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2世帯住宅の予算

初めてご相談致します。

現在、実家の建て替えを検討中です。

実家は160坪くらいの土地に延べ面積150坪くらいのRC2階建の母屋と延べ面積40坪くらいの木造2階の倉庫があります。(とりあえずは木造倉庫は解体予定には入っていません)。建設地は都市型住宅地で、平地です。土地の地盤は地下4mに硬い地盤があり、柱状改良は必要とのことです。

新築予定の家は母と娘夫婦の完全2世帯を考えておりますが、完全2世帯ということで、それなりの広さ(60~70坪)と水回りも必要、また住むのには多少の贅沢な空間作りも欲しいところです。

たぶん、解体費は外構費もお金がかかり、いくら予算をかければいいのか、現在悩んでいるところです。

予算としては、建物本体、別途工事費のほか、解体費、外構費、設計料、税金、その他諸経費込みで5000万円~6000万円あたりでできないかと思っていますが、実現可能でしょうか。

条件が曖昧で申し訳ありませんが、まだ家造り初心者のため、お許し下さい。

このアドバイスは、旧HOUSECOの家づくり相談のアーカイブを移行したものであり、現行SuMiKaが提供する機能と齟齬がある場合があります。

専門家の回答

7件

2010年 9月 3日
breezesさん


こんにちは。千葉市で設計事務所を主催する飯沼です。
かなり大きなお住まいですね。都市部であれば尚更でうらやましい限りです…(笑

既存のRCの住宅を解体して、新たに二世帯住宅を新築する計画でしょうか。
計画建物の構造や仕様が分からないので、大雑把なイメージで言えば、60坪二世帯住宅であれば可能な予算計画だと思います。
ただし、外構工事の範囲や仕様をどう判断するかにもよりますね。
また150坪の既存RC造の解体費用は500万くらい掛かるとみます。
新築部分が大きく、仕様が高いと予算オーバーになりかねないので、住まいの要望をあげる時に、優先順位を家族としっかり確認することをお勧めします。

ところで、この既存RC造の住宅ですが、延床面積150坪もあるのですから、スケルトン状態にして二世帯住宅へリフォーム計画することは選択肢にならないのでしょうか。
折角のRC造ですから、リフォーム案も比較検討の対象にすることをお勧めします。

アトリエ24・飯沼
http://www.atelier24.jp/



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ユーザーの返答

2010年09月04日

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飯沼様

ご丁寧な御返事ありがとうございます。

考えている予算でなんとか可能とのこと、安心しました。

もともと建築士さんにお願いして家を建てたいと思っていましたが、どの方にお願いすればよいか、どう探していけばよいかわからないため、まずは皆さんがされるようにHMさんにお願いして計画を立てていただいたのですが、提出された予算総額がびっくりするほど高額で意気消沈していたところです。
丁度、housecoさんのホームページを見つけたので、ご相談した次第です。

住まいの要望をあげるときに優先順位を確認していくことが大事という言葉は非常に参考になります。ついついいろんな希望がでてしまいがちですので、これからしっかりと考えていきたいと思います。

尚、RCのスケルトンリフォーム計画ですが、RCが築45年と古いこと、住人が3人と少なく大きすぎることから、新築のほうがよいのではとは思っています。

いろいろアドバイスありがとうございました。

2010年 9月 3日
breezeさん

はじめまして、新宿で設計事務所を主宰している片瀬ともうします。

地域性や道路状況・地盤状況になり左右されますが、仮に、都内であって
も、予算内でできるでしょうね。

1)解体費用・・・150×40=6,000千円
2)建設費・・・・65×700=45,500千円
3)設計監理料・・・5,000千円
4)取得税等・・・1,000千円
5)予備費・・・・・1,000千円

上記合計で、58,500千円です。

RCの場合の建築工法は、色々ありますので、ローコスト手法を駆使すれ
ば、上記以下にすることも可能ですね。

詳細条件が解れば、正確なコストを算出いたします。

高品質でローコスト設計
http://www.maxnet-g.co.jp/associates/cost.html
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ユーザーの返答

2010年09月04日

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片瀬様

御返事ありがとうございます。

漠然とした情報でここまで詳細に計算いただきまして、ありがとうございます。
坪単価では話ができるものではないとは思っていますが、御計算いただいた建設費の70万円はRCでのお話しでしょうか。木造やローコスト手法ではもう少し安くなり、他の部分に予算があてられるという可能性はありますね。
外構費は計算上ないような気がしますが、それを勘定に入れても、上手に作れば可能ということでしょうか。

