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16坪の夢の家

京都市左京区に相続した土地(全32坪)を2分割し16坪で家を2軒同時に建てる計画です。かなり狭小ですが1階ガレージで木造3階建てを建てたいと考えています。大丈夫でしょうか?同時に2軒建て、間取りは別としても概観を同じにしたりすると設計費建築費、建築費など割安になりますか?また、たとえば2軒長屋のような家ですと片方を売却したりする事になったときはややこしいでしょうか?OMソーラーなどに興味があり基本的にはエコハウス的なものを考えていますが狭い家では駄目でしょうか。また、新築後直ぐには住めない事情があり賃借として数年置いた後に住む計画です。助言いただければ幸いです。

このアドバイスは、旧HOUSECOの家づくり相談のアーカイブを移行したものであり、現行SuMiKaが提供する機能と齟齬がある場合があります。

専門家の回答

8件

2010年 7月30日
ねこ娘さん

 京都市は建築基準法以外に条例等で定められていることも多く、ご質問は、実際の土地の形状を拝見して計画してみないとなんとも言えないというところだと思います。特に、ガレージを組み込めるかどうか、は敷地の形状によるところが大きく、また、お家についてのご希望内容にもよるでしょう。

 ただ、その2軒の所有者は別々の方ですね?だったら、ご心配のように、長屋にはしないで置くべきであると思います。きちんと分かれた別の建物として、デザインを統一すれば、お考えのようにコスト面では多少は有利でしょう。さらに、外観デザインの効果もボリュームがそろうことで、あげやすくなるでしょう。


 また、エコハウスについてですが、これはどこまで環境と共生し、実際の予算や希望等と折り合いをつけるか、が大切です。

 様々な装置的な工夫をしているエコハウスは如何にも環境に(積極的に)優しい、というイメージがありますが、かけたコスト(及びそのメンテのコスト)と現実に低減できた光熱費などのコストとのバランスを考えると、まだまだ建築主の気分的な満足感を得るだけ、という域を超えていないものも多いように思います。本当に環境に優しい行為とは、それを実行する人にも同時にきちんと優しくなければならないと、私は思います。

 昔から伝わるシンプルな日照コントロールや通風等の知恵、断熱・遮熱の強化、そして機械設備に頼らない、ちょっとした毎日の仕事、最後に自然の中に美しさを見出す心… そういうもので、ねこ娘さんの環境配慮への気持ちは、もしかしたら十分達成できるかもしれません。その上で、予算に余裕があれば何か一つ、設備を検討されるとよいのではと思っています。

 しばらく賃貸に出されるご予定ならば尚のこと、複雑な装置は使用者との問題が発生しやすくなるでしょう。


 京都は率直に言って、冒険的な建築計画が難しいところ… でも、昔からの知恵も蓄積されているところ… 
 だからこそ、ねこ娘さんのような現代の環境配慮住宅の実現に意義が大きいのではないでしょうか。 頑張ってください!



矢印
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2010年07月31日

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久米さん、早速の回答有難うございました<(_ _)> 限られた予算の中で何が優先なのかもう一度クリアーにしておきます。ソーラーの暖房システムはやはり高望みですね。残念!ご指摘の通り現実的に断熱などをしっかりする方がやはりコスト的にも良いかもしれませんね。でもソーラー発電システムはチョッと諦めきれない部分があるかも・・風致地区というのはソーラーパネルも駄目なんでしょうか?

2010年 7月31日
ねこ娘さん、はじめまして。
風情のありそうな、素敵な場所に土地を残してくださいましたね。

まず、機能的な条件や建物の規模については、一度区役所でご確認されるのが良いと思います。
久米さんが前におっしゃっていたように、京都市内は規制が多く2階以上はセットバックをせざるおえない場合等もあります。

2軒同時にという計画のようですが、片方がご売却される可能性は高いのでしょうか?場合によっては2軒一緒に1軒にして建てた方が良いかもしれません。
長屋のような形がよいか、完全2世帯住宅のような形が良いか、その時点から専門家に一度ご相談されてもいいと思います。

コスト面や本当にエコを考えるのであれば都市部の土地をどんどん細分化させることは望ましいとは言えないと思います。

みんなで仲良く暮らせる方法を検討する余地があれば、是非!
矢印
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2010年07月31日

