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4階建ての予算

都心の商業地に48平米の土地(建ぺい率80%、容積率500%)の北東角地(5000万円)の物件が出ました。6m×8mの整形地です。ここに4階建てを建てようと考えています。1階はカフェにして2階に風呂とクローゼット、3階をリビング、4階をベッドルームというイメージを持っています。
今住んでいるマンションが天井が2.8mと高く、1階と3階はそれぐらいの高さが欲しいな、と思っています。基本的にはシンプルでモダンな箱っぽい家をイメージしているのですが、元々予算は8000万円と考えており、残りは3000万しかないのですが、4階建てとなると木造では無理で、ぐっと高くなると聞きました。この予算で4階建ては可能なものでしょうか?

このアドバイスは、旧HOUSECOの家づくり相談のアーカイブを移行したものであり、現行SuMiKaが提供する機能と齟齬がある場合があります。

専門家の回答

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星マーク
相談者が役に立った
2010年10月23日
sava1998さん

はじめまして、新宿で設計事務所を主宰している片瀬ともうします。

かなり厳ししですね。
道路状況や地盤にもよりますが、現在の予算では、諸経費(設計監理料
も含む)分はオーバーしますね。

商業地域での4階建ては、木造・重量鉄骨造・RC造等が可能ですが、
ローコスト仕様にしても、諸経費含めて75万/坪は必要です。
今回の場合、約45坪になりますので、経費分が不足します。

面積を少し小さくしたり、3階建てとかにすれば、可能性は出てくると思い
ますが、如何でしょうか。

それよりも、土地価格交渉を徹底的に行うことを、お薦めします。
道路が広い(7m以上)という前提で考えても、現在の相場より高そうで
すね。都心5区であれば別ですが・・・
カフェを営業することを前提でお考えのようですから、当然なのかもしれま
せんが・・・それなりの通行量は必要ですしね。

もう少し、ご希望条件の詳細をお教え頂ければ、土地探しもできるのです
が、如何でしょうか。

土地探しからの家づくり
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ユーザーの返答

2010年10月23日

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早速の回答、ありがとうございます。なるほど40坪に押さえる必要がありますね。しかし、ずいぶん長い間、この近辺をウォッチしているのですがなかなか物件が出ないのです。場所は中央区人形町駅徒歩3分なので相場より若干高いのもしょうがないとこかなと。でも、南側を囲むように高層マンションがあり、日当りもほぼ期待出来ないので、交渉する余地はあるかもしれません。不動産屋は、次の方が待っているのでもうすぐに決めないと、とせっつくのですが。

星マーク
相談者が役に立った
2010年10月23日
sava1998さんへ
葛飾区の(有)高津建築設計事務所・こうづと申します。
RC造の建物の場合、その地盤強度によって杭を含む地業工事費が大きく変わりますので、ご注意ください。また接道状況によっても、工事車両や資材搬入の関係から、工事費が変動しますので詳しいことはご回答できません。
記入されている状況では、カフェーを営むということですから道はそれなりの広さがあると想像できますので、現段階では杭ありで75~80万円/坪の工事費を想定されてたほうが宜しいのではないでしょうか?
予算に応じた配分をお考えの上、土地探しを進められることをお進めします。ちなみに、ハウスコ掲載のI・N邸は坪70万ちょっと(杭あり)の案件です。小さめの建物は、これより割高になりますので今後の御参考にしていただければと思います。
がんばってください。
矢印
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2010年10月24日
3000万円だと鉄骨の耐火構造で40坪ぐらいがやっとと思います。片瀬様も指摘されていますが土地の値段指し値をされてはと思います。このご時世言い値で買うことないです。それで無理なら縁がなかったと思うのが良いですよ。予算厳しいのに土地を買ってもあとが苦しいだけなります。そして、予算を第一に立地など再度検討されてはどうでしょうか。立地から提案できる建築家もおります。一人で考えずにいろいろ面談されてはどうでしょうか。
矢印
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ユーザーの返答

2010年10月25日

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アドバイス、ありがとうございます。少しでも値段が下がらないか交渉してみます。

星マーク
相談者が役に立った
2010年10月25日
はじめまして 山桜桃設計事務所 高澤と申します。
予算が3000万円と言うのは工事費+設計費+監理費+各種申請費も含んでいる総予算と思われますので、
工事費2500万円+設計費・監理費・各種申請費で500万円程度と思われます。
ご希望の間取りで4階建てですと延べ床120~130㎡で抑えて坪単価65万円程度の工事単価に成ります。
1Fカフェの間仕切りはトイレのみ
2Fは風呂+洗面+トイレを一緒の空間とし間仕切りはクローゼットとの間のみ

3Fは間仕切り無し
4Fも間仕切り無し

という具合にして資材を安価なものに限定し、あとは地質調査をして杭を打たずに耐圧盤のみで大丈夫であれば能かも知れません。
矢印
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2010年10月25日

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ありがとうございます!ここは中央区の人形町なので地盤は緩そうなので杭を打つのにさらにかかりそうですね。そう考えるとやっぱり3000万だとキツい感じなんですね。まずあと500万予算を上げる事を考えてみます。さらに、土地の値段交渉と、床面積の縮小、およびシンプルな構造ですね。

