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狭小住宅の新築

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Masaaki
東京都
初めまして。東京都板橋区の以下の条件の土地に狭小住宅を新築できないか検討しております。

・予算:土地・建物込3500万程度
・4mの道路に面した44m2(セットバック後)建蔽率80%、容積率240%、間口約6.3m、奥行き6.8m、地目宅地、高さ制限等不明。
・家族構成:夫婦、女児2名(5歳、来春誕生予定)
・現在マンションを保有しており、売却後新築したい
・ガレージ、中庭、駐輪場4台がほしい。
・都内によくあるいかにも建売の物件と類似するものは避けたい。
・工法(木造、鉄骨等)は問わない。
・ガレージ、地下、ロフト等を活用し、建坪を感じない広さがほしい。

上記の条件で、建設することは可能でしょうか。
可能な場合どのようなものが建設できますでしょうか。
現在の家の売却をしてから土地の契約となると想定していますが、どのような流れになりますでしょうか。

専門家の回答

6件

2015年12月16日
Masaakiさん
はじめまして。
吉祥寺で設計事務所を営んでおります。
直接お会いして詳しいお話をお聞かせ頂きたいですが、それが難しい場合、
計画地のご住所、敷地図をお送り頂ければ検討致します。

ご連絡のほど宜しくお願い致します。

〒180-0003
東京都武蔵野市吉祥寺南町1-30-1
パークヴィラ吉祥寺204
株式会社スタジオ・ノア 代表取締役 森 信人
TEL:0422-24-8283 FAX:0422-24-8284
URL:http:// www.s-noa.jp> > メールアドレスn.mori@myad.jp
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2015年12月16日
用途地域などが不明ですが、容積率は前面道路幅員でも規定があり、4m×0.4×100=160%の可能性が高いです。仮に容積いっぱいの建物(地下なし)とした場合44×160%=70.4㎡(21坪)が可能です。建売よりちょっといい程度で坪単価75万として1,575万が建物工事費となり、残り2,000万弱が土地代となります。この程度の土地代であるなら可能性あります。地下は容積から除外されますが、工事費単価を割り増さなければならないですので、その場合は土地代と工事費が逆転してくるものと思います。現在の土地販売価格と比べてご検討ください。
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2015年12月16日
はじめまして。
秦野浩司建築設計事務所の秦野と申します。
既に答えられていますが、用途地域が住居系ですと道路幅員から容積率が4m×4/10で160%になり、用途地域が商業系工業系であれば4m×6/10で240%になります。又、用途地域によって高度斜線、北側斜線、道路斜線等の内容が変わりますので敷地情報等お知らせいただけましたら検討致します。
弊社は、デザイン性の高い狭小住宅やローコスト建築を得意としています。
よろしければHPをご覧下さい。http://hatano-arch.tumblr.com/
「川崎の家」はガレージ、ロフトを計画していますので参考になるかと思います。http://hatano-arch.tumblr.com/kawasaki
弊社にご興味ありましたらご連絡下さい。
宜しくお願いします。

秦野浩司建築設計事務所 秦野浩司
〒241-0824
神奈川県横浜市旭区南希望が丘116-1
パレーシャル山王202
TEL/FAX:045-367-0036
MAIL:hatano@xf7.so-net.ne.jp
URL:http://hatano-arch.tumblr.com/
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2015年12月16日
Masaki様

予算から土地の価格を引いた建築費用(工事費・設計監理費用、税別)を
東京都での木造2階建て注文住宅標準坪単価約80万円/坪で割った面積が
最大での建物総面積となります。

尚、ガレージ、地下、ロフトや建築基準法上の面積には含まれなくも、材料費や人件費は必要となりますので、この面積に含んで考えることになります。
更にガレージやロフトは仕上や高さの考え方で坪単価よりは割安になりますが、
地下は逆に通常の部屋として利用される場合は1.5倍の割高になります。

また、その面積を1.4で割ったものが居室(LDK・寝室・子供部屋等)の面積目途になります。(その差が玄関・ポーチ・廊下・階段・トイレ・物入・洗面脱衣・浴室・バルコニー…)

恐らくは、要望からの全体面積よりも予算からの上記算定面積にて決定致しますので、それでよければ建設することは可能と言うことになります。
(この規模が建設できる目安になります。)

弊社では、企画・調査・計画・設計・監理を専業にて行なっておりますので、
プラン等を含めて企画調査契約(仮契約)や設計監理契約(本契約)を締結後に
ご提示させて頂いています。
また、ご要望を頂いた際には詳細の要望聴き取り(住宅聴き取り調書ご記入)と
土地の情報(土地登記要綱書及び地籍測量図)をプランの提示に先立ちご用意頂いています。

