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二世帯住宅の予算感について

はじめまして。
まだこれから初期資金も準備していく段階での質問で大変恐縮ですが、
玄関共用の二世帯住宅を建てる場合の費用感についてご教示いただけますでしょうか。
できれば2階建て希望ですが、その点についても難しいようでしたら
ご指摘いただければ幸いです。

家族の人数や地域は以下になります。

・構成人数; 両親、若夫婦、子ども(将来2人想定)
・地域: 都内(JR中央線、京王線沿線希望)または静岡県静岡市(JR静岡駅または静岡鉄道静岡清水線)

ちなみに、予算ですが希望はコミコミ4,000万円です。(頑張ってコミコミ5,000万円までに抑えたいです。)
ざっくりハウスメーカーからは土地込みで6,500-8,000万円と言われました。

私自身建築関係の仕事ではないため、建築関係の知識はド素人なので、
間違えた認識でしたらご指摘いただきたいのですが、
コンサルティングや要件定義のようなフェーズで、しっかり、引き渡し後のサポートも含めた体制も考慮した家造り全体として
あるべき姿を作っておきたい気持ちがあります。(勿論私自身も納得して進めていきたいので材料や工法などについて勉強中です。)

また、建物の要件について理想だけを記載させていただきますと以下の通りとなります。

■1F(親)について
◆部屋の間取りの要望
・バリアフリーを意識した構成
・客間用途として和室を1部屋
・居室として1部屋
・4帖程の納戸
・キッチンはI型またはL型を希望
・リビング1部屋(LDK可)
・浴室
・洗面室と脱衣室は可能ならば別々を希望
・デッドスペースを利用した階段下収納スペースやウォークインクローゼット
◆重視する内容
・バリアフリー
将来車椅子生活になったとしても生活が可能なバリアフリー設計であること
・高い収納性
デッドスペースを利用した収納スペースやウォークインクローゼットを導入することで高い収納性を実現

■若夫婦について
◆部屋の間取りの要望
・居室として、和室1部屋、洋室2-3部屋
・2-4帖程の納戸
・キッチンは対面式を希望
・リビング1部屋(LDK可)
・浴室
・洗面室と脱衣室は可能ならば別々を希望
・ウォークインクローゼット希望

◆重視する内容
・高い収納性
デッドスペースを利用した収納スペースやウォークインクローゼットを導入することで高い収納性を実現


鉄筋や木造等色々あると思いますが、「静岡県に建てる場合は、地震の関係で鉄筋以外考えられません」と
ハウスメーカーの営業の方に言われました。(そのハウスメーカーさんのシェアは静岡でトップらしく実績が物語っていますと言われていました。)
ただ、自分としては木造に憧れるところがあります。
欲を言えば伝統工法に憧れますが、予算的に厳しいですよね。。。
地震を考慮すると木造は難しいでしょうか?

また、もし難しいようでしたら中古住宅を購入した上でのリノベーションも
漠然とではありますが、考えています。

長文になってしまい申し訳ございません。
お忙しい中大変恐縮ですが、ご教示の程をよろしくお願いいたします。
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専門家の回答

4件

星マーク
相談者が役に立った
2014年11月 4日
はじめまして、ご要望を拝見しました。
二世帯住宅ですね。地震等を考えますと確かに鉄筋コンクリート造又は鉄骨造は優れていると思いますが、工事費が高くなります。木造SE工法等でも強固な建物を造る事は可能です。ご要望からしまして床面積は約50坪位は必要と思われます。玄関は共用の様ですが他は分離という事ですので設備関係が2セット必要になります。坪単価65万円としますと50坪で3,250万円、税込みで工事費だけで約3,500万円位かと考えます。それ以外に設計監理料や住宅収得に掛かる諸費用が500万円位必要となります。建物を建てるのに約4,000万円、これに土地代がプラスされます。
敷地資料等いただけましたら敷地初期調査並びに初期プラン入れさせていただきます。初期段階は無償にて対応させていただきます。
(株)青海建築研究所 青海二三男
〒156-0044 東京都世田谷区赤堤2-7-11-201
http://www1.odn.ne.jp/arcseigai  mail:arcseigai@nyc.odn.ne.jp   Tel:03-6379-0432  move:090-4723-2531
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ユーザーの返答

2014年11月04日

Takのプロフィール写真

青海建築研究所 青海様

こんなに早くご意見をいただけて大変嬉しく思います。
早速のご返信ありがとうございます。

床面積は約50坪なのですね。
ハウスメーカーの方が40坪と言われていたので、50坪は余裕をもたせた形でしょうか?

