建築家と家づくり 好きに暮らそう SuMiKa
家づくり相談

中古平屋10棟、収益物件としてのリノベーション

約400坪の敷地に一棟約40平米弱、築48年の平屋3K中古戸建10棟を
リノベーションして収益物件として再生することを考えています。
現時点では全棟空室、最低限のリフォームを施さなければ
住居として使用するのは難しい状況というところです。

やや個人の趣味も含んでいるプロジェクトですが
基本的には自己住居ではなく賃貸物件としての利用を考えているので
予算面は潤沢に用意出来ませんが
その中でも敷地全体を一定美しく再生する方法を探したいと思っています。

全体の予算としては3,000万円程度。
出来ればこの中で全体が収まれば最高ですが
足りないようでしたら数ヶ月後に追加予算を捻出する形で
段階的に作り上げる形も検討可能です。

今回のプロジェクトは
ローコストでも住みやすく、快適な暮らしを、敷地全体として提供したい
明るくておだやかな時間が流れるような場所を作り出したい
という思いがあります。
華美な装飾は必要ありませんが、自然のぬくもりが感じられるような
気持ちの良い家に生まれ変わることが出来たらと思っています。

さて、ざっくりとした情報で申し訳ございませんが
このような内容で3,000万円という予算の中で
一体どれほどのことが出来るのか?
専門家の皆様にお尋ねしたく投稿致しました。

予算よりも超過するであろう場合は
大凡の金額感のイメージをご教授くださるとありがたいです。

よろしくお願い致します。

専門家の回答

6件

星マーク
相談者が役に立った
2017年 6月16日
Shinさま

賃貸ですから耐震補強工事もしたほうがベターです。仮に地震で倒壊し賃借人に被害が出た場合、管理者側の責任を問われる可能性があります。

情報がわからず外構工事の程度がわかりません。仮に外構工事を抜きにしても、3000万を10棟で割ると1棟あたり300万円です。
建物の老朽化度合いにもよりますが、300万円で内外装リフォーム、水廻り取り替え、耐震補強を行うのは厳しいでしょう。

情報が少なく何とも言えませんが、まともに整備しようとすればご予算の倍くらい必要な気がします。。
矢印
この専門家のプロフィールを見る
矢印
この専門家に資料をリクエスト

ユーザーの返答

2017年06月16日

Shinのプロフィール写真

菅原様

ご回答ありがとうございます。
現時点では予算のアッパーを5,000万円で考えているので(段階的な投資の場合)、それでもギリギリ厳しいかどうかというところでしょうか。。耐震補強と水回りを替えるとなると、一気にコストが膨らんでしまいそうですね。

再度の投資計画の練り直しも含めて再検討させていただきます。
ありがとうございます。

星マーク
相談者が役に立った
2017年 6月16日
Shinさん、こんにちは。

平屋の貸家を再生するプロジェクト、素敵ですね。

先日までよく通っていた木更津で、同様な物件を見たことがあります。
賃貸の収益物件をご計画であれば、収支計画が最優先にはなると思いますが、趣味的なプロジェクトということであれば多少社会実験的に考えてもいいということでしょうか。

平屋の集合体は、敷地全体を外構から素敵な場所づくりをするのに向いていると思います。中は最低限の改修として、半屋外の中間領域をうまくつくったらおもしろいと思います。
全棟を一気にやるほうがコストとしては有利ですが、ターゲットにマッチするか?という面ではリスクにもなります。まずは半分くらい実験的にやってみるのがいいかもしれません。

ご参考になれば幸いです。
よろしくお願いいたします。

麻生 勉
矢印
この専門家のプロフィールを見る

ユーザーの返答

2017年06月16日

Shinのプロフィール写真

麻生様

ご回答ありがとうございます。
お察しの通りではありますが、社会実験的な要素は多分に入れて考えたいというところと、悩ましいポイントは不動産価値(特に上物)が低いために融資付けが難しく、本プロジェクトは全額現金持ち出し(個人)というところもあり、投資回収というポイントよりも現時点のキャッシュポジションから考えなければならないところが、ひとつ難しい部分となっております。。。

スタート時点のコストを下げるためにも、ひとつひとつの物件を広く庭を取るような形で、現10棟を5〜7棟にすることも検討しておりますが、現時点では建築条件などもまだ全容が把握できておらず、実現可能性を確認しているところです(来週頭くらいにはわかる予定です)。

