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家づくり相談

隣地に購入した鉄骨3階建て、2棟の活用に困っております

 東京都品川区、駅から5分。
1階店舗付き住宅である自宅の隣地中古物件が売りに出たため、購入しました。
子供が成長し、手狭になった自宅が広くなると喜んでおりましたが、2棟の建物(鉄骨3階建て)を単純につなげることは、意外と難しいと聞きました。

そこで、なんとかこの土地、建物を活かして、生活しやすい住環境が作れないのか、ご相談させて頂ければと思っております。
素人考えとは思いますが、以下の方法を考えてみました。

1.リノベーションにより2棟を繋げて、住空間を広げられないか?
2.築古の自宅を解体して、築浅の方の建物を利用、増築できないか?
3.最後の手段。更地にして、賃貸併用住宅を新築するか?

物件:商業地域、防火地域、建ぺい率80%、容積率500%、
   南東の20m公道に対して約14m接しています。
   土地22坪(夫名義)+22坪(妻名義)(合計約45坪)
   但し、変形地(それぞれ、台形の形の土地の為、二つ土地を合わ   
   せると公道の反対である裏側の部分は、「く」の字になってしまいます。)

 3に関しては、おおよその建築費が知りたく、賃貸併用住宅大手メーカーで相談した所、そのメーカーでは、建物の角は直角でしか作れない為、変形地の場合、土地を有効活用できないようでした。両隣の建物は、11階建て、7階建てのマンションなのに、ちょっと残念な回答でした)

以上、お忙しいところ恐れ入りますが、専門家の皆様のアドバイスを伺えますと幸いです。宜しくお願い致します。




専門家の回答

8件

2021年10月21日
隣家は買えるなら買う、と言われますね。
ウチも同じで隣接地購入し台形が四角になりました。
台形+台形で余計に変形になったのでしょうか?

参考にお答えさせて頂きます。

質問1について、リフォームで2棟を繋げる場合も増築になります。現法規に合致している事を証明しなければならないので、実際に見て見ないとハッキリとは言えないですが、ハードルは高いと思います。

2について、一方を解体建替え増築とする事は可能です。経験があります。

3について、敷地形状が分からなければ何とも言えないですが、形状次第では投資効率が悪くもなります。

住居系建物は色々とお手伝いさせて頂いておりますので、ご連絡下されば何かお役に立つと思います。

後藤正史
有限会社後藤正史アトリエ
‪221-0865横浜市神奈川区片倉5-21-12‬
tel ‪045-481-1115‬
URL:https://a-m-g.jp/
e-mail:*****d.com
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ユーザーの返答

2021年10月22日

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お忙しい中、早速、ご回答を頂きましてありがとうございます。
台形+台形で更に変形になってしまいました。
2の一方を解体建替え増築が可能であれば、
それが、妥当な方法なように感じています。
再度、検討してみたいと思います。
ありがとうございました。

2021年10月21日
はじめまして
お隣の港区で設計事務所を主宰しております前田敦計画工房の前田と申します。

既存建物の2棟分の確認済証、検査済証、構造計算書はございますか?
あるようでしたら、繋げた場合の構造検討を行うことで、可能性を検討することができます。

ただ、既存の2棟を繋げた場合には、無駄が多く、投資効率は下がることが予想されます。

建て替える場合には、変形敷地の場合でも十分対応できます。
最近、直角部分がない変形敷地に店舗併用型賃貸マンションを設計監理し、完成させた事例もございます。

https://mac-atelier.com/works/petimoq/

https://mac-atelier.com/petimoq/

具体的な情報を提供していただければ、よて適切なアドバイスも可能だと思います。
メール等でご遠慮なくご相談ください。



■前田 敦 / atsushi-maeda   
一級建築士事務所 前田敦計画工房合同会社
〒108-0072 東京都港区白金2-1-1 パセオ三光坂408
URL: www.mac-atelier.com
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ユーザーの返答

