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4件

狭小地に完全二世帯住宅

築35年ほどの実家を建て直したいと思っています。

登記簿の見方からよくわからないので教えていただきたいのですが・・

宅地面積 58.73平米
専有面積 65.25平米

と記載されているのですが、敷地面積としては65.25平米あるということでしょうか?
現在建っている建物は、一階 35.41平米 、二階29.84平米です。

近所の土地が売りに出された時には、

地目 宅地
用途地域 第二種中高層住居専用地域
建蔽率 60%
容積率 200%
接道 一方/東6m私道

となっていましたので同じ条件かと思います。

上記を踏まえた上で、一階に老夫婦2人の住まい。二階・三階に若夫婦+子供2人の住まいを基本に、玄関・キッチン・浴室・トイレ全て完全分離の二世帯住宅は可能でしょうか?

このアドバイスは、旧HOUSECOの家づくり相談のアーカイブを移行したものであり、現行SuMiKaが提供する機能と齟齬がある場合があります。

専門家の回答

4件

2009年 1月22日
はじめまして、片瀬と申します。
まず、宅地面積とは、敷地面積のことです。しかし、登記簿の面積が、そのまま敷地面積に
なるかどうかは、測量をして見ないと解かりません。測量すると、殆どの場合、登記簿の面積
とは異なるケースが大半だからです。注意してください。

専有面積とは、建物の延床面積です。1階35.41?+29.84?=65.25?となります。
よって、ハロ様の現在の住まいは、58.73?の敷地に2階建ての建物65.25?が建って
いることになります。

近所の土地と同じ法的条件だとすると
58.73?×60%=35.238?(10.65坪 約21帖)・・・の建築面積が可能
(建築面積とは、各階の中で、一番面積が広い階の面積と考えてください。)
58.73?×200%=117.46?(35.53坪 約71帖)・・・の述べ床面積が可能
117.46?÷35.238=3.33階建ての建物が可能
と言うことになります。(投稿以外の条件は、調査しないと解かりませんが・・・)

1階だけを老夫婦2人で、若夫婦世帯とは完全分離とありますが、上記21帖の中で、それが
可能かどうかですが、かなり無理をしないとならなくなります。1階には、玄関・階段も最低限
必要ですので、老夫婦の生活空間が厳しくなりますが、可能です。

別の考え方は出来ないのでしょうか。
例えば、1階を老夫婦 2階を2世帯の共用部 3階を若夫婦+子供2人とか、
コストアップにはなりますが、4階建てにするとか考えたら如何でしょうか。
また、ロフトを設ければ、収納も十分とれますので、問題ないありません。

東京の場合、敷地面積24?弱で4階建てを計画した場合もありますので、自身を持って
家づくりを考えてください。
尚、当社では、家づくり土地活用無料相談会を開催しており、その中で、プランニングも無料
で行っております。(敷地案内図・公図・測量図等必要)
ご検討宜しく御願いいたします。
http://www.maxnet-g.co.jp
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ユーザーの返答

2009年01月22日

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片瀬様

早速のご回答、ありがとうございました。

登記簿の面積がそのまま・・というわけではないのですね、広くなればいいのですが・・ご忠告いただきありがとうございます。

老夫婦の生活空間が厳しくなるだろうというのはわかってはいるのですが・・お互いに気を使いすぎる性格なものですから、毎日の生活がストレスになっては元も子もないなぁと思い、完全分離を希望したのです。
玄関を一階と二階(外階段)にしたら、玄関と階段の分は一階の居住空間としてスペース取れないでしょうか?
ただ、そうなると駐車場は厳しいのでしょうが・・

ご近所に3階建ての家もありますが、4階は見たことがありませんし、あまりにもそびえたつようなものはちょっと抵抗があります。
ロフトを設けるというのは、3階建にプラスして、ロフトということですよね?その場合は3階建てと建物の高さは変わらないのでしょうか。
風呂やキッチンの共有はしたくないのですが、両親が持っているどうしても捨てられない細々とした荷物などはこちらで引き取ろうと思っていますので、収納が十分に取れるというなら、話しをすすめようかな、という気になりました。

皆さん、狭小地でも素敵な住まいを建てていらっしゃるので、私ももっと勉強して、みんなが快適に暮らせる住まいを手に入れたいと思います。

ありがとうございました。

2009年 1月22日
ハロ様

宅地面積 = 敷地面積 = 58.73平米
専有面積 = 延床面積 = 65.25平米
です。
延床面積は1階の床面積と2階の床面積を足した数字です。
延床面積と1F+2Fに違いがあるのは面積の計算の仕方に建築基準法にて緩和措置がある為で、同じにならない事も多々あります。

敷地条件は道路を挟んで変わる事もよくありますので実際には調べないと解りません。詳しくは市役所に問い合わせてください。(最近はネットでも調べれる役所もあります。)

同じと考えて

敷地面積:58.73平米(17.7坪)
建ぺい率=敷地面積×60%=35.23平米(10.6坪)
容積率=敷地面積×200%=117.46平米(35.5坪)

