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家づくり相談

築50年の木造2階建を平家として減築する場合の施工管理

築50年の木造住宅(121平米)を家族構成の変化に伴い平家として減築し、合わせて、耐震強化、断熱性向上、風呂場、トイレ等の改修を計画している者です。構造を変えるので、建築士の方と相談しながら進めていきたいと考えており、施工管理までお願いするとして、新築と異なる点、施工する上で難しい部分、メリット、デメリットなどを教えてください。よろしくお願いします。

専門家の回答

5件

2022年 5月23日
50年前と言えばオイルショックです。海砂など使われた時期です。
基礎に亀裂とう見受けられなかったら良いでしょう。
減築で平屋ですから問題は少ないです。
  
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ユーザーの返答

2022年05月30日

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平家でなく平屋とすべきでした失礼いたしました。
基礎のコンクリートに使われた砂というのは、想定外の視点でした。ご回答頂きありがとうございます。

2022年 5月23日
横山武志建築設計事務所 横山武志と申します
耐震改修の相談も数多く受けております。

耐震改修のポイントとして、以下の項目があります。
1.屋根の軽量化
2.バランスの良い耐震壁の設置
3.適切な金物の設置
4.基礎の強化

減築で平屋あれば、軽量化という点でかなり有利になります。上記のすべてを行う必要は必ずしもありませんが、耐震診断の評点を現在の建築基準法上、同等以上にするべきだと思います。またご要望により、1.25倍、1.5倍にもして、耐震レベルを上げることも可能です。

耐震も含め、断熱改修も自治体の補助が受けられる場合もあります
当事務所でもご相談は可能です。お気軽にお声がけください

横山武志建築設計事務所 横山武志(一級建築士・宅地建物取引士)
大田区登録木造住宅耐震診断士
一般財団法人日本建築防災協会「木造耐震改修技術者講習」修了
http://www.ykarch.net


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ユーザーの返答

2022年05月30日

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耐震改修のポイントを教えて頂き、ありがとうございます。予算との兼ね合いで、どこまでできるのか。また、改修後は、いつまで住み続けられるのか、などを検討しつつ、進めていきたいと思います。

2022年 5月23日
古民家の改修、リフオーム等、数多くの経験があります設計事務所のものです。
平屋に減築とのことですので、耐震、断熱、水回りの改修も問題ないでしょう。
ただ、調査で全てが明確になるわけではないため、新築のように100%正確な見積がでない場合があります。工事中に思いがけず建物の傷みがわかることもあります。
建物を拝見していないため、想像の域を超えませんが、屋根をかけ替えることもあり、思っていらっしゃる費用より高いという感想を持たれるかもしれません。
それでも、おっしゃるように設計をお願いし、見積もり、工事監理、大事だと思います。
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2022年05月30日

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古民家の再生に携わっていらっしゃるとのこと、アドバイスありがとうございます。今回減築を考えたのも、慣れ親しんだ和室を取り壊すのが忍びないからです。新築と違いやってみないとわからない、というところは、進める上で慎重に検討しなければ、と思いました。

2022年 5月23日
Macさま

文京区の佐竹事務所と申します。木造住宅の耐震改修で重要なことは、建物の軽量化と、耐力を高めることになります。なので、Macさまのご計画内容である、2階部分を減築されることはとても理にかなったご計画です。築50年ですと、1972年竣工の建物ですので、おそらく基礎は無筋コンクリートになるかと思います。しっかりと耐震改修する場合は、既存の基礎に添うように新設基礎を構築して抱き合わせるなどして、しっかりとしたベタ基礎を造りたいところです。あとは、耐力壁の構築や接合金物の取付などがあります。これらの耐震改修工事は、都内でしたら助成金がでるはずですので、ご利用されるとよろしいかと思います。耐震診断から、改修計画、助成金の申請等は、建築士が関与する必要がありますので、Macさまが描かれる進め方で間違いありません。また、建築の確認申請は、4号建築物に該当しますので、原則不要と考えてよろしいかと思います。新築との比較ですが、まずは、既存建物の状態がよろしければ、建材を再利用できる点がありますので、コスト的に有利に働きます。木材をはじめとする建材の高騰が顕著な世の中ですので、使えるものは再活用し、コストとエコに優しい改修ができればよいですね。耐震性といった安全面は、現行法規のレベルまで改修すれば新築と遜色なくお住まいになれるはずです。いずれにせよ、改修か新築かは、一度建物調査をされてから、ご判断されることをお勧めいたします。少しでもご参考になれば嬉しく思います。
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2022年05月30日

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コストとエコに優しいという部分に共感します。スクラップアンドビルドは、簡単で効率も良いのかもしれませんが、上手く工夫して長く住み続け行ければ理想的だと思います。ありがとうございました。

2022年 5月28日
初めまして、一級建築士事務所アンドロッジ代表の畑山と申します。
弊社では木造耐震込みのリノベーション多数、築90年木造の移築→ホテルへリノベーションなども手掛けたことがあります。

新築と異なる点、施工する上で難しい部分とも、既存状態の調査とその対応力が問われますね。
特に木造リノベーションは設計技術もさることながら大工の経験と知識が重要になってきます。
また、築古のものは他の方もおっしゃっているように、基礎と土台がどこまで信用できるかからのスタートになるかと思われます。

壁の耐震補強をしてもそれが乗っている基礎・土台が悪ければ意味がありませんので。
築古木造改修のメリットはコストやその建物の記憶が残ること、デメリットは新築同様の工事補償が最初から付いてくるわけではなく、責任の境界線を明確に引かなくてはならないところ、でしょう。

弊社は都内で営業している事務所となりますので、現地見させていただくなどのご相談は承れます。
宜しくご検討ください。
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2022年05月30日

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基礎、土台の重要性を改めて認識しました。また、後で何か不具合があった時の補償の線引きは、新築と異なるとのこと。施工された方との直接的なやりとりより、第三者として、中立的な建築士の方が間に入って頂けたら安心かなと思いました。ありがとうございます。

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