、普段の衣類の他に、お祭り衣装、また、スノースポーツ用のウェア、アウトドア用のウェアもウォークインクローゼットに入れたいので広めのウォークインクローゼットが欲しいです。

で考えています。
ホームエレベーターはいりません。

できれば、窓という窓に雨戸かシャッターを取り付けたいです。

上記の建物はいくらくらい予算を組んだらいいのでしょうか?

また、
現在の住宅ローン残債が1500万。
貯蓄残高1500万。
旦那の年収1500万。
私の年収1000万。
新築後の家賃収入、月30万。
新築のローンは夫婦連帯債務で考えております。

そして、人間もですが、ペットが多く、仮住まいが条件に合うものがありません。
そこで、仮住まいをまず4000万の中古一戸建てを購入しようか、との話も出ているのですが、無謀でしょうか?
建替が終わったら、こちらは売却します。

子供の学校があるため、近場での仮住まいを希望しています。

●今ある貯蓄でローンの残債は完済してしまった方がいいのでしょうか?
●ローン残債がある状態で新たに住宅ローンは組めるのでしょうか?
●私の年収で仮住まい用の中古一戸建てを購入、更に新築用の連帯債務は難しいのでしょうか?

現在の住宅ローンの残債は旦那名義です。

また、隣の木造空き家が我が家に寄りかかっています。ピッタリとくっついてしまっている場所もあるため、隣家との間に足場を組めなくなっています。
この場合、我が家を解体したら、隣の家が崩れるということはありえますか?


いろいろな質問がごちゃ混ぜになってしまっていますが、わかる範囲で御指南いただけると助かります。

専門家の回答

4件

2018年 9月23日
今丁度港区で同じ築年数の鉄骨造の解体と建て直しをやっています。
1)解体費=20.341坪×4階=81.364坪。解体費10万×81.364坪=814万
2)杭引抜工事6本×200万=1200万
3)建設費81.364坪×120万=9763.68万
4)杭工事=1200万
5)設計料=1000万
7)解体+杭抜工事+杭工事+新築工事+設計料=13977万で約1億4000万です。
諸経費=登記+保険+保証金etcは仮に自己資金とする
事業融資金利3%規模を1/2で想定する。金利1.7%25年返済を仮定とする。
金利1年分238万、返済14000/25=560万
年間返済798万。年収(1000+1500)/5=500万通常年収の1/5が一般的です。
年齢は解りませんが部通4000万×2人=8000万を超えると審査が難しくなります。
1)基本的に引越し先の住居は購入はできません。
工事費を減らす対応
1)杭の再利用(設計図がちゃんとある場合)で-2400万削減。
2)杭再利用のため荷重を減らす。
  1階RC,2-4階を耐火木造とする。20.341×140万=2847.74万
  耐火木造20.341×3×70万=4271.61万
  工事費7119.35万、設計料996万 合計8115.919万
金利1.7%25年返済と仮定する。
年間金利137.97万、年返済324.64 合計463万で年収の1/5=500万以下になり
可能性が出てきます。
お会いして、具体的に可能性を詰めて軌道に乗せられるか試してみませんか?
建設中の引越し先は見つけてあげます。お金は無駄に使わず事業計画を立てる
お手伝いと引越し先を用意いたしますが、いかがでしょうか。
また、間違いなく隣の家は倒壊いたします。その問題解決も対処いたしますので
ご安心ください。まずはコンサルタント業務で実行できる可能性をまとめるところからはじめます。私は黒川紀章事務所に長年いましたので設計企画力は練磨されています。また、ローコストでノーメンテナンスで大地震でも家具が揺れない特殊設計で大災害に強い建築を実践しています。一度お会いしましょう。是非まずはスミカ通して資料請求等しコンタクトしてください。ご連絡お待ちしております。


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ユーザーの返答

2018年09月23日

raricoのプロフィール写真

ご回答ありがとうございます。
坪単価120万円。やはり、かなり高額になりますね。
こちら、の年齢が夫婦ともに37歳です。
35年ローンでと考えておりました。

仮住まいを購入、というのは、やはり、ペットが多く、賃貸ですと、動物たちが汚さないか、傷をつけないか、と気を使ってばかりの生活になってしまうのが疲れてしまうので、更に、間取り的にも物件なかなかないので、購入してしまったほうが気兼ねなく暮らせる、と思った次第です。

建築費も8000万くらいでどうにかなるかな、と、
解体費用含め、1億円でどうにかならないかな、と考えておりました。
想像をはるかに超える金額ですので、やはり、今ある残債をどうにかするのと、貯蓄をもっと貯めるのが先決かと思いはじめました。
金額的にちょっと躊躇してしまいますね。
必要に迫られてはいるのですが、資金面をもう少し練り直してみようと思います。
詳しいご回答ありがとうございましたり

2018年 9月28日
はじめまして、アーキネットデザイン主宰の市川均と申します。この匿名の状況ではあまり具体的な回答が出来ないのでご了解ください。
先ず、解体費はご指摘の通り隣との間の状況によって価格が大きく左右します。また、地盤の強さで、既存の杭の有無、今後の建物の基礎の費用も大きく変わります。その前提でお答えします。ちなみに隣の木造家屋の件は解体前に補強や修繕の事前協議をお勧めします。
土地が20坪の様ですので、建物は20坪×0.8=16.3坪建築可能です。これで総4階とすると、延べ65坪の建物となりますので、建物仕様は標準的としておおまかに試算してみます。
1、基本工事費:65坪×90万/坪=5850万円
2、付帯工事費:350万円(キッチンやエアコン、外構等)
3、設計費:800万円
4、消費税:560万円で、計7560万円
これに、解体費を仮に65坪×15万円/坪=975万円加えで、8535万円となります。
その他、地盤改良や経費を鑑みても総額1億円での計画は可能かと思います。ただ、具体的な敷地や建物の条件が割りませんので、詳細はメールにて市川までお問い合わせいただければ幸いです。
尚、ローン残債は新たなローンに組み替えられます。また仮住まいとしての中古住宅購入は奥様名義であれば金融機関との協議は必要ですが可能性はあると思います。
ではよろしくお願いします。
アーキネットデザイン市川均
http://www.doctor-life.jp
http://www005.upp.so-net.ne.jp/ArchiNet/
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ユーザーの返答