まだ詳細をお話しできる段階ではないものですから、徐々に考えをまとめつつ、またあらためてご相談させてください。
ありがとうございました。

2010年 9月 6日
はじめまして、アーキネットデザインの市川均と申します。
 完全分離の2世帯住宅は法律上は長屋となり、2軒の住宅になります。よって、70坪の一軒の住宅と比べると、機能(水回りや設備)は2軒分になりますので、それに比べれば工事費用は増えて当然となります。とはいえ、30坪と40坪の家を2軒建てるよりは、費用は掛かりません。
 私の事務所の設計前に作成する「概算予算書」は、以下の大きく4つの項目に分かれています。
1、基本工事(基礎、躯体、屋根、外壁、内装、電気、給排水、経費)
2、付帯工事(キッチン、浴室、冷暖房、照明、カーテン、外構)
3、設計料
4、諸経費
このうちで、1基本工事と2付帯工事を分けている事が重要です。理由は1は面積と工事費がある程度比例している、つまり坪単価である程度工事費が算出できます。それに比べ2は、面積と価格に比例関係はなく、かつ嗜好性が大きいので坪単価では算出できません。簡単に言えば、大きい家も小さい家もキッチンやお風呂は一つだということです。
 このやり方で、大概算で算出してみると、
1、基本工事:70坪×60万円(木造)=4200万円
2、付帯工事:合計800万円(2軒分)その他は不確定なので別途とします
(1)キッチン:50万円+100万円=150万円
(2)浴室:50万円+100万円=150万円
(3)冷暖房:70万円+130万円=200万円
(4)外構工事:300万円
*上記合計5000万円(税抜き)
3、設計料:600万円(税抜き)
4、諸経費:その他は不確定なので別途とします
(1)解体費(RC);150×6万円=900万円
(2)申請、地盤調査、上棟式等:100万円
*上記消費税:330万円
ここまでの合計:6930万円です。
 これらはあくまで予算書ですので、6000万円で出来ない訳ではありません。仕様によって減額できます。ただ、その費用と品質のバランスは、内の事務所の何十軒の住宅の実績をデータベースにしていますが、素人である建て主さんには詳細はわかりませんので、私は設計の前に、このバランスについてじっくり議論する様にしています。
 長文になってしまい、申し訳ありませんでした。添付する写真は、都内での完全分離2世帯で、ここの基本工事の仕様は木造(耐火)建築で67万円/55坪でした。ご参考にしてください。詳細をご相談いただければ、無償で「概算予算書」は作成させていただいておりますので、その際は資料を添えて直接ご連絡ください。
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ユーザーの返答

2010年09月07日

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市川様

詳細なご返事ありがとうございました。
素人にも分かりやすい説明で納得できました。

なんとなく6000万円の予算を考えてみたものの、それが丁度いい金額なのか、それとも無理なことを言っているのか、なかなか本屋や雑誌をみていても、あまりきちんとした説明がなされておらず、見当がつかない状態でした。
もちろん、予算が多ければ多いほどいいものはできるとは思いますが、なかなかそうは簡単にはいかないのが現実。
かといって、予算はない割に理想を追って大きな家を造ってしまい、安かろう悪かろうになってしまう建築もしたくないのも心情です。

お話しからすると6000万円あれば60坪程度の家は可能ではあるが、きちんと優先順位をつけて必要なところに予算をまわすようにしないと、なかなか厳しいということもわかります。少し贅沢をするというのであれば、建坪をなるべく小さくするか、予算を増額しないといけないですね。
小さな家で広く住むということが大事とも言われていますので、家族でしっかりと意見統一をしたいと思います。

ありがとうございました。

2010年 9月 6日
breezeさん

マックスネット・コンサルタントの片瀬です。

建設費70万は、RCの工事単価です。ただし、地盤については、不確定
なので、地盤改良等は別途としております。

勿論、木造にすれば、コストダインできますし、施主支給方式にすれば、
更に下がります。

外構費用は、土地面積が不明の上、仕様によって、かなり左右します
ので、今回は未計上です。

何れにせよ、予算内でなんとかなることは間違いありません。

家づくり無料相談
http://www.maxnet-g.co.jp/associates/house_make.html
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ユーザーの返答

2010年09月07日

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片瀬様

再度のご返信ありがとうございます。
予算内でなんとかなるというお言葉は、非常に心強いです。
アーキネットデザインの市川様にも申し上げましたが、6000万円の予算がお話しにならないほど無理なことを言っているのかどうかが、わからず不安でした。
施主および建築家の協力があれば、いろいろ工夫して予算内にもっていくことができそうですね。
ありがとうございました。

2010年 9月10日
Breezeさま

もし既存住宅の再利用(リフォーム+増築)が選択肢にあるのでしたら、私どもで以前設計した≪再生の家≫、参考になりませんか?

解体費用も減らせますし、コストパーフォーマンスも上々だと自負しています。ちょっと覗いてみてください。

再生の家:http://www.kg-kenchiku.com/showcase/s05_html
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ユーザーの返答

2010年09月12日

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川嶋様

ありがとうございます。
既存住宅の再利用というのも、エコでコストパーフォーマンスもよいということなので、
非常に魅力的とは思いますが、残念ながら既存住宅が延べ床150坪なので、
3人には大きい気がします。
でも、あとでゆっくり再生の家のホームページは見させていただきます。
まだまだ自分たちの家のイメージが固まっているわけではないので、
気が変わるかもしれませんね。

2010年 9月13日
Breezeさま

再び、川嶋です。
150坪は広すぎるとのこと、
“減”築+リフォームという手もあります。
蛇足ながら。。。。。
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ユーザーの返答