2010年10月25日
sava1998さん

千葉で設計事務所を主催する飯沼です。
面白そうなご計画で、建築を設計する者として、是非とも関わってみたい案件ですね。

しかしながら、現実的、常識的な判断からすると、かなり厳し予算計画だと言えます。
おそらく坪単価100万円は掛かる事業計画になるはずです。
人形町で4階建てであれば杭工事は必須でしょうし、狭小地で都心部であれば工事費は割高になります。
これから土地を購入して建築を計画するならば、より慎重な検討が必要です。

たとえば、建築本体以外に掛かるコストは承知していますか?
先に回答された方のアドバイスもあります。
歩道がある道路であれば、歩道の切り下げなどのコストが掛かる場合があります。
ただ2方向の道路に面しているらしいので、一方の道路が利用できればその必要な無いかもしれませんが。
また、人形町のメイン道路に面していれば、ライフラインの引き込みは共同溝からかもしれません。既存の引き込みルートが利用できればいいですが、新たに引き込むとなれば相当な負担増になります。
そして都心部の狭小建築は、かなり割高になります。
たとえば工事車両等の駐車場を一つとっても馬鹿になりません。
あの周辺あれば、コインパーキングでも一時間あたり400円はするでしょう。
もし施工会社が2台分を確保したとして、一日7000円くらい、月に15万円は掛かります。工期全体で構造や工法にもよりますが駐車場だけでも100万円くらい上乗せされます。
このような予想外な費用は、すべての工種で同様の割高が計上されます。

そういった建物本体以外のコストもを見据えれば、かなり厳しい予算計画だと思います。
建築家や不動産屋も含めた再検討が必要です。


アトリエ24一級建築士事務所
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ユーザーの返答

2010年10月26日

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ご回答ありがとうございます。なるほど、駐車場料金について考えた事もありませんでした。建物本体以外のコストが加わっていく事を考えると3000万は到底無理。4500万ぐらい必要だという事がわかってきました。もう一度プランを練り直したいと思います。どうもありがとうございました。

2010年10月25日
sava1998さん

前のコメントに少し補足をさせてください。

駐車場の費用についてコメントしましたが、あくまでも現段階での検討の為の一つの情報です。
もちろん施工会社によっては一台分の駐車場が確保できれば十分と言うところあるでしょうし、近隣に所在する施工会社であればもっとこの費用を削ることも可能でしょう。
ただそのようなケースは曖昧な想定なので、現時点ではそのくらいのコストを見込んでおくことが必要だと言うことです。
土地を購入してしまってからでは、予算計画を大幅に変えることは大変です。
そのためにも、工事費の割高分と本体分以外に掛かり費用なども十分ご検討されることお願いします。

条件と取得費用がsava1998さんに見合った土地が購入できるといいですね。
頑張ってください。


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2010年10月26日
sava1998さん

マックスネット・コンサルタントの片瀬です。

ご返事を頂き、考えていたのですが、なぜ人形町二丁目なのでしょうか。

勝手ながら、不動産情報サイトで資料を取り寄せ、グーグルで見ました
が、残念ながらカフェには、少し不向きなロケーションですね。
土地価格も高いですよ。不動産屋の駆け引きに注意してください。

人形町という街が好きで、尚且つカフェをしたいのですか。
優先順位は、人形町、それともカフェ? 
予算から立地条件を含めて、再検討した方が良いと思います。
どうしても、人形町でカフェをしたのであれば、予算アップして、通行量の
多いエリアで見つけるべきだと思います。

人形町がターゲットエリアなのか、もう一度、考えてみましょう。
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ユーザーの返答

2010年10月26日

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ご回答ありがとうございます。人形町に長いこと住んでいて、文化的な人が多い割に音楽が聴ける店が1軒もないのが自分でも不満でした。東京の西側にあるようなおしゃれな店が東サイドで開けるのでは、と考えていたのです。そういう意味では人形町が優先なのです。でも、今回の計画、どうにも予算とはかけ離れそうなので一旦あきらめます。どうもありがとうございました。

2010年10月27日
sava1998さん

マックスネット・コンサルタントの片瀬です。

予算内で計画するには、3階建てまでに抑えることをお薦めします。
下町は、地盤が悪く、液状化もする地域が多いので、予想以上の費用が
かかる場合が多いですよ。

木造・軽量鉄骨3Fであれば、杭なしで設計できる地域もありますよ。

また、人形町と同じような浅草~押上は、検討できないのでしょうか。
生まれ育った地域を離れることは、辛いと思いますが、これから旬の地域
ですので、お洒落なカフェが成立すると思います。土地価格も、人形町
よりは、抑えることが出来ますよ。

私は、浅草には住んでいた時期がありますが、人形町は、たまひで
今半程度しか知りません。
堀留町に通っていた時期はありますが・・・。
きっと、浅草とは大分異なるのでしょうね。

人形町界隈で、カフェ業態が成り立ち、予算内で納まりそうな物件が
出ましたら、連絡いたします。諦めないでくださいね。

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