4000万円+土地代ですと、静岡での建築も難しいかもしれないと思いました。
色々優先順位付けをして精査をしていく必要があると思いました。

敷地は実はまだ候補地を探し始めたばかりのため、これから検討を進めていこうと考えております。

土地候補等が出てきたら改めてご相談させていただければ幸いです。

何卒よろしくお願いいたします。

星マーク
相談者が役に立った
2014年11月 4日
Tak様
家づくりの準備を着々と進められているようですね。

さて、ご要望のプランをざっくり考えますと、
親世帯で60~70㎡程度、子世帯で70~80㎡程度は必要なのではないかと見受けます。
そうすると、やはり40~50坪程度の規模になるのではないかと思います。
これにご要望の機能性や快適性を考慮して坪単価を設定すると60万円程度と考えられ、建築工事だけで2500〜3000万円。
これに設計監理料その他書費用がかかってきますので、建物だけで、3〜4000万円と考えられるのが良いかと思います。
これを都内で、となると、利便性をかなり犠牲にする必要が出てくるかと思われます。おっしゃるように、中古住宅のリノベーションも十分に考えられます。
静岡県内であれば、土地単価も低く、少し自由度も上がるように思われます。
ちなみに、静岡県だからコンクリートである必要はありません。木造でも強度を確保することは十分に可能です。

条件が整う前であっても、早い段階で条件整理をサポートできる専門家にご相談されることをお勧めします。
場所、新築・改修が決まってない中で、何を優先させるかを決めるために、それぞれの場合の予算感や、解決可能なこと、不可能なこと等、適宜必要な情報を提供できることと思いますので。
初期段階でのご相談こそ、建築士である我々の力になれるところでもありますのでお気になさらず。

また、弊社では、候補地を拝見しその場で簡単なアドバイスを行うサービスや、初期段階での家造りの相談(要件整理のサポート等)を実費にて行いますので、よろしければお気軽にご連絡下さい。一度、ざっくばらんに話をするだけでも条件の整理が進みますので。
(デザインの提案等は行いませんので、その後の設計業務を発注されるかどうかは、完全にお客様の自由です。)

アーオ建築事務所
info@a-o-design.com
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ユーザーの返答

2014年11月08日

Takのプロフィール写真

アーオ建築事務所様

ご回答ありがとうございます。
また、返信が遅くなってしまい大変申し訳ございません。

中古住宅をリノベーションや建て替えをすることも物件によっては
考えたいと思っております。

>ちなみに、静岡県だからコンクリートである必要はありません。木造でも強度を確保することは十分に可能です。
ありがとうございます。ハウスメーカーの方が断言する口調で話されていたので、不思議に思いました。

2014年11月 5日
Takさま初めまして。前のお二方の回答へ補足する形でコメントさせていただきます。主たる話題は、前のお二方の面積40坪台、予算~4,000万円級との読みについて、私も概ね同意です。

補足は、ご希望の要件からすると1階より2階が広くなるという点です。
この点についてはアーオ建築事務所さまも既に数字でご指摘なさっていますが、付け加えますと、2階が広い分の階下は外部となりがちで、その2階を支えるための基礎や構造にプラスαの費用が掛かりますし、頭でっかちな建物はそうでないものに比べ耐震上不利なのは否めません。造り方次第なのは勿論ですが、プログラムをお考えになる上でも、基礎的情報としてご勘案いただくと良いかもしれません。

二世帯住宅では子世帯が2階を占め、かつ必要面積も大きくなるのが通常ですが、静岡というお話もあり、あえてコメントさせていただきました。共用範囲や個室の広さに対する考え方がポイントになろうかと思われます。