2018年10月03日

raricoのプロフィール写真

ご回答いただきありがとうございます。
やはり取り壊しにはかなりの費用がかかりますね。

現在、隣の空き家を売ってもらえないか、不動産屋さんと模索中です。
売ってもらえれば土地が広くなり4階建てにしなくても済みますので。

2018年 9月28日
raricoさん

はじめまして、渋谷で設計事務所を運営しております日比生寛史建築計画研究所の日比生と申します。
「渡辺篤史の建もの探訪」や「完成!ドリームハウス」には度々出演しており、余談ですが、二年前に終了しましたフジテレビの月9ドラマ「恋仲」(主演の福士蒼汰君が建築家を目指す卵で、本田翼さんとのラブストーリー)の模型や図面の資料提供、建築関連のアドバイザーも努めておりました。

建築コストにつきましては、ざっくりとした坪単価ですが、RC造は120万円以上/坪、鉄骨造で100万円以上/坪が弊社の経験上の単価です。
設計監理料は、完成するまでクライアントの代理人として工事の監理を行ないますので、応相談ではありますが工事金額の12%が基準です。
容積率は道路幅員が6mなので360%になります。従いまして、延べ床面積は65~70坪程度になると思います。
これらを考えると純粋な工事費はRC造で8000万円以上、鉄骨造で7000万円以上が目安です。
その他注意しなければならないのは、地盤の強度によって杭工事が発生致します。
台東区はあまり地盤が良くないと思いますので、1000万円以上はかかると思います。
プランの詳細を詰めなければ分かりませんが、解体費込みで1億円で何とかやりようはあると思います。

その他、2015年に手掛けたサービス付高齢者賃貸住宅で、グッドデザイン賞にも共同受賞で選ばれましたので、新しく個性的なデザインはお任せ下さい。
ワンアンドオンリーな創意工夫のデザインに特化した建築が特徴ですので、もし手掛けた建築の事例に興味をもって頂きましたらご連絡下さい。

長年に渡り愛され続ける建築を創り出したいと思っておりますので、是非、微力ながら夢のお手伝いが出来ることを願っております。

日比生 寛史/日比生寛史建築計画研究所
hiroshi hibio architects
〒150-0002
東京都渋谷区渋谷1-3-18ヴィラ・モデルナA-303
tel/fax:*****
mobile:*****
hir*****ocn.ne.jp
http://hha.bz/
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ユーザーの返答

2018年10月03日

raricoのプロフィール写真

ご回答ありがとうございます。
こちら、物を作り出す仕事の会社をしているので、ワンアンドオンリーにはとても興味があります。

本日、銀行さんに夫婦でいくらまで借りられるかの打診をしてきました。

また、土地を広くできないか、近場で納得できる土地がないか、など、視野を広げて検討中です。

2018年10月 2日
初めまして。お祭りのある地域、ペット同居(それも多数)などが興味深く、反応してしまいました。以下に検討結果を列記します。お役に立てれば幸いです。 
  ①建設コストについて
     6M道路に面していますので容積率は360%、したがって最大73.3坪まで可     能、道路斜線は受けるが5階まで建ちます。4階までで屋上を全面フラットで     使用すると考えると約65坪くらいの床面積となります。希望の4階建てで想     定すると 
     ・建築工事=65坪×100万円/坪=6500万円
     ・杭工事 =1000万円(地盤状況により変化)
     ・解体工事=65坪×15万円/坪=975万円
      工事費計=8475万円
  ②設計監理費用について
      施工費の約10% ・・・800万円    
よって総合計金額はY=(8475+800)×1.08=10,017万円(税込み)となって想定内でおおよそ建設可能かと思われます。詳細はもう少し詳しい情報等により変わる可能性がありますが今後の相談でお答えします。
ローン関係の質問については前解答者の見解に準じますが詳しくは複数の金融関係者に(銀行間で融資の関係が違う場合があるからです。)問い合わせされる事をお勧めします。
隣家空き家の寄りかかりの件については行政サイドや、持ち主との打合せ等が必要ですが専門家に現況をきちんと調査してもらうことが肝要です。
いずれにしても良きアドバイザーを得て建築計画される事を願っています。
以下に当方のHPも付記しておきますので参照していただけたら幸いです。

(株)空間設計研究所  代表 高橋孝栄
住所:〒160-0022東京都新宿区新宿2-4-2カーサ御苑404
TEL:03-3359-2863
FAX:03-3359-2864
HP :http://www.ne.jp/asahi/takahashi/kuukansekkei/
MAIL ; taka*****.email.ne.jp





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ユーザーの返答

2018年10月03日

raricoのプロフィール写真

ご回答いただきありがとうございます。
ペット、かなり多いです!
地域柄お祭り時期の大人数の来客も多々あります。
銀行へは、本日夫婦での借り入れ額を打診してきました。

現在、隣家買取、別の場所に土地購入も含め、視野を広げて検討中です。

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