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中古戸建て店舗・店舗併用住宅

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狭小、バリアフリー、両サイドに建物、光の採り入れ

大阪市内で寿司屋を主人が両親と40年以上営んでおります。
お店の上に大家さんがお住まいだったのですが、そこを売りに出されたので先月購入しました。
築年数は45年だと思います。耐震はしておらず、3階を増築されているようです。
うちの家族は夫婦と子供2人で上が10歳、下が7歳、いずれも男の子です。
下の子には障害があり重度の知的と身体ですが、つかまり立ち、つたい歩き、少しの独歩が出来るようになってきました。店舗兼住宅で狭小では階段は必須なので昇降機の設置が必要になるかと思います(階段の上りは手伝えは出来そうですが、下りは危ない)。
また、階段部分やキッチンには入らないよう柵を取り付けたい。2,3階から落ちないような工夫が必要、トイレ、バスは少し広めに取りたいなど、工夫が必要となるため相談いたしました。
銀行からの借り入れなどこれから決まるので予算もまだ不明なので、時期尚早かと思うのですが、こんな難しい状況でこの家に住めるのかどうかと日々悩んでおります。

土地 51.26平米
間口は4m、奥行11m程度

北向、両サイドに高い建物、裏側も戸建が建っていると思います。

耐震対策していないので、お店も改装が必要になるかと思います。

専門家の回答

4件

星マーク
相談者が役に立った
2018年10月 6日
間口4mで1階がテナントとすると、2階への階段はどこにあるのか?
エレベーターが必要とのことですが、1階がテナントでどこに設けるのか?
3階を増築しているとのことですが、構造は鉄骨造ですか?
不明なことが多すぎるので、ちょっとコメントできません。
何れにしましても、何をご相談されたいのかをはっきりされたほうが良いと思います。
矢印
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ユーザーの返答

2018年10月06日

みのこのプロフィール写真

早速のご返事有り難うございます。
初めての相談で、何から始めればいいのか分からず申し訳ないです。

お店の横に扉があるのでそこから大屋さんは出入りされているようです。
明け渡しが今月末なので、中もまだ見れていない状況です。
店の横から入って一番奥に急な階段があると聞いています。

エレベーターの設置は広さ的に無理なのではないか?と思っているので、それなら昇降機なのかな?と思っています。

構造は木造です。

建て替えにすると建蔽率の問題で店がこれ以上狭くなると客席が取れず採算が取れないということで、フルリフォームしかないのかな?と思っています。
お店の広さがは設計図が見当たらず具体的にお伝えできないのですが、カウンター8席くらい、座敷4人✖2テーブルがあります。

リフォームの方法として、今ある階段の場所の変更、3階建以上にすることは無理なのでしょうか?

星マーク
相談者が役に立った
2018年10月 6日
みのこ様
初めまして、大阪府門真市で設計事務所を営んでいる、アンダーコンストラストラクション 溝口と申します。
ご相談内容を拝見しました。
現在の建物をご家族の住まい方に合わせて
改修が必要で、それがどこまで現実的に可能か、
コスト、建物構造、建築基準法、お子様の生活スタイル、光、風の入れ方など。
現在の建物状況がわからないので、ハッキリと言えませんが、根本的な耐震補強は厳しく、多少強度を上げる程度は可能と思います。
階段の昇降機の設置は可能と思いますが、
現在の階段の寸法、形状によっては取り付かない場合もあります。
トイレ、お風呂を大きくする事は可能と思いますが、それによって柱、壁位置の変更が出るので、
構造上問題無いか、検討が必要です。
光の入れ方ですが、3方を建物に囲まれて建物の奥の方が暗いと思いますが、奥の部分に光を入れるのは、トップライトから入れる方法もあります。
2階まで光を入れるならば、3階床に小さくても吹抜けを取ることが出来れば、随分と変わりますが、プラン上、その余裕は無いかもしれませんね。
色々、書きましたが、対策は色々検討出来ます、それがご要望にどこまで近づける事が出来るか、
どれくらいのコストがかかるか、
それに対して、予算をどこまで使えるか、
具体的な検討が必要です。

銀行と相談するにも大まかな改修案と概算が無いと
具体的な話になりにくいと思います。
ご提案レベルでしたら、無料で出来ますので、
宜しければ、お気軽にご相談ください。

