超狭小間口、狭小地の賃貸併用住宅について

はじめまして。私の探している都内の地域で、予算内に合う土地が出てきたので、現在検討しています。
土地は４Ｍ×１３Ｍ＝52平米のいわゆるうなぎの寝床型の土地です。南側15Mの道路（幹線道路というほどではありませんが、2斜線の大通りです）に接しており、近隣商業地区、容積率400% 建蔽率80%、3種高度地区、防火地域です。大通りに面しているため、当初、ＲＣの3階建て構造で、1階賃貸、2階＋3階自宅というプランで、通りに面している部分は2重サッシか、Ｔ２以上の防音サッシにし、間口に関しては、隣とくっついても良いとのことで、無足場工法で2間程度は確保できると考えておりました。しかし、都市計画道路が（計画決定段階）敷地内に３Ｍほど（間口が４Ｍのため、3×4で12平米ほど）かかっており、そこには地階、ＲＣは建てられないことを知りました。残りの40平米の土地では、プランが入らず、計画道路上の敷地に建築せざるを得ない状況です。
そこで質問があります。
①鉄骨造や耐火木造で3階建てを建てた場合、やはり、騒音に関しては、2重サッシ等の対策を施しても厳しいでしょうか。（同じ通り沿いのＲＣの賃貸マンションに住んだことがありますが、ＲＣであり、また通り沿いだけ2重サッシであったため、夜間等も許容できる範囲でした。）
②道路側の計画道路上の敷地には鉄骨造、奥側の敷地はＲＣ造という混合にすることは可能でしょうか？その場合、奥側の部屋は多少なりとも静かになるのでしょうか？それとも、道路に面してるところが、鉄骨であれば、やはり全部鉄骨と防音性は変わりませんか？（上下階の音は、ＲＣであれば、20センチほどのスラブがあるため、かなり防音に関してよくなると思うのですが、道路側の音はどうでしょうか？）
③防音性の高い（外からも、上下階からの音も）、お勧めの工法はありますでしょうか？
④その他アドバイスがありましたら、ぜひお願いいたします。

ながながとすみません。是非、アドバイスをよろしくお願いいたします。
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