間口が狭く奥行の長い土地での賃貸併用住宅の新築計画

ゆっちさん
日比生寛史建築計画研究所の日比生と申します。
変形敷地や傾斜地、狭小地など敷地の特性を活かし個性的な建築を数多く手掛けております。
「渡辺篤史の建もの探訪」やTV東京「完成！ドリームハウス」には度々出演しており、数年前に終了しましたフジテレビの月9ドラマ「恋仲」（主演の福士蒼汰君が建築家を目指す卵で、本田翼さんとのラブストーリー）の模型や図面の資料提供、建築関連のアドバイザーも努めておりました。
頂いた情報では限界がありますが、ご質問に回答致します。
質問①
プランによっても変わるので、一概にどの程度コストが違うかはお答えができません。もしコストを抑えたいようでしたら、耐震等級に拘らず構造上に充分配慮すれば強固な建築は可能です。
質問②
延床面積の半分以上は自邸としなければなりませんので、お考えの通り二世帯化させておく必要があります。
質問③
階ごとに気密化、断熱化を高めることは可能です。
質問④
木造3階建ての坪単価として最低でも85万円以上/坪はかかります。少なくても建物の予算で8000万円以上は見込む必要があります。
また、総三階建てを予定されているようですが、用途地域や高度地区、前面道路幅員によっては無理な場合も考えられます。
なお、2015年は木造の暖かさを強調したサービス付高齢者賃貸住宅がグッドデザイン賞にも選ばれました。もし手掛けた建築の事例に興味をもって頂きましたら、お気軽にご連絡下さい。

日比生 寛史／日比生寛史建築計画研究所
http://hha.bz/

ゆっち様

初めまして、アトリエシーユーの竹石と申します。
東京都大田区の設計事務所です。

今回のご質問に回答させていただきます。
質問１
当方で耐震等級を上げるケースは、住宅取得資金に向けての生前贈与などの手続き上行う方が多く、純粋に耐震性を上げるためという目的は少ないのですが、耐震等級を上げるために許容応力度計算（いわゆる構造設計）を行うため、建物の強度を計算で確かめるという安心感はあると思います。木造の賃貸併用住宅はもともと壁量が多いため、耐震等級3の取得はそれほど困難ではありません。コストも多少の金物費用分のアップ程度です。

質問2
住宅ローンを組む場合は、自宅使用を増やさないといけませんので、そのようなお考えはあり得ます。ただし実際は第3者に貸せるプランになってしまうので、金融機関から少々厳しめな審査や追及はあります。
また自己資金などの割合によっては、住宅ローンは諦めて事業融資で考えることも必要かもしれません。昨年からの融資の締め付けはなかなか厳しく、そこは柔軟にお考えいただき、どうすれば融資可能かを考えられたほうが良いかと思います。

質問3
各部屋別に断熱性能を変えることは可能ですが、仕様を変えることによる現場での混乱や間違えを考えれば、同じ仕様で計画し建築することをお勧めします。来年からは省エネ法改正による省エネ性能の提示を行わなければならず、世の中のトレンドは全ての建築物の省エネ化です。賃貸も売りになると思います。

質問4
激安な工務店、高めな大手メーカーなど、建築コストは作り手の規模や経費などで全然違います。
弊社で設計する賃貸併用住宅は、決まった仕様は全くなく、一から設計します。
それでもキャッシュフローに見合う目標建築コストは、坪あたり75万円〜80万円程度です。これに地盤改良費（必要であれば）、最低限の外構費、設計費、水道の引き込み直し費など必要となります。横浜市は水道加入金が必要ですね。
ただ融資額も、建築コストもキャッシュフローありきです。
安ければいいという時代は終わりました。借り手に選ばれる賃貸を作らなければ、家賃競争に埋没してしまします。健全な経営ができる事業計画を立てる必要があります。

最後に横浜市は３階建ての長屋建築は規制が厳しいですので、できるだけ二階建てでご計画することをお勧めいたします。

株式会社アトリエシーユー
代表　竹石明弘
https://ateliercu.jp/