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家づくり相談

築33年大手HM二世帯住宅 リフォームするか否か

よろしくお願い致します。
現在、実家をリフォームするか否かで悩んでいます。
実家の情報は下記の通りです。

大手HMで建築
築年数:33年
構造:軽量鉄骨構造ストレート葺2階建
延床面積:約213㎡
1階面積:約114㎡
2階面積:約98㎡
敷地面積:約420㎡
リフォーム歴:外壁を20ほど前に塗替
1階と2階での完全分離二世帯住宅で
2階は外階段で入るスタイルで、
屋内の階段で上下階が行き来出来ます。

現在2階に両親が住んでおり、
1階はかつては祖父母が住んでおりましたが
現在は空き家のようになっています。
相談者の私は、実家を出て賃貸住まいです。

先日、建てたHMのグループのリフォーム会社から
リフォームの無料相談のご案内がありました。
リフォームして住めるなら、現在の賃貸から
実家に戻ってきたいが、
かねてより、素人感覚でも実家に傾きがある事が
分かっていたので、無料相談で傾きを調べてもらいました。

その結果、最大で23mmの傾きがあることが判明しました。
ですので、リフォームする以前に傾きを直さないと
話にならない状況で、傾きを直すにはこちらの
グループのリフォーム会社の概算見積で、
ジャッキアップで約1500万円かかるとのことでした。
ただ、ジャッキアップ〜リフォームまで、
退去せず住んだままで出来るとの事でした。
また現在、幸いにも両親に健康被害は確認されておらず、
継続して住もうと思えば住めている状態です。

そこで自分なりに、そのリフォーム会社に
ジャッキアップ〜リフォームまでをお任せすると
どうなるのか考えました。

デメリット
ジャッキアップはおそらく外注のため割高な気がする。
そもそも1500万円かけてまで傾きを直すメリットがあるのか(耐久性の問題)
メリット
リフォーム会社が、HMのグループのため、
建築当時のデータを持っているので安心感がある。
何かあった時の対応が良さそうな気がする。
両親が引っ越さずに済む。
予算2500万円(仮)で大きな家に住める。
(リフォーム会社の方曰く
「今この規模、グレードで新築するなら6000万かかる」とのこと)

父曰く、2500万円で隣の空いている敷地に
新築を建てた方が良いのでは?と。
自分らは先も短いし、今この家が住めないわけではないから
自分らが死ぬまで実家は何もしない方が良いのでは?
何千万かけてリフォームしても、屋根の吹替やライフラインの
取り替えも近いうちに必ず必要になるし、新築した方が良いのでは?と。
しかし、私としては現状、空いている敷地を
庭や駐車スペースとして使えているため、
新築する事でそれを潰すのが惜しいのと、
2500円でどれ程の家が建てられるのか?
選ばなければ建てられると思うが、
地盤が良くない事は分かっているので、
大した家は建てられないのでは?
と思っています。
また、両親に先がないとはいえ、リフォームに可能性があるのなら
リフォームしてあげたいとも思っております。
リフォームなら庭を潰さなくて済みますし。
また、庭の日当たりは抜群です。

実家を潰して新たに二世帯住宅を…という手も考えましたが、
二世帯で建てるなら完全分離希望で、
両親の歳も考えると、今から新築で二世帯は…と
現実的ではないような気がしております。
(二世帯住宅が売りにくいという話も耳にした為)

他にも書きたい事が有りますが、
文字制限があるため書ききれませんでした。
リフォームするか否か、リフォームせず隣に新築が最善なのか、
はたまた別の手があるか、
お知恵を頂ければ幸いです。

専門家の回答

5件

星マーク
相談者が役に立った
2021年 5月26日
今のお家にそんなに不満がないのでしたらジャッキアップ+リフォームが一番費用が抑えられると思います。
敷地内に別で建物を建てるのは、詳しく伺わななければ判断はできかねますが、いろいろとハードルがあります。
いずれにせよ詳しくお話伺えればお手伝いできることもあると思います。
矢印
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ユーザーの返答

2021年05月26日

うめのプロフィール写真

早速のご回答をありがとうございます。
この後に続く回答者様にも申し上げるのですが、
相談内容の「傾き」の値を大きく間違えておりました……
「230mm」でした。
0が抜けておりました…。
この値のためにリフォームを躊躇しておりました。

星マーク
相談者が役に立った
2021年 5月26日
はじめまして。
新築をされると、かなり面積が小さくつくらなければならないと思います。また、地盤が弱いという事がわかるので、新築においても何らかの地盤補強にコストをかけなければいけないかと思います。
リノベーションをする方が面積を確保する事は可能です。ソリディ工法など後施工のできる地盤補強などを、軽量鉄骨の場合、検討できるのではないかと思います。
様々な方策を専門家にご相談されながら、総合的にご判断された方が良いと思います。
ご参考にしていただけますと、幸いです。
よろしくお願いします。
矢印
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ユーザーの返答

2021年05月26日

うめのプロフィール写真

早速のご回答をありがとうございます。
この後に続く回答者様にも申し上げるのですが、
相談内容の「傾き」の値を大きく間違えておりました……
「230mm」でした。
0が抜けておりました…。
この値のためにリフォームを躊躇しておりました。

