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建て替えかフルリフォームか見送りか

写真のような家の購入を検討しています。
1981年6月完成 土地126坪程度 RC造 建坪39坪程度 価格1980万円
立地の良さと、土地の広さに惹かれ、リフォームして住めるかもしれないと思っていたのですが…。
内見したところ、以下のことがわかりました。
雨漏りの可能性がうかがえる天井のしみがある。
床下は土で、石の上に木が載っている。カビやすいとのこと。
お風呂は小さいのでユニットバスを入れると脱衣所もしくはトイレの位置に困る。
断熱材は、おそらく入っていないとのこと。
階段の一部から釘が出ている。
窓はシングルガラス。

不動産屋さんに聞いたところ、快適に住むには、新築以上の費用がかかってしまうと思いますとのことでした。

解体して新築すれば、一番いいとは思うのですが、解体費用がRC造ですので、かなりかさむのではないかと素人ながらに考えています。

ちなみに、うちが無理なく出せるのは4000万円までと考えています。


1.この家を建て替えるとして4000万円は、予算として、やはり厳しいでしょうか?
建て替える家は建坪35から40くらいは欲しいです。
自然素材で、アウトドア用品が片付けられる土間があって…など夢がたくさんあります。

2.この家をフルリフォームというと、不動産屋さんが言う通り、かなり費用がかかってしまうでしょうか?
ただ、夫はこの家の形やRCというのがいまいちとの意見なので、実現は困難かもしれません。
断熱材、耐震補強、水回り、床板交換、サッシ交換などやることは、確かにかなり多そうです。

3.予算内まで値下がることを祈りつつ見送り
予算的には、厳しいから、もっと下がるまで見送る。もしくは別の場所を探すほうが懸命でしょうか?
夫は値下がる前に売れるのでは?と考えているようです。わたしも、その可能性はあるかと思います。


答えはわかりきったことかもしれませんが…このくらいのまとまった土地があまり出ないので、なんだか諦めがつきにくく。ただ、次に買うのは一生住む家と思っているため、家を妥協して安いハウスメーカーで建ててしまうまでは出来ず、このコスト範囲で出来るアイディアはないかと思い、相談させていただきました。

専門家の方なら、どの方向でお考えになりますでしょうか?



  • 建て替えかフルリフォームか見送りか

専門家の回答

8件

2019年 4月22日
リノベーションを前提にですが、なかなか良い物件と思います。
新築の場合、解体費用が、約400万円〜500万円。
35坪で新築として、RCの場合、工事費約4200万円〜(税抜)
木造の場合でも、工事費約3000万円〜(税抜)といった感じでしょうか。
解体と合わせ、
RC : 4600万円〜4700万円(税抜) これに設計料がプラスされます。
木造:3400万円〜3500万円(税抜) + 設計料

リノベーションの場合、現状で雨漏りがあったとしても、防水をやり替え、サッシもペアガラスに変え、断熱もしっかり施せば、りっぱな住宅に生まれ変わりそうな気がします。(正確には構造の痛み具合等調査が必要)

リノベーションの工事費:坪単価約75万円としても3000万円(税抜)程度 + 設計料 となります。

というわけで、一度詳細な情報、家造りの思い等お聞かせ頂きたく思いますが、いかがでしょうか?

HP等ご覧いただき、私達の建築に興味を持って頂けましたら
お声懸け頂きたく存じます。
(下記HPのCONTACTより)

それでは宜しくお願いします。
アトリエ スピノザ 井東
〒158-0084 東京都世田谷区 東玉川2-29-12-201
***** / *****
http://www.atelier-spinoza.com/index.html



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ユーザーの返答

2019年04月23日

ももすーつのプロフィール写真

丁寧に金額までご回答くださり、ありがとうございました。
わたしが、予算内に土地代も含むことを書かなかったために、予算外でのお話となってしまいましたね。説明不足で本当に申し訳ございません。
全然お話にならないくらいの低予算で挑もうとしていたことがわかりました。
お恥ずかしい話です。
でもご丁寧に書いていただいたおかげで、この土地では難しいのはわかりました。
ありがとうございました。

2019年 4月22日
こんばんは
RCの良さ、悪さを理解されていますでしょうか

良さで言えば一般的にRCは強いというイメージがありますね
しかし実際に強いかどうかは分からないというのが本音だと思います
地震の種類によっても影響度は違います
もし、地盤が弱い場合は自重が重いRCは良い状況とは限りません

