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鉄骨造の一戸建てのリノベーションについてご意見をお願いします。


神奈川県横浜市在住のY氏です。
鉄骨造の一戸建てのリノベーションについてご意見をお願いします。

現在、両親が住んでいる一戸建て(32年前に●水ハウス施工の鉄骨住宅)
を完全分離型の二世帯住宅に増改築しようと考えています。

検討を始めてから●水ハウス以外のハウスメーカーにも聞いてみましたが
「●水ハウスの構造は複雑なため、弊社ではリフォームできません」との回
答ばかりでした。
一戸建ての状況ですが、32年前に建築した玄関と風呂が共有型の2世帯
住宅です。1、2階の延べ床面積は160㎡位です。
※2階には簡易キッチン(3畳程度)とトイレはあります。

そこで、2階に玄関(外階段になります)、風呂を設置し、2階の床面積を増築
して、1、2階の間取りも変更するようなリノベーションを考えています。
増築は建ぺい率が80から100に緩和されたそうなので可能とのことでした。
これまでのメンテナンス状況は、屋根瓦を交換する程度で、ほぼ行っていない状況ですが、担当者の方によると32年経過している割には内装外装共にきれいなので、なかの鉄骨も問題なく使えるのではないか(断定はできませんけど・・・)とのことでした。

工事費はまだ出ていませんが、担当者の方がおっしゃるには新築の一戸建て
(2世帯ではないですが)が購入できる金額位かかる可能性があるとのことです。

今回のリフォームで私が疑問に思うことは

1.32年前の鉄骨を利用するのはいいが、この先何年平気なのか。
2.耐震関係は、新しければ新しいほど基準が厳しくなっていると思いますが
32年前にクリアした基準で、この先平気なのか(耐震補強はしなくていいのか)。
3.新築一戸建てが立つくらいのリフォーム総額は、妥当なのか。
4.家としての価値は既存のものよりも上がるのか。あくまでも32年前の住宅なのか。
5.●水ハウス以外でリフォームすることできないのか。

おそらく、新築一戸建て程度の金額がかかるという部分が私が腑に落ちない
ところです。リフォームの規模からすると、仕方ないものなのでしょうか。

少ない情報量で大変恐縮ですが、建築家の皆様の貴重なご意見を伺わせていただければ幸いです。

よろしくお願いします。

専門家の回答

5件

2017年 6月11日
Y様

ハウスメーカーの型式認定品は基本的にそのメーカーでしか対応出来ません。工務店や他ハウスメーカーは補償が死活問題ですから、下手に手を出したくないというのが正直なところでしょう。

たとえば、車の修理を他のメーカーのディーラーに出さないのと一緒の理屈です。通常の木造ですと誰でもいじれますが、ハウスメーカーでは出来ません。それだけハウスメーカーは縛りが強いです。

ですので、基本的に○○ハウスにて解答を得るのが正しいですが、一般的な話としてでしたらお答えできます。

1.基本的に軽量鉄骨は木造と変わりません。こまめなメンテナンスで、木造は腐らなければ100年でももたすことができますし、鉄骨も錆びなければ同じく長持ちします。しかし、法定耐用年数は木造と同じ程度と思います。詳しくは〇〇ハウスにお問い合わせください。

2.32年前ということは新耐震基準と新・新耐震基準の間です。新・新耐震基準とは阪神淡路大震災で見直された基準です。現状と比べると耐震性能は落ちるでしょうが、その程度は○○ハウスにしか答えられません。

3.詳細はわかりませんが、かなりのリフォームなので少なくとも1,000万以上はするのでは?

4.日本も建物の状態で資産価値を見直そうという動きが出ています(ホームインスペクション)。しかし、現状はどんなにリフォームしても資産価値は変わりません。ですので、資産よりも如何に大事に使い続けていくかが重要です。

5.前述の理由で難しいと思います。
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ユーザーの返答

2017年06月11日

Y氏のプロフィール写真

ご意見をお聞かせいただきありがとうございます。

先ほど◯◯ハウスの担当者と打ち合わせしましたが、約4,000万でした。

2017年 6月11日
安く済ませたいのが理由なら増改築は止めた方が良いでしょう。

鉄骨造やRC造なら皮だけ変えたり設備を新調する程度に
留めて使わないと法律も構造力学的にもコスト的にも、
全く合いませんよ。将来の増改築を前提に作るなら木造の
軸組みが一番真っ当です。