2010年09月14日

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川嶋様

ホームページ拝見させていただきました。
素敵なお宅ばかりですね。

“滅”築という手法ですか・・・。
リフォームというと増築ということしか念頭にありませんでした。
目から鱗という表現がぴったりです。
リフォームのことも、ちょっと考慮にいれてみます。
ありがとうございました。

2010年 9月15日
breezeさん。初めまして、大阪の岡﨑善久建築設計事務所の岡﨑善久です。
質問の問題点は5点に絞って回答させていただきます。遅くなりましたがお許しください。いい加減な回答では失礼と思いRCの耐震性についてチェックをしていました。
(1)RCの150坪を解体すべきかについて。
(2)両親と娘夫婦の完全2世帯住宅の予算について
(3)建物の広さについて
(4)地盤改良が必要かどうかについて
(5)木造2階建ての倉庫の再利用について
回答
(1)結論から申し上げると解体すべきであると思います。リノベーションは構造的見地からとコストを考えると無駄でしょうね。
解体費用は150坪×3万=450万円~500万円ぐらいです。構造図面による検討が必要である。

□構造家の天野悦治氏に相談した結果の回答です。
(1-a)RC2階建てで築45年(昭和30年築)のようですね。この時代の構造体の柱や梁のフープやスタラップのピッチが粗く施工されているためスケルトン構造(柱・梁構造)にリノベーションするのは耐震的に弱くなるような気がします。そのためコンクリートの壁に水平力を負担し構造的に安全であるかの検討しなければならないように思います。耐震診断が必要です。厳しいですよ。
(1-b)減築(今はちょっとブームかなあ!)というリノベーションも考え方も一つの案です。上記同様に耐震補強が必要であります。減築における費用対効果を考えるとデザイン的にメリットがあるのか少し疑問である。産業廃棄物を出さないという考えでありコストを無視して考えであればいい考えですね。mottainai精神であれば。
(2)5000万の予算で十分ですね。(建築工事費は設計打ち合わせによって変化する)
概算における工事予算
1.解体費            = 500万
2.建築工事費45.0坪×70万 =3150万(木造であればいい予算ですね?)
3.外溝費(植栽やアプローチ・塀等)= 300万
4.設計料             = 350万
5.税金(取得税最大4%等)    = 200万
6.その他             = 200万
7.消費税(5%)         = 235万
  (家具及び備品等は別途予算とする。)
              計   =4935万円
(3)両親の家は寝室+クロゼット・DK・小さなリビング・4.5帖の畳の間(仏間兼用)浴室+脱衣室+トイレ・納戸=15坪ぐらいでいかがですか。小さく住んで心が大きく生活する空間=これが贅沢な空間かな!残りを中庭。自然と触れあい空気(風)や美を感じる心地よい家。
娘夫婦の家は25坪~30坪ぐらい。リビングの大きさによるます。
(4)RC2階建てに杭を打っていましたか。築45年のRCで直接基礎であれば問題ないでしょうね。ただし、地盤調査が必要です。
(5)木造2階建ての倉庫を利用した全体計画のプランニングを考えるべきであると思います。「例えば」倉庫を子供の勉強部屋や遊び場や離れの書斎等に。古い倉庫と新しい建物との調和が大切になってきますので残す前提であれば積極的に計画をするようにしてはいかがですか。倉庫の位置にもよりますが・・・。
「参考として」白いキューブはおばあちゃんの部屋を増築して2世帯住居にリノベーションしました写真です。但し、玄関の位置を北側に寄せて計画してみました。郡山の家
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2010年09月16日

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岡崎様

ご丁寧な返信ありがとうございました。
ホームページも拝見させていただきました。シンプルながらも上質なデザインで素敵でした。

回答(1)滅築はエコであるというのは、この時代大事なことと思います。個人的には、最終的にデザイン、コストとの兼ね合いでしょうか。構造家の先生にもご意見いただき、大変恐縮しております。

回答(2)(3)親子2世帯の住宅には計45~50坪あれば十分で、その予算は5000万円ほどということですね。了解しました。予算で残るあと1000万円は+αのゆとりですね。
小さく住んで、大きく生活する。掃除も楽ですし、本当に求めていることです。(ただ親の荷物が多いのが難点ですが。)

回答(4)RCに”杭”をうっているかは定かでないですが、地盤が緩く2本鉄筋を打ち込んだと聞いています。HMの簡易測量では、4mのところで硬い地盤があり、名古屋市では平均的な地盤で、柱状改良は必要とのことでした。

回答(5)木造2階建ての倉庫は、家族の新築の家に入らない荷物と、昔取り扱っていた商品で捨てられないものを置くためにしばらく残し、物の処分が終われば撤去するつもりです。こちらも築30年ほどで、耐震面が危ういということ、白蟻被害にあっているため床が少し抜けていることが問題です。本来は新築時に撤去できれば一番すっきりしてよいのですが、物の処分との戦いです。
建て替えの予定地は8mの北側道路に面しており、倉庫自体は6mの南側道路に面して位置しています。

本当に詳細にコメントいただきましてありがとうございました。

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