2021年10月22日

raiのプロフィール写真

お忙しい中、ご回答頂きましてありがとうございます。
確認済書、検査済書、構造計算書が必要なのですね。
早速、調べてみましたが、築浅の方には、確認済書、構造計算書がありましたが、検査済書はありません。また、古い方には、全く書類がない状態です。
1に関しては、確かにただ、繋げるだけでは、無駄が多く、意外と不便が残るような気もしてきました。
 
とても、参考になりました。
再度、検討したいと思います。
ありがとうございました。


2021年10月21日
こんにちは
建物の活用方法についての相談を拝見しました。我が家も自宅の隣地を後から買い増しして事務所を建設しました。2棟は構造的には分離してますが見た目は一つの建物のように見えるように計画し、自宅棟から事務所の屋上に出られるようにしています。

さて、ご質問のお答えです。
1、建物相互の振動が伝わらないエキスパンションを設けた、渡り廊下のような形状なら可能です。完全な一体化はできません。
2、残す建物の申請検査履歴のある無し、増築面積の大小で扱いが変わります。不可能ではありません。
3、もちろん可能です。

当事務所は、快適性や心地よさを第か一に考えたバウビオロギー住宅をご提案していて、平面断面プランや造形デザインの検討では敷地周囲の隣家や樹木の影響を考慮した室温シュミレーションや窓換気性能シュミレーションを使って快適な住空間を設計してる設計事務所です。構造材や仕上げ仕様も住人の健康に配慮した建材を選定しています。

まずは詳しい計画内容をお聞かせください。
それでは、ご連絡お待ちしています。

HP : https://kanlabono.com/
メール:kanlabo*****.com
ーーーーーーーーーーーーーーーー
一級建築士事務所 感共ラボの森
代表 森健一郎
TEL:*****
横浜市中区海岸通4-22-302
ーーーーーーーーーーーーーーーー
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ユーザーの返答

2021年10月22日

raiのプロフィール写真

お忙しい中、ご回答頂きましてありがとうございます。
繋げる場合、建物相互の振動が伝わらないようなエキスパンションが有効なんですね。
一体化が理想的ではあったため、無理となると、悩んでしまいます。

もう少し、しっかりと検討したいと思います。
ありがとうございました。

2021年10月21日
このような計画は文章だけでは解決しません。現地資料を両方見ることが大切です。それと予算です。これをご用意できるなら現地視察し正解をお伝えいたします。気が向きましたらどうぞ。
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ユーザーの返答

2021年10月22日

raiのプロフィール写真

当方の質問を読んで頂き、また、コメントを頂きましてありがとうございました。

2021年10月21日
はじめまして、アーキネットデザインLLC代表の市川均と申します。10年前に港区で全く同じ状況の家を設計しました。そこは、親子の隣接する建物で、築50年と築数年のRC造でした。同じように古い建物を建替えて繋ぐ計画から始まりましたが、結果は、2棟とも建替えました。具体的な理由はここではお話し出来ませんが、直接お問い合わせいただければその判断のポイントをご説明します。
また、双方建替えた場合の形状ですが、敷地形状に合わせて建てる事は、木造でも鉄骨でもRC造でも出来ます。それほどのコストアップにはなりません。
尚、先の例は半地下と1階を店舗テナントとした併用住宅に建替えましたが、建設費は建てる建物の用途により変わりますのではっきりとは申し上げられませんが、仮に1階店舗、2、3、4階賃貸&自宅住宅とし、全体で120坪で税抜き1億円程度が目安でしょうか。個人の場合は1億円程度を事業費の目安にすると資金調達等も良いと思います。
私は早稲田大学で都市計画にも携わり、このような案件には慣れていますので、よろしければお問い合わせください。
http://www.doctor-life.jp
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ユーザーの返答

