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二世帯&賃貸併用住宅の建築について

山手線内、都営大江戸線沿線の自宅建替で
オーナー二世帯が入る賃貸併用住宅を建設したいと考えております。
交通量の多い片側二車線の道路にほぼ面しているため
RC造で揺れに強く遮音性の高い建物を建てたいのですが、
建築費はどのぐらいかかるでしょうか?

条件は以下のとおりです。
・新宿区:駅近
・土地:約60坪
・建ぺい/容積:80/400
・防火地域、30m高度地区
・2フロアをオーナー利用
・1フロアに2部屋の賃貸(1部屋40平米以上)

以上、よろしくお願いします。

専門家の回答

8件

星マーク
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2021年 2月20日
3階建てとして、1フロア48坪で
3階建て144坪ですとRCで1.7奥+税程度と思います。
仕様やつくり方などで節約できると思いますが
今の条件ですと目安はそれくらいになると思います。
参考にされて下さい。
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2021年02月28日

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迅速にご回答いただき、初投稿であったのでほっとしました。
追記にもご教授ごいただき、大変参考になりました。
ありがとうございます。

星マーク
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2021年 2月20日
60坪の敷地で、容積率が400%ですと、建築できる規模は240坪となり、集合住宅ですと廊下や共有通路などは容積率から除外されますので、実際に建築できる最大規模は280坪ほどと思われますので、費用の目安としては4.0億〜+税ではないでしょうか。
無論、敷地条件にによっても変わりますので、あくまで目安と参考にされてください。
条件が良ければ5階建ても可能でしょう。
なお、現在同じく新宿/御苑の47坪の敷地で計画しています180坪の8階建ビルで、おおよそ2.9億前後です(解体などは含みません)
一度ボリュームプランをお願いして検討されると良いでしょう。
参考にされてください。
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ユーザーの返答

2021年02月28日

カウのプロフィール写真

ご回答いただき、ありがとうございます。
費用の目安として参考にさせていただきました。
御苑の物件、大変気になります。
計画が動き出しましたら、資料をリクエストさせていただければと思っております。

星マーク
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2021年 2月21日
物事には無制限はありません。ほとんどの方がお金を余すことありません。
https://sumika.me/p/works/6b87cbd2b87293b38f5baac25115429010c30111
実際に動かせるお金を提示され、このような要望と具体的アプローチされるなら有意義なアドバイスとなります。見えない地盤調査を近隣地盤からはじいて事業計画されないと1000万単位で狂いが生じます。今は坪100万程度で建てるところもあります。
それには合理性を高めたり工夫が必要です。また賃貸は通常全家賃の半年分は自己資金をお持ちでないと事業に失敗します。そのようにできなければ一括借り上げ運営の大手ハウスメーカーに頼むべきです。
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2021年02月28日

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問題点ご指摘いただき、ありがとうございます。
自分の考えが大変ぼんやりとしたものであることを自覚しました。
今後勉強をしっかりして、計画に向けて考えをまとめていきたいと思います。

星マーク
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2021年 2月21日
カウさま
はじめまして
SOCIUS 岩間隆司 と申します。
まずは、予算が気になるところですね。

いただいている条件から
これまで賃貸集合住宅を計画してきた私の経験値です。
工事金額
1)施工坪数×110万円+杭工事+EV工事  (税別)
2)住戸数×1100万円+杭工事+EV工事  (税別)
 上記 1)と2)の平均
ほんとうに ざっくり です。
6階建てで 2億円前後(税別)で、
納めることは可能かもしれません。

また、見方を変えて
いくら『かかるか。』 ではな く 『かけるか。』 という考え方
もあります。

まず、プロジェクト全体の総額を決めて、それをにらみつつ
計画を進めていく、という方法もあります。
私は、建主の方とはよく、そのように仕事をすすめています。

よろしく、おねがいいたします。
矢印
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2021年02月28日

カウのプロフィール写真

工事金額の目安と、今後の考え方についてのアドバイス、ありがとうございます。
プロフィールに掲載されている物件も拝見させていただきました。
計画が進み、条件に合えば資料をリクエストさせていただきたいと思っております。
その際はよろしくお願いします。

2021年 2月21日
はじめまして、横浜にある設計事務所のゴトウアトリエ 後藤と申します。
新宿区内の敷地60坪に4〜5階建てをご希望でおおよその建設費をお知りになりたいとの事。
敷地形状、道路接道が不明ですので数値だけになりますが、建ぺい率80%は防火地域での耐火構造になりますから90%になります。
因って60坪×0.9=54坪、容積率ですが前面道路が片側2車線との事から幅員12mあると仮定し、Max400%×60坪=240坪となります。
共同住宅の場合共有部の廊下等は容積率にカウントされませんから約260坪が可能な床面積になると思います。
260÷54=4.8ですから5階建ては可能だと思います。

