収益マンション・店舗/費用、用途、建築のデザイン、提案お願いします。

詳細な敷地情報がございませんので、実際のケースと相違する可能性があることを
ご認識下さいませ。

質問にお答えする前に、
商業地域で80/400の場合、防火地域である可能性が高いです。
また、そうでなくても3階建て以上は原則耐火建築物とする義務がございます。
よって、木造では容積いっぱい(⇒収益性の高い)の賃貸物件とはなりません。
予算の限度も有りましょうが、一般的な収益物件では、出来るだけ
容積いっぱいに造ることが望ましいです。
特殊な構法にすれば木造にて造ることも可能ですが、コスト的なメリットが
なく、施工者が限定される為、一般的な内装部分も競争原理が働かない
高とまりの見積となることが必至です。
よって、木造の条件は変更削除させて頂きます。
加えて、異種用途区画<共同住宅と店舗･駐車場>や竪穴区画(住戸区画)も必要です。

また、容積率の緩和や天空率による斜線制限の緩和を駆使しつつも、
採光等の確保が求められますので、敷地形状によって100％に近い建ぺい率は
難しい場合がございます。更に容積率は400％ですので少なくとも
収益性をUPさせる為には４階以上の建築物となります。
共同住宅のバルコニーや殆どの共用部分(廊下･階段･ELV)は容積率より引かれるので
賃貸専有部分の1.2～1.4が建築物の施工床面積となりますので、
２階以上は75㎡～85㎡の専有賃貸面積と想定できます。(5～6階建て)

その上で、質問に回答させて頂きます。
１．理論上は建ぺい率は制限無し(100％)の物件となりますので、
　　駐車場の面積(15㎡/台)と、賃貸マンションの共用部分を差し引いた面積までは
　　店舗とすることが可能です。
　　壁厚や施工上の必要空間の面積が敷地形状にて変わりますので、
　　詳細にはご提示できません(敷地提示でご提示可能です)が、
　　凡そ、駐車場2台で50㎡～駐車場35㎡程度だと思われます。
　　尚、賃貸マンション等は、現在条例で駐車場･駐輪場の設置義務等がございます。
２．上記の各階専有面積から想定すると各階3戸で12～15戸程度でしょう。
３．鉄筋コンクリート壁式構造の場合、
　　解体業者の解体工事費50,000円/坪(施工床面積)で750万円
　　施工会社の請負工事費60万円/坪(施工床面積)で10670万円
　　建築家の設計監理報酬(弊社)12,000円/㎡(建築基準法延べ面積)で500万円
　　よって、合計で1億2千万円(税別)程度となります。(税込1億3千万円程度)
　　尚、安全を見て請負工事坪単価を70万円/坪とすると、
　　税別1億4千万円、税込1億5千万円となります。⇒一般的な目安はこちらと
　　なります。
　　　どうしても、木造３階建て(延べ面積270㎡程度･店舗+6戸)ならば、
　　　税別7200万円(税込7800万円)以上が適当と思われます。

弊社は、(公社)日本建築家協会に属していて（現鹿児島地域会役員）、建築物の質の向上と建築文化の創造・発展に貢献することを目的として、全国の建築相談は無料にて対応させて頂いております。
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また、業務依頼物件も、事前行政調査及び要望の聞き取りは、
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Archi-Lab.CAN 建築加塩設計株式会社　加塩博之　拝
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