建築家と家づくり 好きに暮らそう SuMiKa
家づくり相談

新築戸建て

回答 

7件

2世帯&賃貸併用のプランニング

はじめまして。
2世帯&賃貸併用の住宅建築を検討してます。

今年4月~6月にかけて大手ハウスメーカーに打診しプランを検討しましたが、予算的に折り合わず、プランの見直しを検討してます。
賃貸併用になると大手メーカーに分があると考えてましたが、それなりの金額となるため、建築家の方々のお力添えを求めてます。

賃貸併用となると、アパート経営の知識・経験も必要だと思います。
どうすれば、賃貸併用の経験・実績のある建築家の方と出会うことができるでしょうか?

以下、敷地・物件の概要になります。
アドバイスお願いいたします。

■概要
場所:東京杉並区西荻窪徒歩8分(実家)
敷地:100坪(東西16m×南北19m程度)
制約:第一種低層地域(50%、100%)、準防火・第1種高度地区
間取:二世帯(母&夫婦2人)+賃貸4部屋(1K) (※3部屋も検討)
規模:母50平米+夫婦130平米+賃貸25平米×4部屋(トータル300平米)
予算:7,000万円(外構工事&諸費用含む)
相場:1K70,000~75,000円
時期:再来年3月頃引渡し (※来年3月は見送りました)
補足:現在母屋のほか、木造アパート築20年が建ってます。

このアドバイスは、旧HOUSECOの家づくり相談のアーカイブを移行したものであり、現行SuMiKaが提供する機能と齟齬がある場合があります。

専門家の回答

7件

2010年 6月27日
はじめまして、アーキネットデザインの市川均と申します。
今、青山でテナント併用の2世帯住宅を設計中で、また、岩手県では賃貸住宅と店舗を併用した建物が設計し終わったところです。いずれも、私が大学で都市計画(まちづくり)の研究と実践をしながら、住宅設計を行なっているからこのようなプロジェクトに関わる事が多いのだと思います。もちろん、事業計画の詳細に関しては、都市計画や経営のコンサルタントに協力してもらっています。つまり、都市計画や会計士などの各専門家とのネットワークを日常的に持っているから出来る事なのでしょう。
どのようにして、そのようなノウハウを持った建築家を探したら良いのかは解りませんが、少なくとも私はお手伝い出来ると思います。具体的には、事業企画、建築計画、資金計画、融資計画、収支計画、建築設計監理、募集計画、管理計画などの業務で支援させていただく事になります。簡単に言ってしまえば、事業の企画と全体統括をするという事です。
HPをご覧いただき、関心がおありでしたら、是非ご連絡ください。お会いして事例を交えて詳しく説明させていただきます。
矢印
この専門家のプロフィールを見る
矢印
この専門家に資料をリクエスト

ユーザーの返答

2010年06月28日

HOUSECO登録のユーザーのプロフィール写真

アーキネットデザイン 市川先生

夜遅くにも関わらず、アドバイスを頂きまして有難うございます。
併用住宅の建築も豊富にご経験なされていらっしゃるようですね。

素人には、二世帯だけでも家族の意見・要望をまとめるだけで大変なのですが、
賃貸も建築するとなると、いろいろ考えるポイントが多いですね。
建築計画だけでなく、事業・資金計画もサポート頂けるようで、非常に心強く感じております。

まずは、市川先生のような方がご興味を示して頂いたことを、家族と話し合ってみたいと思います。
建築の規模については、家族のリスクの許容度を明らかにし、事業計画の見直しを行いたいと思います。
機会があれば、ご相談申し上げたいと思いますので、その際はよろしくお願い申し上げます。

一生に一度の経験、焦らず、家族みんなが納得・合意するプランにしたいと思います。

ご回答、ありがとうございました。今後ともよろしくお願いします。

2010年 6月27日
はじめまして 山桜桃設計事務所 高澤と申します。
規模(トータル300平米)と予算:7,000万円(外構工事&諸費用含む)並びに既存建屋解体までを含むと無理です。
少なくとも9,000~10,000万円は必要です。
鉄骨造orRC造にて建てる事になりますが、鉄骨価格は今月より値上りし始めました。
仮に出来ると言う工務店(建設会社)があったら危ないと思います。(竣工前に倒れるかもしれませんので契約での支払い条件には注意してください)
矢印
この専門家のプロフィールを見る