デザイン的な趣向によってRCが好きという方もいられますね

性能的には蓄熱しやすいこと、補修しにくいことなどあります

特に中古物件では漏水やその影響による被害もあります

そのような状況を含めて良さを感じるのであれば後からの問題も
理解しているということでトラブルも少ないのかもしれません

劣化という意味で言えば中古は中古です
新築と中古の差という意味では時間的な差が大きく生まれます
経年劣化ということで考えると新しいものを使っている時間が多くなるという
考え方も出来ます

アンティークということでそれだけの価値を中古に見出すことが出来れば
様々な影響も少ないかもしれません
海外では中古物件の人気があるのはDIYをオーナーが積極的に行うことで
常に新しい状況を作り出しているということもあります

参考になれば幸いです
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ユーザーの返答

2019年04月23日

ももすーつのプロフィール写真

RC造のこと、わかりやすく教えてくださり、ありがとうございました。土地の良さに惹かれていましたが、やはりわたしはRC造を中古で買うリスクをおかせるほど、RC造が好きでもないと気づきました。

経年劣化という言葉は好きなのですが、保温は出来てもジメジメしてしまったり、漏水がたびたびあったりでは、きっと後悔すると思います。

丁寧にわかりやすく教えてくださり、ありがとうございました。

2019年 4月22日
私なら解体し木造新築をお勧めします。なぜなら、文章に現れているように理想のライフスタイルは既存建物に合わず結果的に間取りの面で後悔するからです。解体500万で建設費3500万あれば希望の家ができます。40坪×80万=3200万設計料300万でちょうど4000万です。震度7を震度5に押さえ基礎が亀裂を起こさない耐大災害住宅の特殊設計をしています。千葉は大地震に力を入れておくべきえりあに思います。東京都の緊急避難道路の耐震化セミナーで民間サイドの耐震相談窓口を都庁第会議室で2度担当していました。二重債務起こさない家つくりがテーマです。メッセージいただければフューチャースタジオの12のお手伝いレポート送ります。また夢を叶える為すべて3Dスケッチでわかりやすい家つくりをしています。
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ユーザーの返答

2019年04月23日

ももすーつのプロフィール写真

耐震のことなども、具体的に教えてくださりありがとうございました。
わたしの説明不足で、予算内に土地代が入っておりません。この土地に住むには、全く予算が足りていないという事実がわかりました。お恥ずかしいです、すみません。

やはり地震のことも考えると、古すぎる家は不安です。
別の土地を探して新築で検討していきたいと思います。

2019年 4月23日
ももすーつさん

イメージされている
「自然素材で、アウトドア用品が片付けられる土間があって」
の具体的な内容がもう少し知りたいですが。

木造の建て替えなら解体費込みで4000万程度と思います。

解体がRCでも予算内におさまりそうな気がします。

具体的に要望を伺うと私の想像とは違い
多少のイメージと予算の調整は必要かもしれませんが
まったく見込みがない予算ではないですね。

フルリノベも現状と希望のイメージがおりあうなら
フルリノベは3000万円程度で可能性があります。

RCの構造状態が問題なければ耐震補強は不要でしょうから
構造を生かして、内装全部解体してフルリノベ
内装は無垢の素材に珪藻土など自然素材をつかい
外断熱・サッシ交換で省エネ性能も問題なくできます。
もちろん浴室も広くできるか検討できます

設計図など詳細な資料を拝見できると
具体的に予算面もふまえてお話しできます。
宜しければメッセージなどご相談ください。

■安らぎ豊かな和のデザイン■
■地震に強い安心の耐震設計■
■冬暖かく、夏涼しい高断熱■

一級建築士事務所 匠拓:寺澤 秀忠
WEB:https://www.syotaku.jp/

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ユーザーの返答

2019年04月23日

ももすーつのプロフィール写真

わたしの家への夢に興味を持ってくださり、ありがとうございます。
ただ、予算内に土地代を含むと書いていなかったため、この土地に住むことは予算では難しいのだという現実がわかりました。

もう少し身の丈にあった土地を探していきたいと思います。
ありがとうございました。

2019年 4月23日
はじめまして!
お写真拝見しますと、旧来の分譲地の建物のように見受けられます。
内房では、1980年代にこのようなフラットの外観の建物が沢山建っておりました。やはり、ももすーつさんのおっしゃるように、この形状の建物は、雨漏りや屋根の軒の出の部分に亀裂が入っている物件が多く建て替えされているパターンが多いのが正直なところです。
特に、二階と大きなバルコニーの漏水が多く、見えていない部分あるのでご注意ください。