2021年10月22日

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お忙しい中、当方の質問にご回答頂きましてありがとうございます。
実際に、繋げる計画から始まったという事案、とても興味深いです。
また、具体的な予算なども参考になりました。
家族とも相談してみたいと思います。
ありがとうございました。

2021年10月21日
raiさま

目白で設計事務所を主宰している藤田と申します。
難しい反面、面白そうな(すみません)気がしまして、返答致します。

1、エキスパンションジョイントありならばリノベーションありきで繋げることも出来るのでは無いかと思います。勿論、築年数や耐震上の問題他の調査等は必要です。

2、これも1と同様工夫次第の話かと思います。

3、勿論可能です。駅近ですので事業収支が現時点の土地購入等の返済併せて上手く廻るレントロールが構築出来れば、もしかすると最も良い案になる可能性もあります。

土地の形に関しては、集合住宅となりますと接道他実際の図面が無いと判断出来かねますが、基本どのような形状も可能です。三角形でも構いません。
いずれにしましても、このような案件ですと、同じテーブルに全ての案の可能性とコストを並べて比較検討しなくてはならないと思います。

Sumikaに掲載している案件やHPを見て頂いて、テイスト等気に入って頂けるようならば気兼ねなくお声かけください。お力になれるかと思います。

藤田
□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□
藤田征樹建築設計事務所
〒161-0033
東京都新宿区下落合3-22-18
TEL:*****  FAX:*****
http://www.mf-architect.com
□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□
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ユーザーの返答

2021年10月22日

raiのプロフィール写真

お忙しい中、ご回答頂きましてありがとうございます。
コスト的には、繋げるのが一番安価とは、思っておりましたが、
しっかり使い勝手を考えてリノベーションをすれば、可能性もあるのかなとも
思えました。
また、3は、最後の手段と考えていたのですが、収益性を考えると、
もしかしたら最もよい案件になるというお言葉から
再度、しっかり調べてみたいと思えました。

確かに、大変ではありますが、まずは、すべての案を同じ土俵で見比べて、
どれが、現状の私たちにベストな案なのか、考えることが一番必要だと思いました。
非常に参考になりました。
家族で検討したいと思います。
ありがとうございました。

2021年10月22日
Brix建築です。

この様な変形地の建築は無足場建築の WRCのBrix建築が最適です。

1,外足場は不要です、内側から施工します。
  変形した敷地の境界線に沿って、建物の外壁となります。
  どんな変形敷地にも自由に対応可能です。

2,鉄筋コンクリート外断熱壁構造の躯体の
  外壁、外断熱、コンクリート躯体、内装が完成です。

3, 高さは5階+屋上庭園などが可能です。

4,ご自分が使わない部屋は人に貸すことで収入になります。

5,外壁はメンテナンスの不要な御影石仕様が標準です。

6,RC外断熱なので、夏涼しく、冬温かいです。

7,壁厚さ25cmなので抜群の防音効果で静かです。

8,RCの屋上で家庭菜園もバーベキューもオーケーです。

9,Brix建築の建築費は個人住宅は坪当たり80万円/坪~です。


Brix建築
www.brix.co.jp
  
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2021年10月23日
こんにちは。クサノユカリ建築設計室です。
京都を中心に全国で活動している設計事務所です。

1の案も増築の分類となるので、確認申請が必要になります。
上手く接続できれば一番コストメリットはあると思います。
ただ、つなげることで建ぺい率がオーバーしたり、今建っている建物が建築基準法に合っていなければ大幅に改修しないといけないことも多いです。
1は設計事務所へ依頼されて、現状把握を早めにされた方がいいですよ。

2の案も1と同じく建築基準法が絡んできますが、1の案より自由度が上がると思います。

3の案は、最大で1フロア35坪で6階建てまで建築可能かと思われます。
そこまでの面積が必要かどうか。というところもあると思いますが、
大体、坪×100万円見ていただければ実現可能だと思います。

ご参考になれば幸いです。

クサノユカリ建築設計室
https://www.kusanoyukari.com/
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