２０坪程度上物（古家）ありの土地を所有していますが、立替えを検討しています。
駅前、商業地区・建蔽率８０％・容積率２４０％・耐火地区・気持ちひし形の長方形（約９６００㎡×６９００㎡くらい、（すみませんちょっとうろ覚えです））
ただ単に家を建て替えるには土地柄勿体ない気がして悩んでいます。
理想は賃貸併用で、なるべく階数を高くする、１階はガレージ等ですが、なにぶん予算が込み込み（取り壊し費用も含む）で３０００万円くらいに収めないとローン審査が難しいと思われます。
自分の居住部分として必要な物は・・・
・LDK（Dk）＝８畳前後
・２部屋＝８～4･5畳の間で
・車庫普通自動車1台分
・書庫＝３～2畳
・あったらいいな屋上
シンプル、コンパクトな感じが好みです。
色々リサーチした処、1階に車庫2台分設置し、うち1台分を月極で賃貸にする。あたりが良さそうな感じもするのですが、予算的にどのような感じになるのでしょうか？。（1階車庫2台分+２～3階に居住）
後は1階に車庫1台分+1部屋+２階に居住、3階に屋上（賃貸なし）、
1階に車庫1台分+事務所？+２～3階に居住、
1階に車庫2台分+2階事務所？+3～４階居住等々・・・。
狭小地で3階以上で・・・となると予算的に検討がつかずどのような活用方法が望ましいのかよくわかりません。アドバイスよろしくお願い致します。
ｐｓ、最悪賃貸併用なしで１０００万円台も悩みどころです。
駅前、商業地区・建蔽率８０％・容積率２４０％・耐火地区・気持ちひし形の長方形（約９６００㎡×６９００㎡くらい、（すみませんちょっとうろ覚えです））
ただ単に家を建て替えるには土地柄勿体ない気がして悩んでいます。
理想は賃貸併用で、なるべく階数を高くする、１階はガレージ等ですが、なにぶん予算が込み込み（取り壊し費用も含む）で３０００万円くらいに収めないとローン審査が難しいと思われます。
自分の居住部分として必要な物は・・・
・LDK（Dk）＝８畳前後
・２部屋＝８～4･5畳の間で
・車庫普通自動車1台分
・書庫＝３～2畳
・あったらいいな屋上
シンプル、コンパクトな感じが好みです。
色々リサーチした処、1階に車庫2台分設置し、うち1台分を月極で賃貸にする。あたりが良さそうな感じもするのですが、予算的にどのような感じになるのでしょうか？。（1階車庫2台分+２～3階に居住）
後は1階に車庫1台分+1部屋+２階に居住、3階に屋上（賃貸なし）、
1階に車庫1台分+事務所？+２～3階に居住、
1階に車庫2台分+2階事務所？+3～４階居住等々・・・。
狭小地で3階以上で・・・となると予算的に検討がつかずどのような活用方法が望ましいのかよくわかりません。アドバイスよろしくお願い致します。
ｐｓ、最悪賃貸併用なしで１０００万円台も悩みどころです。