アンダーコンストラストラクション 溝口
大阪府門真市常盤町16-11-2
*****
osamu196*****.com
under-c.com
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ユーザーの返答

2018年10月06日

みのこのプロフィール写真

早速のご返信有り難うございます。

今回が初めての相談で何から伝えればいいのかよく分からず、拙くて申し訳ないです。
書き損じましたが、建て替えは建蔽率の問題でこれ以上狭くなるとお店の採算が合わなくなるとのことで、フルリフォームにしなければならないかと思います。
耐震にも不安が残りそうですね。
とても参考になりました。
有り難うございました。

星マーク
相談者が役に立った
2018年10月 6日
みのこ様

初めまして、
住宅建築コーディネーターの小西と申します。
お店の上をご購入されたとの事、
これから改修をご予定でしょうか?

1. ご両親はどこに住まれますか?
同居の二世帯住宅ブラスお店で宜しいですか?
2.みのこ様ご家族は現在どこにお住まいで、
これからこの建物の何階に住まれる事を
ご希望ですか?
3.お店は今後も続くものと想定して
宜しいですか?
4.耐震診断はされましたか?
5.銀行に借り入れとの事ですが、改装の規模間取り、条件、ご予算は決定済みですか?

息子さんの生活への対応は、
住環境福祉コーディネーターにどうぞ。
ユニバーサルデザインを相談出来ます。

おそらく設計事務所に設計を依頼される前に
ご家族のご希望の整理と、ユニバーサルデザインがどこまで必要かも検討された方が良いかと思います。

宜しければご相談下さい。
小西菜月
住宅建築コーディネーター
福祉住環境コーディネーター2級

矢印
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ユーザーの返答

2018年10月06日

みのこのプロフィール写真

早速のご返事有り難うございます。
福祉住環境コーディネーターというのがあるのですね!
初めて知りました。有り難うございます。

1.両親はすぐ近くの小さい一戸建てに住んでいます。今のところ同居は考えていません。

2.私達家族は少し離れた場所で賃貸マンションに住んでいます。改築されたら2,3階に住めたらと思っています。

3.お店は今後私達で経営していくつもりです。
✳お店は夕方から朝方まで営業しており、両親も体力的にキツくなってきております。私も下の子のお世話があるため、殆ど店のことはしていないのですが、いずれは手伝わなくてはいけなくなり、極力子供の近くにいなければ、との思いで店の上に住めればと思っている次第です。

4.耐震診断はしていないです。

5.銀行とは上物の事は一先ず置いておいて、大家さんから購入したのみで、主人はいくら借入れが出来るのか?が分からないと予算も出せないだろう、というところで終わっており、その後銀行とも話を進めていないようです。



星マーク
相談者が役に立った
2018年10月 7日
木造で3階を増築され図面がないとなればきわめて困難ですね。家族の安全と商売繁盛を基本とし頑張るなら。用途地域や道路幅を確かめて、木造4階立て新築に踏み込むことが現実的にベストです。資料送っていただければ可能性のひとつとしてみてはいかがでしょうか?古いと地震が心配です。東京では坪70万ぐらいで4階ができます。
建築面積は店舗の和室を2階にも設置して売り上げ向上の手があります。小さな手動ダムウエーダーで対応です。
家庭用エレベーターを設置しても店舗が1.5層もしくは2層フルで解消できます。それまではお金を溜めることです。方法はさてあれうまく出来上がったら最高にお子さん喜びますね。将来お子様のために1~2階を賃貸にして経済的自立できるように計画すると夢が出てきます。心配も減ります。私が東京でなく大阪だったらよりよかったですね。
矢印
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ユーザーの返答

2018年10月07日

みのこのプロフィール写真

ご返事有り難うございます。
建築基本法に基づく制限は
用途地域は商業地域、準防火地域です。斜線が入っていますが建蔽率80%,容積率400%となっています。
敷地等と道路との関係図を見たところ道幅8mとなっており、建物の高さ制限の絶対高さ制限無し、道路斜線制限有り、隣地斜線制限有り、北側斜線制限無し(お店の入口側だと思うのですが)
日影による中高層の建築物制限無し

参考になりますでしょうか?

2階に座敷を作るのはどうか?と以前に主人や義理両親に尋ねたら、人手がとられるので却下されましたが、将来的なことも考慮して改めて相談してみたいと思います。
有り難うございました。

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