建ぺい率=(建築面積/敷地面積)詳しくは下記へ
http://21st-myhome.com/kisotishiki/02-kennpeiritu.html

現在1階面積と建築面積が同じ場合が多いので建ぺい率は
35.23/58.73=0.5998 59.9%
現在60%の建ぺい率一杯建てているとおもわれます。(あくまでも一般的な住宅の場合です)

単純に現在お住まいの1階をそのまま3階にすると
35.23×3=105.69平米
容積率は
105.69/58.73=1.799 179.9%
容積率200%で考えると少し余りますが、3階建てが標準的な考え方となります。
(勿論いろんな考え方もありますので一概には言えませんが、、)

面積の数字は慣れていないと見当もつかないと思います。
目安としてですが、現在お住まいの2階建ての家に若夫婦4人のご家族が住むと考えて下さい。そして1階だけの広さで老夫婦2人が住むと考えてください。

勿論設計事務所が設計する場合、色々な方法や提案をして、より広く感じれるようなプランを提出いたしますが、面積そのものが変わる訳ではありません。

この敷地に2世帯住宅を建てる事は、あまり大きな個室が取れないですが可能です。
ご希望の広さや部屋数かは解りませんので、あとは雑誌を買ったりして色々と勉強してみてください。

最初は難しく感じると思われますが、調べていくうちに理解出来ます。
大きな買い物なので解らないまま進める事が無いようにした方が良いでしょう。

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ユーザーの返答

2009年01月22日

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林様

早速のご回答ありがとうございました。

素人に、とっても分かり易く丁寧に解説していただき、重ねて御礼申し上げます。

>目安としてですが、現在お住まいの2階建ての家に若夫婦4人のご家族が住むと考えて下さい。そして1階だけの広さで老夫婦2人が住むと考えてください。

イメージが湧きやすく、大変参考になりました。
最初に58.73平米しかないと聞いたときはがっかりしてしまったのですが、二世帯も決して不可能ではないのですね。
豪華な家や、大きな個室は必要ないと、もとから考えていますのでいろいろと勉強すれば十分快適に暮らせるのではないかと、希望が持てました。

ありがとうございました。

2009年 1月22日
はじめまして、板垣と申します。敷地面積的な事は、前にご回答がある通りです。敷地58.73m2というのは、狭小だとは思いますが、大きな個室でなくともよいなど整理して、計画をしていけば、二世帯も可能だと思います。条件からすれば難しい計画をスタートするわけですが、逆に設計者は、だからこそやる気がでると言いますか、思いもよらない案が出せるかもしれません。ハロ様も、どうか楽しんで困難を打破していただければと思います。スケール感というのは一般的にはとても難しい感覚だと思います。敷地がまずあるのであれば、どなたか設計者に相談してみたら宜しいかと思います。ラフな計画、どのくらい建つかなど、無料で相談に乗ってくれる方は沢山いらっしゃいますので。いい家が計画できますように。頑張ってください。
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ユーザーの返答

2009年01月23日

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板垣様

ご回答いただきまして、ありがとうございます。

狭小地でも、土地があるだけ恵まれていると思います。

狭いからこそ、勉強して工夫して、家作りを楽しめたらいいなぁと感じました。

ありがとうございます。

2009年 1月22日
ハロ様

前回回答致しました片瀬です。
ハロ様の疑問に対し、以下の回答を致します。

「玄関を一階と二階(外階段)にしたら、玄関と階段の分は一階の居住空間としてスペース取れないでしょうか?
ただ、そうなると駐車場は厳しいのでしょうが・・」

1階の駐車場ですが、敷地形状・車種にもよりますが、設けることは可能です。しかし、その
場合、1階は、玄関・階段・駐車場プラス7帖程度の居室が限度となります。そこに、水周り
(キッチン・浴室・洗面・トイレ等)を設けると、居住スペースは取れなくなります。なので、一部
を2階に持っていくか、駐車場を諦めるかしないと、完全分離の2世帯住宅は難しいと思います。

「ロフトを設けるというのは、3階建にプラスして、ロフトということですよね?その場合は3階建てと建物の高さは変わらないのでしょうか。」

現在まで、見てこられた3階建ての建物がどの程度の高さかはわかりませんが、さほど変わら
ない又は、ほとんど一緒と御考えください。ただし、居住スペースの天井が2.3m程度でロフトの
天井高さは1.4m以下になります。

狭小敷地でも、工夫次第で、十分2世帯住宅は可能ですので、色々調べてみてください。また
疑問が御座いましたら当社の相談会に参加して見ては如何でしょうか。建築費の消費税の還付
を受けられる方法とか、インターネットを月額1500円にできる方法とか情報満載です。
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ユーザーの返答

2009年01月23日

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片瀬様

こんばんは。
再度ご回答いただきましてありがとうございます。

今までの住まいがマンションでして、駐車場代がけっこうバカにならないので、戸建てであれば、駐車場を取りたかったのですが、優先順位で言うと低いので、一階のスペースを優先していこうと思います。

ロフトの収納はぜひ取り入れたいと思いました。

建築費の消費税の還付なんてあるのですね・・
色々とアドバイス、ありがとうございます。

これから家族とよく話し合って、話しをすすめたいと思います。

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