市街化調整区域にある中古戸建物件の購入・建築許可

北海道にある中古戸建物件（昭和５１年築）の購入を検討しています。
【物件情報】
＊地目は宅地です
＊土地面積約４００坪、建物面積約１００坪の物件です

【状況・希望】
＊購入目的は居住用です
＊建物が比較的小さく古いためな改善を希望しています
　*具体的には110mから150m2ほどへの増築を希望しています
　*広大な土地を生かした自然と融合した空間のある家づくりを希望しています
＊建物大規模な改善の許可が降りない場合、リホームで対応予定ですが、リホーム以上の改善を希望しています
＊特に建て替えにこだわっていません（建物の状況から改築や増築でも良い場合建て替えでなくても良いです）

【問題点】
＊物件が市街化調整区域にあるため建て替えには正当な理由と役所からの建築許可が必要とのこと
＊役所への建築許可申請は物件の所有権を得てからでないと出来ないため、物件を購入しても役所から許可が得られない可能性がある。

これから長く住むための家ですので、理想な家になるよう増築や改築ができないと物件購入後に分かるのは非常に残念なのですが、現状それしかないようです。
ですので、役所との建築許可に関する相談をしてくださる方や、物件の現状から建築許可が降りる可能性などについて専門家の方のご意見をお伺いしたいと思っております。

【質問】
①この件に関して、どのような方・会社にご相談するべきでしょうか。
②建築許可が降りないことを想定して、築４５年の中古戸建物件を改善する方法をご提案いただける方がいらっしゃいましたらご連絡いただけますと幸いです。


ご回答いただけますと幸いです。
よろしくお願いいたします。