実現可能性が出て来れば、ゆったりとした街づくり。。ではありませんが、環境作りも考えてご提案のような形も検討したいと思います。

ありがとうございます。

星マーク
相談者が役に立った
2017年 6月16日
Shin様

はじめまして。井野と申します。
状況がわからない中で、回答させていただきます。失礼します。

400坪に10棟とのことですので、建物相互の間のデザイン、ランドスケープデザインが非常に大切に感じました。敷地全体の魅力をあげると、利用者も増えるように感じました。つまり、10棟本当に必要でしょうか?という疑問が私にはあります。

たとえば、3棟解体して、7棟しっかりリノベして、ランドスケープをしっかり造り込めれば、収益単価をあげても問題ないようにも思います。計算上、10棟やった方が利益率が良いようにも思いますが、実際のところ、10棟中途半端にやったものと、7棟しっかり造り込んでいる賃貸だとどちらが魅力を感じるか?といったご判断になると思います。

また、予算的には、水回りを改修、構造改修、断熱改修する必要があると思いますので、正直、3000万では厳しい感じがします。もう少し予算をあげて、まずは、ランドスケープ+3棟~5棟で、宣伝も兼ねてスタートし、誘客効果を見ながら、次期計画で、さらに増資して、残り棟に着手するのも良いかもしれません。

すごく良いプロジェクトで、良い街並がでつくりあげられる気がしました。
ご参考となればと思います。
矢印
この専門家のプロフィールを見る

ユーザーの返答

2017年06月16日

Shinのプロフィール写真

井野様

ご回答ありがとうございます。
ご指摘の通り、現存する10棟は大凡3棟ずつのグループで密に配置されているため、実際のところは半分ほどにしてしまったり、敷地全体を上手く活用して再配置する方が、より美しい仕上がりをイメージできます。

実際のところ、収益利回りはかなり低めに設定しているので、計算上は記載した以上の予算が捻出出来るのですが、手元のキャッシュポジションとの相談となるため、一気に投資し辛いという問題が大きく、むしろ半数ほどにしてしまった方が、キャッシュフローも含めた収支計画は美しくまとまります。

プロジェクトに対して好感を持っていただけて嬉しいです!おっしゃるように小さくても街並みとしてデザインしてみるという考え方はなかなか出来ませんので、この機会を良い結果に繋げて参りたいと思います。

ありがとうございます。

星マーク
相談者が役に立った
2017年 6月16日
Shin様

初めましてアース・アーキテクツの鷲巣(ワシズ)といいます。
昨年に丁度Shin様の物件と同じような築年数で同程度の大きさの
一戸建て借家をリノベーションしました。
設計料は別途で直営工事で行い、金額は≒300万円でした。

リノベーションの写真を添付いたします。
http://earth-architect.sblo.jp/article/175992270.html
ご参考にして下さい。

アース・アーキテクツ一級建築士事務所 鷲巣

矢印
この専門家のプロフィールを見る
矢印
この専門家に資料をリクエスト

ユーザーの返答

2017年06月16日

Shinのプロフィール写真

鷲巣様

ご回答ありがとうございます。
同じような事例を教えていただきありがとうございます!ぐっと、300万円という予算でどこまで出来るのか、リアリティが出てまいりました。やはり水回りを大きく替えるところは難しそうですね。しかし、天然木のやわらない雰囲気が全面に出ていて、とても好きな雰囲気です。ここまででも300万円という予算で近づけられると思うと、非常に勇気が持てます。

もし複数棟で、同じような設計でリノベーション出来れば、相対的に設計費も全体工事費からの割合は落ちていくものでしょうか?

星マーク
相談者が役に立った
2017年 6月16日

内部の改装(構造は既存のまま)の場合、請負工事費(税別)の坪単価は35万円/坪程度です。よって、1棟40㎡で423.5万円となります。設計監理報酬は弊社の場合約40万円ですので、1棟あたりの税込建築予算は約500万円となります。
10棟だと約5000万円が適当な予算と言えます。

更に、屋根・外壁等の外装工事、断熱工事、躯体補強工事、外構工事との希望があれば、解体工事費を含まずに新築に近い工事費坪単価(65万円/坪)となります。
(総体で9300万円程度)

