再建築不可の一軒家 間取りについて

つくば市で設計活動をしております海老原と申します。

再建築不可ということは道路に接続していないのでしょうか。違反建築でたっているのであれば、原則何もできません。また、建築当時に適切にたっていても現状は「既存不適格」という扱いになります。（違反建築や既存不適格物件であっても売買はできます）
築５０年以上ということであれば、「既存不適格」は間違いありません。
（２階の状況を考えると違反建築な気もします。）

ご質問の内容ですが、基本的に減築自体は不可能ではないと思いますが、その方法により確認申請が必要になる場合は不可能になります。（ややこしいのですが、、）

「再建築不可≒確認申請不可」なので、「確認申請が必要な行為は不可」となります。
増築や減築ではなくとも大規模な修繕や模様替え（屋根や床などを一定の割合以上いじる、というイメージです）することも確認申請が必要な行為になります。

一定の建築物（木造２階建て５００㎡以下）は免除規定もありますので検討するのは無駄ではないと思いますが。

床面積が増えない、建築面積が増えない、ということでＯＫというわけではありませんし、具体的にはどこをどこまでいじるのか、で可否の判断となると思います。

また、確認申請が不要でも、現行基準の建築基準法をすべて無視していいというわけではありません。接道義務なんかも免除されかったと思います。（こっそり工事はできますが、違反建築です）
耐震改修なんかも出てきてしまいそうですし、ご要望の内容だと法に則ってやるとけっこう大変なことになりそうです。（又は不可能）

適格な回答でなくて申し訳ないのですが、まず物件を見て、改修の希望を確認して、法整理をしてからでないとなんとも言えないところとは思います。

設計事務所やリフォーム会社に相談をして、可能なのかどうかを実際に判断してもらった方が無難ですよ。
（リフォーム会社のなかで、違法と知らずに「工事できますよ」と簡単に言う業者もありますので、そこだけはご注意下さい。おそらく一番楽ですが、「違法」です）

現地の確認や法整理、リノベーションの提案まではそこまで莫大な費用がかからずにできるのではないでしょうか。リフォーム会社であれば提案までは無料かもしれません。

長文で申し訳ありませんが、ご参考になれば幸いです。

◆海老原建築一級建築士事務所
所在　：茨城県つくば市春風台Ａ２２街区１－３
Tel　 ：029-875-3865
E-mail：d*****ra-architecture.com
Web ：http://ebihara-architecture.com

ウィーンの森さま

再建築不可とのことですが、あらゆる可能性の検討はされましたでしょうか？

私は前に再建築不可から合法的に建て替えへと可能になった案件に携わりました。その土地は借地だったのですが、施主（借地人）と地主、他の借地人との協議により接道条件を満たすことができるようになりまして、晴れて建て替えに成功しました。
そのほか、接道２Ｍに足りてない部分を隣地から買うとか、通路として提供するという合意を取り付けるとか方法はあります。相手のいることなので交渉がまとまらないことも当然あります。いろいろ検討した上でどうしてもダメなら仕方ありませんが。

平屋から二階の増築は「おかぐら」と言います。もともと平屋だったのに二階を載せているわけですから、その分の荷重を平屋であった一階が受けているので構造上は最悪です。築50年以上前ということは基礎は無筋コンクリートでもなく石場建ての可能性があります。

耐震補強する場合は、ほぼスケルトン状態に戻して壁や屋根をやり直すくらいのことが必要です。基礎の補強や新設も必要です。一定の基準を満たす耐震性を確保するには、ほぼ建て替えと同じくらいコストが掛かります。純粋に平屋建てに戻したほうが耐震性は上がり、かつ全体のコストは抑えられると思います。

建蔽率だけでなく、いろいろな部分が既存不適格になっているでしょうから、何を優先させるかですね。面積を優先させ、もっと室内面積を広げたいのであれば、10㎡未満の増築ということで許認可無しにバルコニーを室内に取り込むことも可能かもしれませんが、そもそも「おかぐら」になっている構造の保証は出来ませんのでお勧めできません。

私は「おかぐら」状態の耐震性の問題のほうが命に直結しますので、最も優先されるべき課題のような気がします。まずは板橋区の建築指導課耐震相談窓口で相談されてみては如何でしょうか？

最悪の場合近隣に分散売買ですみかえてはいかがでしょうか？

はじめまして、アーキネットデザイン主宰の市川均と申します。
私は都市計画も専門としている為未接道宅地の解消等の木造密集市街地のまちづくりにも携わっておりますので、その知見から簡単ですが２点アドバイス致します。
１、板橋区は木造密集市街地が多く区としてその解消に取組んでいる先進自治体のひとつです。個人的ですが大学の同級生がそれらを担当してきました。区も未接道敷地の解消には取組んでいますので、区に相談する際にはご協力する事は可能です。
２、おそらく建物の完了検査は受けていないと思いますので、現状のまま使用する際には、耐震改修工事に位置づけられる事になります。その際には、２階の柱のズレはおそらく安全に解消する事は出来ると思います、ただ、構造図面がないと思いますので現地調査をしてから耐震補強の設計をする事になります。これらはリフォーム会社さんでは出来ないと思います。
以上です。都心の密集市街地ではよくある事ですが、住み続ける為のご協力は致しますので、その際にはご連絡ださい。
アーキネットデザイン市川均
ふじみ野市うれし野１−３−１４−２F
Tel:049-237-7670
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