ユーザーの返答

2010年06月28日

HOUSECO登録のユーザーのプロフィール写真

山桜桃設計事務所 高澤先生

早々のご回答ありがとうございました。非常に参考になりました。

ハウスメーカーの提案では、先生のおっしゃる通り、坪単価95~100数万でした。
確かに、規模が大きいだけに、自分が想定している金額では難しいようですね。
鉄骨の市場価格が上昇していることも、非常に参考になりました。

ハウスメーカーは、地域的に問題ないとは言いますが、最終的にリスクを負うのは自分(家族)なので、
まずは、いま一度、自分(家族)がリスクを負える金額(総額)を明確にした上で、事業計画(建築計画)の見直しを行いたいと思います。

また、アドバイスを頂けると幸いです。
ハウスメーカーの営業担当者の言葉だけでなく、業界での経験豊富な建築家の先生方のご意見・ご指摘は非常に参考になりました。

ありがとうございます。

2010年 6月27日
木造2階建、おしゃれなアパートメントならできるのでは?
西荻なら、いけると思います。家賃も6.5万程になるとおもいますが、今の世の中なかなか、収支計算通りには、いきません。
賃貸も普通のプランではなく、他の賃貸と差別化しなければ、生き残れません。初期投資はできるだけ、おさえて。
RC造、S造にしろ、予算的には厳しいです。大手メーカーも、いくつも、ありますよ。2階建なら重量コンクリートブロック造もありますよ。Eメール momokiti@muc.biglobe.ne.jpまで。
矢印
この専門家のプロフィールを見る
矢印
この専門家に資料をリクエスト

ユーザーの返答

2010年06月28日

HOUSECO登録のユーザーのプロフィール写真

遠藤春彦建築設計事務所 遠藤先生

週末にも関わらず、ご回答・アドバイスを頂きまして、誠にありがとうございます。

予算ですが、自分はもう少し掛かる(坪90万円程度)と考えておりますが、家族の不安を考えると、ご質問させて頂いた金額程度になると考えております。
家族みんなの合意が大前提ですので、まずは予算上限を明確にして、プランニングし直したいと考えております。

ハウスメーカーのご提案では、賃貸1部屋あたり約1,000万円の金額だったため、その金額の妥当性も含め、建築家の皆様のご意見を頂きたいと考えておりました。

建築規模の見直しも含め、家族と話し合い、またご相談させて頂きたいと思います。
ご回答ありがとうございました。

2010年 6月27日
木造で考えれば予算十分です。今と同じように2世帯母屋とアパートという計画もありですね。賃貸を離れで建てるのも面白いでしょう。無垢材を使って長く住みたくなる作りを提案したいです。
当社は不動産会社と連携しているので企画・管理にアドバイスをもらえます。
賃貸併用の実績もあります。mailなどでお問い合わせください。
矢印
この専門家のプロフィールを見る
矢印
この専門家に資料をリクエスト

ユーザーの返答

2010年06月28日

HOUSECO登録のユーザーのプロフィール写真

一級建築士事務所 匠拓 寺澤先生

この度は、アドバイスいただきまして誠に有難うございます。


ちなみに、母屋築30年+アパート築20年です。アパートを後で建築したため、現状、母屋の一部は日当たりが余りよくないです。
自分の考えでは、コスト・空間利用を考慮すると、併用が望ましいという先入観(大前提)で進めてましたが、確かにおっしゃるとおり、前提を見直すのも一つの方法かも知れませんね。

今一度、家族と話し合って、前提を見直してみたいと思います。
また機会があれば、アドバイスを頂戴できれば幸いです。

2010年 6月28日
ゆういちさん

はじめまして、新宿で設計事務所+不動産業を主催している
マックスネット・コンサルタントの片瀬と申します。

現在当社では、千住・中野・浦和・戸越で、賃貸併用住宅を計
画中です。また、デベロッパーとの取引も多く、収益アパート1R・1Kマンションの設計監理も数多く手掛けております。

賃貸併用住宅で、最も考慮しないとならないことは、将来構想
(出口戦略)です。
この地に一生住み続け、メンテナンスを行い、長持ちさせたい
のか、収益性を第一に考慮し、事業として捕らえるのか。