星マーク
相談者が役に立った
2021年 5月26日
うめさん、今晩は。
詳しく思いを書いてくれましたので、良く分かりました。

 ただ傾きの原因と、今後更に傾きが進行する可能性が高いのかが
重要かと思います。
 傾きを正す?方法はいくつかありますが、概算のものは恐らく
アンダーピンニング工法ではないかと思います。
 最も正攻法の一つで、確実な方法ですが、最も高額になるかと。
 最も手軽なのが、リフォームに合わせて根太等で高さ調整する方法で、
ただ、これは原因究明する訳ではなく、沈下は落ち着いたとしてする方法です。
 他にも、この中間的なものがありますが、一長一短です。

 間取り等が不明ですが、リフォームして住むことをお考えでしたら、
その方が良いと思いますよ。
 確かに、ライフラインは不具合が出てきていてもおかしくない築年数ですね。
ある程度は一緒にやり替えることを考えても良いと思います。
矢印
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ユーザーの返答

2021年05月26日

うめのプロフィール写真

早速のご回答をありがとうございます。
この後に続く回答者様にも申し上げるのですが、
相談内容の「傾き」の値を大きく間違えておりました……
「230mm」でした。
0が抜けておりました…。
この値のためにリフォームを躊躇しておりました。
リフォーム会社の方(一級建築士)曰く、33年でこの傾きなら
もうこれ以上、傾く事は無いであろうともうしておりました。

星マーク
相談者が役に立った
2021年 5月27日
230mmの傾きというのは、床ですか?柱ですか?とんでもない傾きですね。そもそも、築後、どのくらいの時期から傾き始めたのでしょうか?早い時期であれば、施工上の問題があったわけで、本来、この傾きの件はリフォーム会社に相談するのではなく、新築工事をしたHMに相談すべきことです。たとえ築33年でも、それが筋だと思います。

HMも築33年とは言え、自社が工事した建物で起こったことですから、ちゃんとした会社であれば、自主的に改修工事を検討するはずです。自社工事の問題ですから、リフォーム会社が見積もるよりも、少しは金額が抑えれらるのではと思います。リフォーム会社よりも高い見積もりが出てきたら、そのHMはアウトですね。その場合は、傾きを治す工事の相見積もりを複数の工務店に依頼して、競争していただくのが良いでしょう。とにかく1社の見積もりでは、検討のしようがありません。

ご両親は今は大丈夫でも、近い将来、2階に住むことが難しくなってくることは目に見えています。ですから今の時期に1階をリフォームして、ご両親を1階に移っていただくのが良いと思います。2階は、あなたのご家族が住むために、最低限のリフォームをすれば、全体の工事費は抑えられると思います。

HMの軽量鉄骨造は、構造的にはしっかりしていますので、地盤のことはともかく、構造体としては住み続けられると思います。地盤の件は傾きを治すとともに、基礎下の地盤に薬液を注入して、地盤を固化させることを検討すると、リフォーム後も安心だと思います。注入工法の施工費は、そんなに高額にならないと思います。
矢印
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星マーク
相談者が役に立った
2021年 5月27日
はじめまして、埼玉にありますアーキネットデザインLLC代表の市川均と申します。私は10年程前まで川越に事務所を構え15年余り川越の蔵造り等の古い建物の保存再生に携わっておりました、現在も東京の月島、佃島で古い建物の再生や建替えに携わっていますので、古い建物の扱いにはとても精通しています。その立場から解る範囲でお答えします。
1、築33年の軽量鉄骨造は大きな費用を掛けても間取り変更等に制限もある上に20年後には築53年になりまた大きな費用を要する事(おそらく建替え)になると思いますのでお勧めしません。
2、敷地が広い場合には敷地内での建物の建て替えがおススメです。弊社では良くやる方法で現在も浦和で敷地内に住み続けながら建て替えを実施中です。ちょっとノウハウがありますが住まい手の引越等のストレスが少なくてすみます。
3、次に建てる建物は更新しやすい建物の造り方にすべきです。やり方はご説明します。
4、敷地内に子世帯の家を新築する事は可能です。ちょっと工夫がいりますが。
5、完全分離の2世帯住宅は将来賃貸併用住宅にすることも可能です。
以上から、以下の通りご提案します。
現在の建物の隣に子世帯の建物を新築し、ご実家は将来建替えて繋げることを前提に敷地全体を計画(設計)する。ただ、ご実家の更新は、今回建物を調査した後にご両親の健康に応じて進める。
ただし、これはあくまで想定です。一度建物を見させていただき、ご家族の事情をお聞かせいただければより精度の良い提案をさせて頂きます。
地元埼玉であり、このような案件には精通していますので、よろしければ直接お問い合わせください。
http://www.doctor-life.jp
https://www.archi-netdesign-llc-kikaku.com/
矢印
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ユーザーの返答

2021年05月27日

うめのプロフィール写真

市川様
ご回答をありがとうございます。
HP拝見させていただいております。

具体的なご回答とご提案、大変参考になりました。
帰宅後、家族にも共有して、意見を募りたいと思いますが
5のご提案が新しい発見です。

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