URBAN GEAR / アーバンギア 本多 信章
atelier@urbangeardesign.com
http://www.urbangeardesign.com
054-206-4343
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ユーザーの返答

2017年06月11日

Y氏のプロフィール写真

貴重なご意見ありがとうございました。

参考にさせていただきます。

2017年 6月11日
回答します。
1、鉄骨を利用した家が何年もつか?
鉄骨の劣化は錆が主で、熱に弱いということですね。それさえクリアーできれば
何年でももつと思いますが、腐食は思わぬところで起きるので一概に答えることができません。敢えてゆうならば、ネットで鉄骨造の耐用年数で検索されて参考にしてください。
2、32年前に作られた建物の耐震基準で大丈夫?
○○ハウスの場合大臣認定だと思います。大臣認定の更新をしている可能性があり、おそらく現基準には到達しないかとは思いますが、問い合わせされると良いです。
3、リフォームの総額が妥当かどうか?
様々な要素で、妥当ではないと感じたとき妥当とは言えないと思います。
4、価値?
対外的には価値については、一般的には、32年前の価値と思います。住まい手からすると価値は上がるかもしれません。
5、他の会社でもリフォームはできるか?
要望によりけりです。構造までいじるならば、大臣認定の場合○○ハウスでも難しい場合があります。
以上ご参考に。

他の相談は、すみかのメッセージ機能又は、直接メールで
k-tsurusaki@nifty.com
鶴崎より
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ユーザーの返答

2017年06月11日

Y氏のプロフィール写真

貴重なご意見ありがとうございます。
参考にさせていただきます。

2017年 6月12日
予算の都合上、なるべく安くリノベーションを行おうとすると、仕上げ材の張り替えやキッチン・お風呂等の水廻りや給湯器の交換を行い住み続けるような事例は多くあると思います。ただそれはお薦めできるリフォームではなく、ご質問者様のように耐震等を気にされる場合、壁を剥がして断熱をやり直し、構造補強を行い、サッシ等もペアガラスのものに交換するといった工事を行うのが望ましいと考えます。それでも新築の基準より劣る性能になりやすく、同程度の性能にしようとすると新築より手間が掛かる分、費用が高くなってしまいます。個人的な見解としては、これから長く住み続けていく二世帯住宅をお求めであれば、間取りも自由に考えられるので、既存建物は解体して新築で建てられたほうが良いと思われます。

その他、ご質問等ございましたらご連絡いただければと思います。
田中朋久
http://tomohisatanaka.com/
info@tomohisatanaka.com
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ユーザーの返答

2017年06月24日

Y氏のプロフィール写真

貴重なアドバイスをいただき、ありがとうございました。

家族とも相談し、現在新築の方向で話をすすめています。

2017年 6月24日
初めまして。HMのリフォームにはそのメーカーにしかわからない基準等がありそれがハードルとなってなかなか難しいところがあります。しかしそのリフォームには以下の条件さえはずしていただければ可能です。力学的な部分や材料等の耐久性で数字的なものを求めない。前よりも悪くならないことを想定。このことさえ認識できれば以下の例のような事例を照会します。
都内、あるHMの家、築約40年、延べ床45坪、2世帯住宅に改装、日当たりや動線計画が悪く間取り、水周りの変更を伴う住宅の設計をしてます。もちろん設計開始前に設計者と実績ある工務店と基礎、躯体、防水等の基本部分を調査して概算見積もりも提示の上(今回は主に1階部分の工事で1000万円と想定)設計作業を進める段取りとなっています。この家は相続対策や、両親のこの家に対する思いれ等があってリフォームを選定してます。リフォームにとってもっとも大事なのはその家に対する思い入れや歴史です。
そう簡単に壊すべきではないと考えています。直せるものは直して末永く住み続けることこそ大事です。以下に当方のHPを付記しておきますのギャラリーのリフォームの項を参照していただけたら幸いです。

(株)空間設計研究所  代表 高橋孝栄
住所:〒160-0022東京都新宿区新宿2-4-2カーサ御苑404
TEL:03-3359-2863
FAX:03-3359-2864
HP :http://www.ne.jp/asahi/takahashi/kuukansekkei/
MAIL ; takahashi@smile.email.ne.jp


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