建築家と家づくり 好きに暮らそう SuMiKa
家づくり相談

店舗併用住宅への改築費用

小さなケーキ店を開業したく、予算や場所なども絞って物件を探している段階です。

中古戸建を購入し1階をケーキ屋に、2階・3階を住居として使えるように改築(で合っているのでしょうか)するという計画なのですが、実際にかかる費用次第で建物購入にかけられる予算も変わるので専門家のご意見をお聞かせください。

現状の間取りなどにもかなり左右されると思いますが、以下のような条件の改築にはどの程度の費用を想定しておけば安心でしょうか?

・築30年までの物件、平坦地
・建物面積 30から40坪程度 
・店舗部分 12から15坪程度
・店舗部分に関係する箇所以外はなるべく現状のまま使う
・住居としては2DKあるいは2LDK残すのが理想(大人ふたり分+1部屋のイメージ)
・駐車スペースは不要
・正面にバルコニー(洗濯物干す)や玄関がある場合、店舗と空気感が混ざらない工夫がしたい
・店舗の内装や什器類は譲り受ける物もあるのでここには含まない


またこのような改築に向かない、あるいは出来ない間取りなどがもしあれば知りたいです。
よろしくお願いいたします。

専門家の回答

7件

星マーク
相談者が役に立った
2019年11月 1日
買い物する前に貴方様の経済力で事業総額で決まるものです。それの経済力で変えるものが宿命的に決まるものです。際限無しにお金を動かせる人はいません。身の丈にあわせて買い物をするしかできないことから話が逆です。貴方様の経済力を先に述べるべきです。それを言わずして相談自体が成立しません。
矢印
この専門家のプロフィールを見る
矢印
この専門家に資料をリクエスト

ユーザーの返答

2019年11月01日

ぴよのプロフィール写真

言われてみれば具体的な金額をひとつも入れてなく、目指すところが伝わらない状態になっていましたね。
金額が知りたい!という気持ちだけが先行してしまいました。次回こういった相談をする際には気をつけます。
ありがとうございました。

星マーク
相談者が役に立った
2019年11月 1日
ぴよさん

費用を知りたいという希望は解りますが。
費用を検討する条件が曖昧過ぎて、
工事費など具体的に提案できません。

アドバイスとしては

築20年程度の工事完了検査を受けた物件で探してください。

耐震補強はないとした場合店舗リフォームは
200~300万円程度かと思います。

物件の状態によってはさらに安くリフォーム可能です。

2LDKは確保できそうに思いますが
立地をどのへんに考えておられるか不明なので
詳しく教えて頂けばと思います。

店舗と住宅部分の組み合わせや
バルコニーなどデザインを工夫して
リフォームの提案できます

リフォームする物件探しからお手伝いしています。
具体的にご相談いただければより詳しくアドバイスできます。
宜しければメッセージでご相談ください。

一級建築士事務所 匠拓:寺澤 秀忠
WEB:https://www.syotaku.jp/
矢印
この専門家のプロフィールを見る

ユーザーの返答

2019年11月01日

ぴよのプロフィール写真

今までに気になった物件の面積、間取りや諸条件などから自分なりにこういう箱にしたい、というのを
絞りこんでみたつもりだったのですが、まだまだ甘いようですね。
とりあえず数千万といった金額にはならなさそうなので安心しました。もう少し条件や希望を明確にしてから、
相談させていただきます。ありがとうございます。

星マーク
相談者が役に立った
2019年11月 1日
ぴよさん

木造三階建て中古は構造がシビアなので、間取りの変更(壁の移動や撤去)が多くの場合、不可能です。
一階に店舗として15坪ほどまとまった空間を確保するためには大きなリフォームとなりますが、上記理由で可能性は低いです。
少なくとも建築確認図面一式、構造計算書まで揃っていないと、あとから壁の移動や撤去が可能であるかどうか、またそれによりどのような補強が必要になるか後追いで構造解析できませんよね。
多くの場合、構造計算書まで揃っていることは無いので、勝手にいじることは建築士としては躊躇するでしょう。

ですので、一階にまとまった空間があり、かつご希望に沿う中古物件に巡り合えるかどうかが鍵ですが、かなり難しいでしょう。

三階に拘らず二階建てで探すのであれば可能性は高いのですがね。
矢印
この専門家のプロフィールを見る
矢印
この専門家に資料をリクエスト

ユーザーの返答

2019年11月01日

ぴよのプロフィール写真

そうなのですね。希望しているエリアがどうしても区画が小さく3階建ての多い地域なので、2階建てはあまり考えの中にありませんでした。3階建てということであれば、元から1階が店舗になっている物件でないとだいぶ厳しいようですね。ありがとうございました。

星マーク
相談者が役に立った
2019年11月 1日
こんにちは。
ご要望に関する情報が少ないのと、店舗のイメージが湧かないので、何と
も言えないのが現状ですが。