土地や建物の購入費支払いがマンションを売ったお金により、更に融資や繋ぎ資金をご利用なされないのなら、売却後の土地契約となさった方がリスクが少ないと思われます。(土地の支払い条件による)
建築物の工事費・設計監理報酬については、各社異なりますが、
弊社の場合では、土地をご提示して頂き、
設計監理報酬は契約時・設計完了時・完了検査終了時に承認後各割合にて頂いています。
工事費用は一般的には競争見積にて業者決定後、上棟検査弊社承認後と竣工書類提出弊社承認後にそれぞれ50%の支払いを見積条件としています。

弊社では、ハイクオリティー・ローコストな住宅を得意としています。
また、情報化社会の利点を活用して東京3件や大阪2件等の実績もあり、
報酬の地域格差で都市部拠点の設計事務所と競合にも対応可能です。

宜しくお願い申し上げます。

Archi-Lab.CAN 建築加塩設計株式会社 加塩博之 拝
ArchiLabCAN@ybb.ne.jp tel.099-296-1156

=豊かな空間創造、幸福な時間=
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2015年12月18日
こんにちは。
アーキファクトリー一級建築士事務所の山本です。

具体的な土地購入価格が未定ですので、板橋区の平均価格43万円/㎡をベースに想定しますと、単純計算で土地購入費約1,900万円程度ですから、まぁ2,000万円が目安でしょうか。残り1,500万円が建設費用となります。
セットバックが必要な前面道路ということですので、幅員4mと考えますと他の方の回答にもあるように、容積率は160%、延べ床面積として約70㎡が建物規模と考えられます。
(用途地域が住居系と想定)
地下やガレージ、床下収納などは算入外としましても、70㎡の規模がご要望に沿うかどうかという点を再確認しておく必要があるかと思います。
マンションと違い階段、廊下などで必要となる部分もありますので、それを差し引きますと有効なエリアがさらに縮小されます。
現在住まわれている住戸と一度比較しておく必要はあると思います。

70㎡(21.21坪)で坪単価70万円ですと、約1,500万円(1,484万円)。
狭小案件の場合、通常の坪単価よりも上昇しがちですのでギリギリ可能性があるという感じでしょうか。(木造、地下無し)

計画の流れに関してですが、現住宅の売却後の土地購入となると新住居完成までの約1年近くは仮住まいということになり、賃貸費用もかかってきます。ローンの残在や土地購入条件など諸々の資金計画を勘案して決定するのがよいかと思います。

ただ現状の条件からの仮想定ですので、各条件の変化等により大きく想定も変わってきます。より具体的な資料や対応などを基にして決定していくのがよろしいかと思います。

ご質問等がございましたら遠慮なく、何でもご相談ください。
宜しくお願いします。

アーキファクトリー一級建築士事務所 山本 邦史郎
〒166-0004東京都杉並区阿佐谷南1-17-25-102
TEL:03-3316-0252
E-Mail:info@archi-factory.com
URL:http://home.archi-factory.com/
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2015年12月21日
Masaaki 様
お話の中で、地下を設けたいということですが、なかなかコスト面ではこのご時世では大変きついとは思いますが、特別なことをしなければお望みのご要望で大変すばらし住まいはできると思います。いろいろ細かなお話はありますが、ご説明しきれません。建坪を感じないくらいの計画は可能です。現在の社会情勢では建設コストが高騰してまして、まず請け負ってくれる工務店がなかなか見つからず苦労します。人手が足りないのと予算面での話となります。予算的には100万円/坪(木造)と考えておくのが順当です。
参考にしてください。3500万円くらいの住宅の事例がありますので、ホームページをご覧ください。「千石の屋」が敷地や条件が似ております。
http://www.hn-arch.jp/
気軽にご相談ください。中村携帯080-3469-5369 
HIROMICHI NAKAMURA
中村弘道・都市建築 計画設計研究所
〒157-0065東京都世田谷区上祖師谷2-28-15
HOUSE228
HIROMICHI NAKAMURA & ASSOCIATES
ARCHITECTS AND PLANNERS
HOUSE228/2-28-15kamisoshigaya
SETAGAYA-KU TOKYO, JAPAN 〒157-0065
tel.+81-3-53141210 fax.+81-3-53141211
http://www.hn-arch.jp
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