上記により、その造り込み(仕様)も異なってきます。収益重
視であれば、1Kよりも50%以上利回りを高くできる方法も
ありますし、実際計画もしております。

また、現在の土地にそれほど拘っていなければ、節税対策も考慮して、最大の利益を生む方法も提案できますよ。

予算的には、木造や軽量鉄骨造であれば、問題ないでしょう。
RCでは、地盤の問題や、各仕様を伺ってからでないと判断で
きません。

また、現在のアパートの入居者との立退き交渉も時間が掛かり
ますよ。交渉次第では、賃借人の移転費用等も、考慮しておか
ないと、思いもよらない出費が掛かる場合もありますので、注
意してください。

一般的なハウスメーカーや設計事務所では、そこまで全て考慮
して計画してくれません。精々、提携先を紹介してくれる程度
ですので、最後は自分で調整する必要も出てきますので、注意
してください。

また、メンテナンスや各種設備・空室対策も考慮する必要もあ
ります。
西荻周辺に限らず、1K物件は、供給過剰です。駅近・新築で
あれば、将来性十分ですが、それでも、空室対策は必要です。

当社の関連会社では、収益型インターネットやセキュリティー
カメラを、全国40,000戸程度導入しており、それを格安
で利用することもできます。また、全国ネットで、空室対策の
各種サービスも行っておりますので、ご検討して頂ければ幸い
です。
(有名カリスマ大家たちの著書で何度も紹介されています。)

賃貸併用住宅・アパート・マンションを建築家と建てる
http://www.maxnet-g.co.jp/consultation/abc.html

矢印
この専門家のプロフィールを見る
矢印
この専門家に資料をリクエスト

ユーザーの返答

2010年06月28日

HOUSECO登録のユーザーのプロフィール写真

株式会社マックスネット・コンサルタント 片瀬先生

この度は、ご多忙の中、貴重なアドバイスを頂きまして有難うございます。

将来構想(出口戦略)ですが、西荻窪が生家でもあるため、一生住み続ける予定です。
先祖代々の貴重な土地なので、後生にも残し続けたいと考えております。

また、賃貸経営については、投資・投機ではなく、老後(約30年後)の資金計画が目的です。
とは言え、20~30年後の状況は不透明なので、アパート部分の投資は15年以内に回収したいと考えております。

賃貸経営にご経験が豊富のようで、非常に心強く感じております。
機会があればお話を伺いたいと思いますので、今後ともよろしくお願いいたします。

建築家の皆様のご意見、今まで聞く機会が無かったので、非常に参考になります。
ありがとうございました。

2010年 6月29日
ゆういちさん

はじめての賃貸併用住宅建設ですから、全てが手探り状態だと
思います。疑問点が残ってしまうと、なかなか前に進みずらい
と思います。そんな時、お気軽に声を掛けてください。

ゆういちさんは、RC壁構造をお考えのようですね。
長期保有で、震動・騒音を考慮すれば、RC造がベストです。
但し、予算が・・・?
ハウスメーカーは、1000万/戸だそうですが、900万/戸
で出きるはずです。(25㎡の場合)
スケールメリットがあれば、850万/戸で可能ですが、今回
の場合は、安全を見ておく必要がありますね。
ハウスメーカーでは、既成の仕様でないと、想像以上に高くな
りますので、注意してください。

型枠に断熱材を利用すれば、コストダウンと同時に、断熱効果
もあがり、一石二鳥です。但し、道路事情や地盤によって変化
しますので、注意してください。

専用部分の二世帯住宅は、仕様によっても金額は変化しますし
プランによっても変わってきます。弊社で無料プランニングと
概算・事業計画書を作成しますので、ご検討して頂ければ幸い
です。




矢印
この専門家のプロフィールを見る
矢印
この専門家に資料をリクエスト
2010年 6月29日
ゆういちさん

はじめまして、デザインスタジオ無限の志賀と申します。

RCにしろ、木造にしろ予算内で考えることもできると思います。

但し、相対的な要素。敷地の状況、計画建物の形体、グレード等で金額は大きく変化していきます。

落とし所が大切です。

写真は、丁度このくらいのグレードで創った当事務所設計例です。

お役にたてるようでしたらご連絡してください。

ご相談はNoFeeです。
矢印
この専門家のプロフィールを見る
矢印
この専門家に資料をリクエスト
この家づくり相談「2世帯&賃貸併用のプランニング」をfacebookでシェアする

悩みや疑問を専門家に聞きたい方はこちら

作りたいものが決まっている方はこちら

同じカテゴリーの他の相談