上記の要望で気になった点は、自然材料(無垢材)を使う方が坪単価が高くなることを確認下さいませ。また、住宅については、棟が分かれると用途上可分扱いとなりますので、それぞれの棟について接道・建ぺい率/容積率等の規定が反映されます。リノベーションの範囲によっては、改築や大規模な修繕・大規模な模様替えとなり、確認申請等が必要となりますこともご確認下さいませ。



弊社は、(公社)日本建築家協会に属していて、建築物の質の向上と建築文化の創造・発展に貢献することを目的として、全国の建築相談は無料にて対応させて頂いております。
何か有りましたら遠慮なくご相談下さいませ。

Archi-Lab.CAN 建築加塩設計株式会社 加塩博之 拝
ArchiL*****e.jp tel.099-296-1156

=豊かな空間創造、幸福な時間=

矢印
この専門家のプロフィールを見る
矢印
この専門家に資料をリクエスト

ユーザーの返答

2017年06月16日

Shinのプロフィール写真

加塩様

ご回答ありがとうございます。
全体的にしっかりとリノベーションすると1,000万円/棟近い金額になるのですね。。この金額感となると新築を建築する方が。。。とやや弱気になってしまいますね。。。

昔のものを残しながら新しいエッセンスを加えていき、長く引き継いでいけるものになれば。という想いとコストという板挟みは大変悩ましいですね。。。

現在の接道は(まだ測量していませんが)幅4mは明らかに無さそうですので、恐らく再建築する場合は問題になりそうですね。。。週末に現地で詳細を掴んで参りたいと思います。

ありがとうございます。

星マーク
相談者が役に立った
2017年 6月17日
SHIN様

初めまして大田区の設計事務所アトリエシーユーの竹石と申します。

今回のプロジェクトですが、土地だけの担保でどれだけできるのかということだと思います。
駅からの距離、全体の環境はよくわかりませんが、1棟だけでは難しいプロジェクトですが、複数棟あるという魅力は作りかた次第ではとても魅力的です。
都内近郊の大きなお敷地では、ファミリータイプの戸建賃貸がうまくいっているようです。

このようなケースの場合、一番かけるべき費用先は外構です。言葉は悪いですが、建物に費用もデザインも力を入れずとも、外構が素敵だとそれなりの雰囲気になります。
ただし問題は広い敷地は外構の結構費用がかかるというところです。

具体的にあコストですが、その他の方々の回答にありますように、ちゃんとすればやはりそのぐらいの建築費はかかります。性能アップのためには調査費用もバカになりません。耐震補強などの助成金が使えれば良いのですが、事業用物件は多分NGと思われます(ただ助成金は役所に問い合わせて調べられると良いと思います)。

そこで私たちが提案したい計画案は菜園です。以前当方で菜園付きアパートを提案しました。その後オーナー様から運営状況を聞くと良いことずくめだなと思っています。
まず小さなスペースでも良いのですが、菜園をそれぞれ専用スペースとして計画します。最初は殺風景でも、野菜は葉物が育てば素敵な外構デザインになります。菜園は良い土だけを入れておけば、勝手に住人が素敵な庭にしてくれるはず。
また菜園を好んで利用してくれる住人の方々は、雑草などを抜いてくれて、外構の手入れもしてくれます。メンテ費用の削減になります。

築年数が古い建物は、逆手に取ったスローライフをコンセプトに全体的なデザイン操作をすることで、むしろ魅力となると思います。

コスト削減策としては・・・
1)リフォーム工事は比較的分離発注が可能なので、それでコスト削減。
2)住人に自分で好きな模様替え可能という方法で、施工費を浮かす。

成長する戸建賃貸というテーマで、ゆっくりとコストを掛けずに完成まで導くという考え方はいかがでしょうか?

株式会社アトリエシーユー一級建築士事務所
竹石明弘
http://ateliercu.jp
矢印
この専門家のプロフィールを見る
矢印
この専門家に資料をリクエスト

ユーザーの返答

2017年06月22日

Shinのプロフィール写真

竹石様
ご回答ありがとうございます。

皆様のご意見を元に一度小さな物件から取り組んで、徐々に大きくしていく方向に舵を切り直しました。

また相談させていただくことになると思いますが、その際はまたよろしくお願い致します。

この家づくり相談「中古平屋10棟、収益物件としてのリノベーション」をfacebookでシェアする

おすすめ

同じカテゴリーの他の相談

悩みや疑問を専門家に聞きたい方はこちら

作りたいものが決まっている方はこちら