RCの建物と言っておりますが、今のRCとは少し違って結構華奢です。またこの建物は結露も多いのでリノベーションされるのであれば断熱改修も含めお考えいただいた方が良いとは思いますが、不動産屋さんおっしゃるように、新築とあまり変わらない金額になると思います。

立地がわからないので、地域の相場感など想定になりますが、土地もこれだけあると庭、駐車場、将来の分筆など今後の使い勝手も良いので、ニーズはあると思います。ただ、この土地の広さでの価格帯を考えますと、近隣の土地は70坪~100坪くらいのものが多い地域だと思うので相場感より少し高めかなと思います。

仮に、お土地の値段と、ご希望の建坪での新築の値段で、トータルで考えますとご希望のご予算の中で納めるのは難しいかと思います

仮にリノベーションにしても、かなりコストは掛かりますので、新築と大差なくなってくるかもしれません。

すみません。あくまでお写真からの想定ですので、間違っていたらごめんなさい。

これだけの閑静な住宅地でこの広さは、なかなか出ない物件だと思いますのでどうぞご検討ください

御参考になれば幸いです

どうぞよろしくお願いいたします

--------------―――――
内房、外房の
移住の別荘、通勤の戸建て新築:リノベーション
房総イズム
〒106-0031
東京都港区西麻布3丁目3-1 長井ビル3F
運営:株式会社ハーミットクラブデザイン 河野
https://boso-ism.com/
--------------――――
矢印
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ユーザーの返答

2019年04月23日

ももすーつのプロフィール写真

お察しのとおり、割と70から100坪の土地がある住宅街です。ただ、それは古い住宅街の方で、隣の新しい住宅街は価格が一気に高騰したことにより50から70坪くらいが多く、坪20万程度になったりしています。その影響で、この古い住宅街も値上がってきている印象です。

やはり、この土地で新築は予算内におさまらないですよね。はっきり言っていただき、やっと諦めがつきそうです。
もっと身の丈にあっていて、かつ夢が入れ込める家を建てられる土地を探したいと思います。
ハーミットクラブさんの施工事例も拝見させていただきました。房総イズムさんのHPも拝見し、わたしのやりたいことが叶いそうな気がしています。もし御縁があった時には、よろしくお願いいたします。

2019年 4月23日
ももすーつ様

1981年6月完成ということで、まず第一に言えるのは旧耐震基準の設計であろうと言うことです。
ちょうど現行の耐震基準となる法改正(その後多少の変更あり)が施行されたのが1981年6月です。設計、申請時点では旧法で可能なので、旧耐震基準だと思われます。

一般的に低層のRC建築は地震には強いので「倒壊」の可能性は低いと思われますが、現行の基準で設計されたものより鉄筋量が少なく、大地震後の補修が必要になる「損傷」が発生しやすいとは言えます。

写真で見るかぎりでは「ラーメン構造」と言われる柱と梁が主体構造となっている構造だと思われますが、この規模の建築の場合は「耐震壁」が併用されている可能性が高いです。
その場合は間取りを変更したくても取り除けない壁が随所にあると思われます。

耐震壁を変更するなど構造を変更する場合は確認申請が必要になりますが、「完了検査済証」がない場合は費用が数十万円単位で余分にかかります。
また、現行の耐震基準に適合させる必要が発生し、これは現実的ではありません。

10平米以上の増築をする場合も構造を切り離して増築しないかぎりは、全体を現行の耐震基準に適合させる必要があります。
何れにせよ「構造図」が残っていない限り間取りの変更は難しいと思われます。

断熱性の低いRC住宅は結露が絶えないなど非常に住みづらいものです。
改修して住むのであればかなりしっかりした断熱改修が必要になります。

4千万円という予算が土地代を含まないなら、改修でも35~40坪の木造新築でもどちらでも可能だと思いますが、現状の建物が特に気に入っているのでなければ木造新築が妥当な選択だと思われます。

自然素材や土間という要望があるならなおさらですね。
表面仕上げだけを自然素材にするのではなく、構造から日本の気候風土にあった造りにする伝統構法もご検討ください。

高野 量平
Takano Mikami Architects
------------------------------------------------
合同会社
高野三上アーキテクツ 一級建築士事務所
email t*****akano.com
website www.ata-takano.com
千葉県印西市滝野1−10−2
TEL: 0476-97-6185
 *****