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高谷さん、早速の回答有難うございました。もろもろの事情で2世帯住宅はできないので。2世帯長屋形式は予算的に節約できるかなと思ったんですが、もうすこし考えてみます。建物の条件はやはり区役所などに問い合わせてみたほうがよさそうですね。

2010年 7月31日
ねこ娘さん

風致では色と形状が問題なので、パネルが駄目、というわけではないであろうとは思います。(でも、私は京都でそういう仕事はしたことが、まだありませんが…)
希望の設備を今の時点で諦めてしまうことは無いですよ。(笑)
ただ、他のアプローチもある、というお話をしただけなのです。それが何よりの希望で最優先なら、もちろん、そこから計画をスタートすべき!でしょう。
矢印
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2010年07月31日

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久米さんお返事ありがとうございます。プロの方からのアドバイスがすぐに受けられるなんて素晴らしいですね。 エコシステムは予算と条件の許す限りは採用していきたい方向です。あともうひとつお伺いしたいのですが、木造3階建ては長期的にみて建物の強度に問題がありますか?歪みが出たりしてなどが閉まらなくなったりするということも漏れ聞きますので少し心配しています。個人的にはできるだけ大きな間取りにしたいので重量木骨SE構造がよいと思うんです。鉄筋は予算的にきついような気がします。

2010年 7月31日
おそらく2棟ほぼ希望どうりたつでしょう。でも、建ってからの今後の生活を想像すると、あまり期待もてないようなコメントです。そのまま、賃貸として、かんがえたほうが?という気もします。敷地が2、3方向開放されているとか、恵まれた条件ならべつですが? あとは、3階建の、住吉の長屋 のように、腹を決めた計画を実行できるかどうか、です。 如何に安く、如何に都合よくばかりは、とおりません。腹をくくって、汗をながしてください。
矢印
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矢印
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2010年07月31日

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遠藤さん、コメント有難うございます。恵まれた敷地の条件でもないんですが幼いころから住んでいた地域ですのでそれなりの愛着があります。賃借であろうが自分で住もうが住みにくい家は建てたくないので色々模索しているわけです。住み難そうな家ってすぐに判りますよね。いかに小さい敷地で目いっぱいスペースを有効に使いたいという自分なりの志は在るつもりです。

2010年 7月31日
ねこ娘さん。
はじめまして造形工房の千原です。

木造3階建で1階ガレージのご希望ですが、構造上の安全性にしっかりした配慮を心掛けてください。
3階建が可能かどうかは、現地確認と法令チェックが必要です。

敷地の状況などを確認しないと断言は出来ませんが、コスト面からは二軒長屋が有利と思われます。
その場合、片側売却に関しては、周辺環境(校区、駅からの距離、間取りその他)等々不動産的価値によるのでは無いでしょうか。

OMソーラー、エコハウス等々も敷地の状況によりますので、
よろしければ具体的な対応をさせていただきますのでご連絡ください。
いつでも京都にお伺いします。

実は、今日も朝から京都でいま戻ったところです。

ぜひ、景気のいい16坪の夢の家を実現させてください。

http://zoc.jimdo.com/
矢印
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2010年07月31日

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ちはらさん、アドバイス有難うございました。オープンマインドで色々検討していきたいと思います。景気の良い家ですか。中々良い響きですね。

2010年 8月 1日
ねこ娘さん

 木造3階建で歪みがでて戸が閉まらなくなる…それがもし、構造的な問題から生じたなら、そもそも、その木造3階建はおかしいです。(<笑>でも、建具はちょっとしたことで歪みますが)きちんと構造や設計を検討し、メンテナンスを怠らなければ、どの構造形式が耐久性が劣るとかいうことはありません。

 構造形式を選ぶ理由は、予算もですが、建物の形状等条件、あるいは単に好み…つまり、まず構造ありき、ではなく、どういう建物にしたいか→だから構造をどうするか、ということで決めても遅くありません。

 ここでのお答えには限界があります。
 まずは絵を描いていくことです。建築が決まっているなら、実行あるのみ。
 頑張ってくださいね。
 では ♪




矢印
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2010年08月03日

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久米さん、再度のアドバイス有難うございました。どの建築方を選んでも良いわけですね。ナルホド・・色々考慮して行きたいと思います。