今渋谷区で施主自宅併用賃貸住宅を建設中ですが、杭工事も有り高級住宅街で施主の希望する仕上仕様から建設費が坪当たり200万円となりました。設計概算時は坪当たり150万でしたが。
安価にされると坪当たり120万も可能だと思いますから建物建設費は税別31200万〜52000万だと考えます。

参考にされて下さい。

後藤正史
有限会社後藤正史アトリエ
‪221-0865横浜市神奈川区片倉5-21-12‬
tel ‪045-481-1115‬
URL:https://a-m-g.jp/
e-mail:*****d.com
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2021年02月28日

カウのプロフィール写真

実際の数字を使ったわかりやすい説明と、具体例をあげていただきありがとうございました。
最初から計画をしっかり立てて進まないと、後から色々と問題が生じること肝に銘じます。
HPも拝見しました。大変参考になりました。
考えがまとまりましたら、資料請求等もさせていただければと思います。

星マーク
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2021年 2月21日
カウ様
こんにちは。都内の二世帯併用賃貸住宅の建設費についてお答えします。
当事務所の特徴は、快適性や心地よさを第一に考えたデザインと住宅性能の融合、バウビオロギー講座で得た知識を取り入れた健康住宅にあります。これらの要素を取り入れたご提案をしています。

1フロア2部屋(1部屋40m2)のご希望からざっくりとした費用感をお伝えします。
・1階~3階:賃貸住宅1フロア2戸×3階=6戸
・4階~5階:オーナー住居(二世帯住宅)
・延床面積:480m2(145.5坪)
上記から建設総予算は2億円前後になります!!
延床面積を増やすとその分予算UPが必要です。

ちょうど今、目黒区で4月着工の二世帯併用賃貸住宅を手掛けています。設計理念や住宅事例写真など掲載していますのでお時間あるときにホームページやブログをご覧ください。

HP : https://kanlabono.com/
メール:kanlabo*****.com
ーーーーーーーーーーーーーーーー
一級建築士事務所 感共ラボの森
代表 森健一郎
TEL:*****
横浜市中区海岸通4-22-302
ーーーーーーーーーーーーーーーー
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ユーザーの返答

2021年02月28日

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大変参考になるご回答ありがとうございます。
HPやブログも拝見しました。
私の親が好みそうなデザインが多く、非常に興味深いです。
状況が整えば、資料リクエスト等させていただければと思っております。

星マーク
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2021年 2月21日
はじめまして、コメントを拝見しました。お力になれればと思います。
7〜8階建てで、容積率満額消化で法延床面積は約280坪になると思われますので、坪単価130万円としますと36400万円となります。
紙面でどうのこうのコメントを申し上げましても余り意味がありませんので、ご希望と敷地所在地及び敷地資料をいただけましたら調査検討し、それで可能かどうか判断します。
基本調査検討は無償で対応致します。
宜しければご連絡・資料をお送りください。
(株)青海建築研究所 せいがい
URL http://www1.odn.ne.jp/arcseigai
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2021年02月28日

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ご回答ありがとうございます。
HPも拝見しました。
とても個性を感じられる物件が多く、視野が広がりました。
大変参考になる情報をありがとうございます。

星マーク
相談者が役に立った
2021年 2月22日
はじめまして、アーキネットデザインLLC代表の市川均と申します。個人的な事で恐縮ですが、私も息子も中学から早稲田に通い、親戚が若松町にいるなど、何かと地縁の深いエリアだと思いますので、是非ご相談にお応えしたいと思います。私の知見と経験から、振動や遮音を重視してRC造でも5階建て壁式工法がおススメです。ちょうど同規模の賃貸併用(親子)2世帯住宅を5階建て壁式RC 造で造った実例もありますので、よろしければ詳しくご説明させて頂きます。後は、単純に建ぺい率80%×5階は400%ですので、自分の住まいを優先するか、賃貸事業を優先するかで規模の設定をするのが良いと思います。その為に、資金計画も重要です。住宅ローンを使うのであれば住宅を過半にする必要があったり、総事業費が2億円を超えると審査は厳しかったり、します。私は都市計画(小さな再開発など)も専門ですのでお金や事業の事もアドバイス出来ます。では、ご連絡お待ちしております。
アーキネットデザイン合同会社市川均
http://www.doctor-life.jp
http://www005.upp.so-net.ne.jp/ArchiNet/
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2021年02月28日

カウのプロフィール写真

RC造でできれば壁式工法の5階建て、と私が内心思い描いていた理想のご提案をいただき、ますます気持ちが強くなりました。
周辺環境に詳しいことと、実際のお金の話もアドバイスいただけること、大変心強いと思っております。
計画が進みましたら、資料リクエスト等させていただければと思っております。
その際はよろしくお願いします。

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