矢印
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2019年04月23日

ももすーつのプロフィール写真

とても参考になるご意見ありがとうございました。RCなのは見てわかったのですが、ラーメン構造かどうかまでは素人にはわからなかったので、教えていただけて良かったです。
間取り変更が難しい可能性があるとなると、あとで大きな後悔をしてしまいそうです。

きちんと明記しなかったので、皆さんを惑わせてしまいましたが、土地代を含んでの予算でしたのでここをリノベーションしたとて予算を大幅に超えることがわかりました。

いい立地で広いのはいいのですが、予算を大幅に増やしたり、家の予算を大きく削ったりは、やはり気持ち的に出来なさそうです。

日本風土に合った在来工法、ずっと憧れていました。やはりその信念を曲げるのは良くないですね。
ありがとうございます、さっぱりしました。身の丈に合う土地を頑張って探したいと思います。
もしご縁がありましたら、よろしくお願いいたします。

2019年 4月23日
はじめまして。フォローいただいていたのを気づかず出遅れてしまいました。すでに方向性が出た ような感じですが フォローいただいたのでぼくなりの考えたことを少しおはなしさせていただきます。
適法でリノベーションを行う場合はまずある程度の住宅の図面が残っているか検査済証が出ているかを確認したほうが良いです。なければないで救済するやり方はできているのですが少々時間とお金がかかります。内部の間仕切り壁などがRCでできているか(構造的に必要かどうかは判断必要ですが)木造などの後付けの壁かどうかで大きく間取りの自由度は変わります。断熱と換気の改修はよく考えて行うべきと思います。間取りの不自由さはある程度は残ると思いますが敷地も広いと思われますので例えば不足分を木造で増築したりできると外観も変化ができて庭と連続感が出たり面白くなるかもなあと思って見ていました。

新築の場合はここで行う場合解体などお金がかかりますし壊してしまうのも気が引けるのかな とも思いますのでもう一踏ん張りしてすてきな場所を探された方がよいのかなと思います。

若林秀和:tai_tai STUDIO
http://www.taitaistudio.net
矢印
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2019年04月24日

ももすーつのプロフィール写真

ご回答ありがとうございます。設計されている家が、本当にとてもステキで、勝手ながらフォローさせていただいておりました。

お金をかければ出来ることがたくさんありそうで、夢が膨らんで履いたのですが…思った以上にお金がかかるようですね。そこの部分の現実は変えられないので、一踏ん張り思うような土地を頑張って探していきたいと思います。
ご丁寧にありがとうございました。
ご縁がありましたら、どうぞよろしくお願いいたします。

2019年 4月25日
ももすーつ様
フォロー頂きましてありがとうございます。
S56.1月竣工だと新耐震基準前の建物ですね。当時だと断熱や通気に関しての考え方も随分雑な物が多かったと思います。RC造で1階床が土に束建て木造というのもどうにも。。。もしや検査済証なども無いのではないでしょうか。建て替え若しくは躯体だけ残して全面改修が良いでしょうね。交渉で土地がもう少し安く買えたとしても、それなりにローコスト化を図らないとならないでしょうね。
日本の風土に合っているのは木造の家だと思います。千葉県のような温暖な気候であれば尚更です。私ならもう少し狭くても安価な物件を探すか、どうしてもこの物件なら、交渉で購入価格を抑えつつ既存の建物を何とか活かした計画をすると思います。土地が広いので色々考える事が出来そうです。是非ご相談のメールください。
矢印
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ユーザーの返答

2019年04月26日

ももすーつのプロフィール写真

千葉で自然素材を使っていて…と調べていた時に環境創作室杉さんのおうちを見つけ、勝手ながらフォローさせていただきました。他にはない柔らかい雰囲気がすごく落ち着いた気持ちになり、いいなあと思っております。
丁寧に教えてくださり、ありがとうございます。この土地は、位置や土地の広さ、二階から見る景色の開放感など気にいる点はあったのですが、わたし自身も家がどうも気に入らず。。。

最近は、また散歩がてら、いい場所がないか土地探しをしているところです。(今の家の近所で探しているので…)ここが半額くらいになればいいですが、無謀な話ですね。

ご回答くださり、ありがとうございます。またメッセージを送らせていただくかもしれません。
ご縁がありました時には、どうぞよろしくお願いいたします。

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