<店舗以外はそのまま使う>とありますが、使える物件がたまたま見つか
ればいいのですが。
店舗以外もリノベーションすると下記のようになります。
選んだ建物が上手くご要望に近い物件だったら、部分耐震補強も含めて
30万/坪〜(ファサード=正面の見栄え)がかかると思います。
ご要望からかけ離れた物件を選んだ場合は、部分耐震補強も含めて40万円
/坪〜がかかると思います。
上記の金額には設計料や申請費等の諸経費、及び税金は含まれません。

リノベーションの場合、設備(キッチン・トイレ等)の変更にかなりの予算
が必要になりますので、イメージを作って設備の変更の少ない物件選びをす
るとリノベーション費用が少なくて済むと思います。
また、ご自分でDIYをしたり、少し改修痕等が残るような「荒い仕上げ」でも
いいのでしたら、金額は下がってきます。

画像検索などを使って、まずはイメージを作る事をお勧めいたします。
また、他の方も言っているように築20年以内(耐震基準が変わった年代)の
建物を選ぶことをお勧めいたします。

設備部分の移動と耐震補強は無しで直営工事で300万円(設計料・諸経費・税
別)でリノベーションしたURLを添付いたします。
https://sumika.me/p/works/24477b78ff436663f4d57906765af7c9d333fe7a

参考にして下さい。
アース・アーキテクツ一級建築士事務所 鷲巣(ワシズ)
矢印
この専門家のプロフィールを見る
矢印
この専門家に資料をリクエスト

ユーザーの返答

2019年11月01日

ぴよのプロフィール写真

他の方もおっしゃるように少ない情報の中で、具体的な回答をくださりありがとうございます。
参考にさせていただきます。とりあえず築浅の物件を探しつつ、自分なりのパターンをはっきりと示せるようにイメージ作りを進めてみます。

星マーク
相談者が役に立った
2019年11月 1日
はじめまして、アーキネットデザインLLC代表の市川均と申します。今回の計画で重要な最低限のポイントを以下に記載します。しかしこの内容はとても専門的で理解する事が容易ではないと思いますので、現実的には建築士に協力してもらって物件を探す事をお勧めします。物件の選定の善し悪しでリノベーション費用は驚く程変わります。
1、建築基準法の手続き:住宅を店舗併用住宅にリノベーションする為には用途変更の確認申請が必要。よってそれが可能な物件である事。
2、木造3階建ての場合、1階の柱や壁は構造的に改造する事が困難な場合がありますので構造的なチェックが必要です。
ここでは細かく説明出来ませんのこれ以上ご質問があれば以下からお問い合わせいただけます様お願いします。
アーキネットデザインLLC
http://www005.upp.so-net.ne.jp/ArchiNet/
http://www.doctor-life.jp
矢印
この専門家のプロフィールを見る
矢印
この専門家に資料をリクエスト

ユーザーの返答

2019年11月01日

ぴよのプロフィール写真

用途変更の申請が必要な点、全く頭にありませんでした。ケーキ屋の開業が可能な地域かどうか、などは確認しながら見ていたのですが。
他の方のお話からも木造3階建てを店舗に改築、というのは現実的には難しそうですね。重要なお話をありがとうございます。

2019年11月 1日
具体的な物件の候補がない状態でのご相談が難しいだけで、相談されることは何も問題ではありません。言ってみれば、患者さんの体を診察できない状態で、病気を診断してくださいと言っているようなものです。
物件の候補が出てきましたら、それがご希望に合うものかどうか、判断できますので、お気軽にご相談ください。今までにも、物件探しからの段階でお手伝いして、物件を決定し、設計監理を担当させていただいた事例が多くあります。
ただし私は京都市内在住なので、設計監理が難しいと判断されたら、ご相談だけでもOKです。とにかく、あなたには専門家のアドバイスが必要です。
矢印
この専門家のプロフィールを見る
矢印
この専門家に資料をリクエスト
2019年11月 8日
初めまして。
株式会社あくと総合計画 廣田と申します。

予算については、銀行融資や預貯金の状況にもよるので、一概には言えません。
ただ、お店を運営していくのであれば、運転資金を一部ストックするなど、通常の家づくりとは別のことも念頭に入れておく必要があります。

あまり無理をするのはよくないかなと思う案件に思えます。

例えばですが、店舗は最低限にしておいて、軌道に乗れば近くで賃貸を探して広げていくようなことも念頭に入れてもいいように思えます。

店舗の内装や什器は譲り受けられるものもあるとのことですが、運搬費や設置費、メンテナンス費など意外と費用が掛かります。そのため、あまり安易に考えすぎると、資金が苦しくなることが予想されるので、注意した方がよいかと思います。

改修に際して、耐震など、費用が掛かります。
ただ、100点満点を常にとるのでは金額などどこかにしわ寄せが来ます。
取捨選択をし、項目によっては70点程度でもよい項目をつくることも大切です。

築年数も大切ですが、建物のメンテナンスによって大きく建物状況は変わります。

いいお店ができることを祈っております。
矢印
この専門家のプロフィールを見る
矢印
この専門家に資料をリクエスト
この家づくり相談「店舗併用住宅への改築費用」をfacebookでシェアする

おすすめ

同じカテゴリーの他の相談

悩みや疑問を専門家に聞きたい方はこちら

作りたいものが決まっている方はこちら