2010年 8月 3日
ねこ娘さん。岡﨑善久建築設計事務所の岡﨑善久です。
16坪の夢の家の実現に向かって考え方をまとめましょう。
京都市左京区に相続した土地32坪を2分割して住まいを建てる計画ですが建築するまでの諸問題が多いような気がします。じっくり考えて土地の有効利用をすることからスタートではないでしょうか。まとめた結果においてOMソーラーやエコハウス等の様々な建築基準法や条例をチェックしながら住まいを考え、施主の思う住まいである「16坪(32坪)の夢の家」の実現に向かって居心地よいすばらしい住まいを建築家と一緒に創造して建築を進めていくべきであると私は思います。
16坪の夢の家の実現に向かう前の問題点について
(1)新築後すぐに住めないとコメントしていますが、何年間賃貸するのでしょうか。維持管理の問題があります。現在相続した建物が現存しているのであれば今のままで貸せないのでしょうか。
(2)2軒長屋を建て片方を諸般の事情で売却することは可能であるが問題はあります。そこで境界側に柱を2本立てて分筆しやすいようにする。(隣地境界線に柱芯に立てると柱の所有権の問題が起きます。)
(3)賃貸で利用していて売却する場合は収益の売却建物となる可能性もあります。(中古の建物となる。)
(4)売却するのであれば更地のままで売却するほうがベストです。
最後になりましたが間口の問題をふまえ土地の有効利用についてスタディをすることをお奨めします。例えば2軒長屋を考えるのであれば32坪を積極的に住まいと賃貸を考え収益を含めた計画を考えるべきであると私は思います。何でも結構ですので相談してみてください。
矢印
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矢印
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2010年08月03日

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岡崎さん、色々なアドバイスを参考にさせていただき土地の有効利用について、私たちの将来計画を含めじっくり計画して行きたいと思います。有難うございました。

2010年 8月 5日
ねこ娘さん、こんばんは。京都なので、少しお答えいたします。参考にしてください。

<景観・風致とソーラーパネル>
ソーラーパネルを許可しない京都市の風致・景観関係の条例は、おそらく無かったと思います。建築物本体との調和は求められる場合が多いです。風致・景観区分は旧市街地型美観地区や歴史遺産型地区、風致1種〜5種などいろいろあり外観の形態規定が細かいです。該当地域と関係条例は京都市市街地景観課と風致保全課で確認できます。

<木造3階建て>
お話ですと、耐力壁確保と1階ガレージスペース確保とのバランスが難しそうな気もしますが、不可能ではないでしょう。でも具体的な検討が必要ですね。
歪みに関しては、天然無垢材の場合は生き物みたいなところがありますので、
長期的には(問題のない程度に)多少動くんじゃないかと思います。
「木は多少動くと思うので、木目特性などに配慮して工事してくださいね」と、大工さんに軽くお願いしておくと丁寧に仕事してくれるかもしれません。
集成材ならそんなに神経質にならなくてもよいかと思いますが。
木造(木材・工法)もいろいろですので、建物自体の耐用年数をある程度想定した上で、「耐久性・強度特性・耐水性・防腐・防蟻性・経済性・耐震性などのバランス関係を考慮して設計してください」と設計者にお伝えしておくといいと思います。
3階建て在来木造でお考えなら、木構造に詳しい構造設計者に構造設計を頼みたいなと、個人的には思います。

<重量木骨SE工法>
SEであればガレージや歪み問題もOKかな、と思います。

<2軒長屋にする場合の売却>
売却の可能性があるならば、すくなくとも構造的には分離可能にしたほうがいいですよ。

<外観同じで割安?>
設計積算上は同じだと思いますが、工務店さんによっては若干落としてくれるかな?とは思います。若干ですね。

<エコハウスと狭さ>
狭いゆえに利用できない、あるいは利用効果の薄い、環境エコ技術というのは、少ないと思います。エコにも建材・設備・空間技術など、様々ありますし。

<賃貸し後の居住>
設計段階で立地条件などを踏まえて、不動産屋さんに具体的に相談しながら間取りや仕様を決めるのがよいと思います。2棟分離で住む事も2棟一体で住む事もできるなどの、プランニングの工夫ができれば、賃貸物件としても付加価値が付いて、ご自身でお住まいになる場合でも、将来的な変化に応じて可変的な住まい方ができる、夢のあるお家になるのでは、と、ちょっと空想しました♪(一体で住む必要はないのかもしれませんが…)

そんな感じです☆

矢印
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