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家づくり相談

20坪 商業地区の家の建て替え+活用方法 (東京都下駅前)

20坪程度上物(古家)ありの土地を所有していますが、立替えを検討しています。
駅前、商業地区・建蔽率80%・容積率240%・耐火地区・気持ちひし形の長方形(約9600㎡×6900㎡くらい、(すみませんちょっとうろ覚えです))

ただ単に家を建て替えるには土地柄勿体ない気がして悩んでいます。
理想は賃貸併用で、なるべく階数を高くする、1階はガレージ等ですが、なにぶん予算が込み込み(取り壊し費用も含む)で3000万円くらいに収めないとローン審査が難しいと思われます。

自分の居住部分として必要な物は・・・
・LDK(Dk)=8畳前後
・2部屋=8~4・5畳の間で
・車庫普通自動車1台分
・書庫=3~2畳
・あったらいいな屋上
シンプル、コンパクトな感じが好みです。
色々リサーチした処、1階に車庫2台分設置し、うち1台分を月極で賃貸にする。あたりが良さそうな感じもするのですが、予算的にどのような感じになるのでしょうか?。(1階車庫2台分+2~3階に居住)

後は1階に車庫1台分+1部屋+2階に居住、3階に屋上(賃貸なし)、
1階に車庫1台分+事務所?+2~3階に居住、
1階に車庫2台分+2階事務所?+3~4階居住等々・・・。

狭小地で3階以上で・・・となると予算的に検討がつかずどのような活用方法が望ましいのかよくわかりません。アドバイスよろしくお願い致します。

ps、最悪賃貸併用なしで1000万円台も悩みどころです。





専門家の回答

5件

2019年 9月 2日
解体費は普通5万/坪と言われましたが、実際東京はもっと高いようです。しかし2.8万で基本頑張るというところ見つけたばかりです。設備は低下の40%で照会が可能です。まず近隣地盤DATAを調べて上げています。見えないところでお金がかかると計画がポシャッテしまうからです。費用は取っていません。パターン別に3Dでシュミレーションしてあげています。お気に召さない限りお代はいただきません自信があるからです。狭小を得意としています参考にしてください。
https://sumika.me/p/works/0f887fd32c2c0dc87e5b0a6af54a11b64f20f243
https://sumika.me/p/works/fe016f4f435a0385c0621cfe4a86019c277938ff
https://sumika.me/p/works/dcd933892f7857fcfb27e07e28dccf92e20e95ea
https://sumika.me/p/works/576b57a9bf8c94ebfddfcbb49e2c86a256b8cd4f
https://sumika.me/p/works/a13f4325f85e6a5421997e9c09e3827a264c28f5
矢印
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2019年 9月 2日
おはようございます
収益物件を行う場合はリサーチや計画が
重要となります
市場重要なのは資金調達です
プランや建築費のコントロールも当然
重要です
先ずは人選びですね
どんな方と一緒に仕事をするかの選択で
決まります
先ずはご連絡ください
矢印
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2019年 9月 2日
はじめまして、アーキネットデザインLLC代表の市川均と申します。現在、世田谷にて賃貸併用の3階建て住宅を工事中です。さて、ご相談の件ですが、調達出来る資金が3000万円とすると、4階建て以上はありません。後は、敷地の立地や道路付けにより、1階を、駐車場、店舗、事務所、住宅の何れの用途で賃貸するかを決めることです、さらに、建物設計の合理性から賃貸用途を決めることも重要です。そこが、建築家の提案力だと思いますので、よろしければ以下よりお問い合わせください。
アーキネットデザインLLC代表市川均
http://www005.upp.so-net.ne.jp/ArchiNet/
http://www.doctor-life.jp
矢印
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2019年 9月 2日
いり様

はじめまして。
ユウ建築設計室のヨシダと申します。

予算3000万円以内ということを考えますと、2階建てで賃貸なしが一番、現実的な気がしますが(それでも全て込みで1000万円台は難しい)、他に可能性があるとすれば、1階に駐車場2台の3階建てでしょうか。
防火地域ということですので、3階建て以上になりますと、鉄筋コンクリート造や鉄骨造、耐火木造というコストがかかる構造にしなければならず、3000万円以内というのは少し難しいかなという印象です。

土地の有効活用という点で考えれば3~4階建てで建てられる最大限の建物を作る方が良いと思いますが、あとはご予算との兼ね合いですね。

敷地条件やご要望によっても変わってきますので、よろしければお気軽にご相談ください。
よろしくお願いいたします。


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ユウ建築設計室 一級建築士事務所
ヨシダ ユウスケ
HP:http://yu-architects.jimdo.com/
FacebookPage:https://www.facebook.com/yu.architects
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矢印
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2019年 9月 5日
予算が現実的じゃないですね。

賃貸なしの2階建て解体費込みで2500万円程度はかかりそうです。

古屋が築何年かにもよりますが、フルリノベで予算1500万位なら
実現の可能性はありかと思います。

あと、連携しているファイシャルプランナーに会って頂いて
住宅ローンがどの程度借りることができるか再検討できれば
建て替えの検討ができるかもしれません。

もし興味があればメッセージでご相談ください。
矢印
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