最後になりましたが、Takさまの素敵な将来につながりますように。
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ユーザーの返答

2014年11月08日

Takのプロフィール写真

大沼建築・環境計画事務所様

ご回答ありがとうございます。
また返信が遅くなってしまい申し訳ございません。

予算感について承知いたしました。
そうなのです。できれば上下階ともに、同じくらいの大きさ(=直方体)に近づけたいとは思っています。
そのような考えですと、3F建てになるのかとも考えております。

>共用範囲や個室の広さに対する考え方がポイントになろうかと思われます。
はい。このあたりについて今一度考えてみたいと思います。

何卒よろしくお願いいたします。

星マーク
相談者が役に立った
2014年11月 6日
Tak様、はじめまして。
木造、できれば伝統構法にご興味があるとのこと、ぜひ希望を実現していただきたいと思い、意見を述べさせていただきます。
(1)防災と土地について
静岡は防災意識の高い地域だと思いますが、鉄筋コンクリートが災害に良いと一元的には決められません。どのような災害を想定した場合なのか、どのような土地や地形なのか、に応じて答えは異なります。実績上位の営業マンのセールス力と技術的知見のレベルは全く別次元の問題ですから。見落としてはいけないのが、土地の性状がどのようであるか、という点です。地耐力、地質、履歴、地下水脈など調べておいた方がよいと思います。コツをお教えできますよ。
 それから鉄筋コンクリート造の寿命は40~60年程度で、劣化した後は解体するしか手はありません。木造ならいろいろな改修方法が可能ですが、RC造なら現時点においては壊すのみ、と考えるべきです。解体費も瓦礫処分費も高くなります。
(2)工法について
いろいろな考え方ができて万人に共通するベストの答えなどあり得ません。結局、Takさんが最も望む工法で建てて、毎日を気持ちよく暮らすのが一番だと思います。「好き」を貫くことが大事だと思います。
(3)伝統構法について
伝統構法は、東京なら坪120万円以上は覚悟していた方がよいでしょう。地方都市なら坪75万円ぐらいから可能だろうと思います。一般的な在来工法よりも頑強で、土地次第では最も強い構法になり得る可能性もあります。やればできますが、独特の人選が必要になります。
(4)コストについて
先の方々が述べられているように、私も全体で50坪になると感じています。余裕はないはずです。とすると、土地をタダ同然で手に入れる方法を考えるか、中古住宅付の土地を買うか、風呂やキッチンまで共有にするか、という選択肢になるのではないでしょうか?
土地をタダ同然で入手するとすれば、競売地、農地、山林、などを利用できるような状態で入手する、というちょっとしたテクニックを要することになると思います。中古住宅付の土地が割安になるとは限りませんから要注意です。どの場合でも土地を買う前に営業マンの多数派型意見ではなく土地が分る建築家の意見を聞いておくことをお薦めします。
ご質問がありましたら、どうぞご遠慮なく連絡してください。

建築都市設計INTERSTUDIO 笹木 篤
interstudio@nifty.com
http://homepage2.nifty.com/i-studio/
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ユーザーの返答

2014年11月08日

Takのプロフィール写真

建築都市設計INTERSTUDIO 笹木様

ご回答ありがとうございます。
また、返信が遅くなってしまい申し訳ございません。

地盤調査のようなものをしないとわからないものと思っているのですが、
そのような調査をしなくても凡そわかるものなのでしょうか?
凡そわかって地盤強化のための費用を避けられるような土地を選びたいと思っています。

また木造よりも、RCのほうが地震に強いということですが、東日本大震災のような大地震が起こった後に、津波被害にもあっているのにもかかわらず木造と思われる家が残った事実もあるので、一概には言えないのではないかと思っています。

伝統工法はコストの掛かる手法であるので、都内近郊であるならば伝統工法の中古住宅を購入してリノベーションしかないのではと思っています。
静岡の場合は、土地次第で伝統工法とは思いますが、やはりリソースの問題もあるので、そういった点についても
PMができる建築家の方にご相談したいと思っています。
建築家の方に土地などのご相談もしたいと思います。
何卒よろしくお願いいたします。

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