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家づくり相談

二世帯住宅リノベーション見積り後の契約解除について

初めてまして。都内23区、完全分離二世帯住宅リノベーションの件でご教授頂きたいです。

築26年、15年ほど前に一度リフォーム済みの鉄筋コンクリート造三階建(一階の駐車場を含め150㎡ほど)を駐車場部分を内部化し、完全分離の二世帯住宅にリノベーションを予定しておりました。

一昨年の8月に総額3300万円以内で増築、躯体のみ残して大幅リノベーションを設計士に依頼しておりましたが、確認済書がなく増築出来ないとのことになりました。
その後、増築と新しく外壁新設工事も出来ないので費用を下げて工事費2000万円(現外壁の防水、内装含む)、設計費やその他予算500万円、総額2500万円でお願いできないか設計士に相談したところ出来ますとのことで、昨年1月に契約を致しました。

その後工務店に合い見積りを取りまして工務店決定をしました。しかし、この時点の見積りで工事費外壁工事を含め4000万円弱でした。
おそらく高く出るだろうと設計士も話していたのですが、その後何度も話し合いを重ねて1年以上経ち外壁の防水を含まない工事費だけで2500万円以上、設計費や外壁の防水工事費を含めると総額3500万円ほどになってしまっている状態です。
外壁工事は設計士が現在不具合がないので今すぐ工事しなくても大丈夫なのではと勝手な判断でいつのまにか見積りから外れておりました。
しかし先日工務店を含めた話し合いの結果、外壁はやっておいた方がいいとのことでその部分についても別に見積りを取っている状況です。

トイレや洗面台、親世帯のキッチンは工務店を通すよりも安くなるので、見積りに含めなず私たちからの支給品になる予定です。
三階に関しては間取りの変更できず、サッシ交換や断熱材が入れられず、クロスと床の張り替えのみです。

先日の話し合いで設計士からは「最初の見通しが甘かった。3300万円から2500万円に依頼額が、下がった時点で難しいとは思っていた。これ以上大幅に減額は難しい。予算に合わせた設計だと駐車場を内部化せず完全分離はあきらめてはどうか。」
などの提案もありましたが、本来の目的とは変わってきており困っております。

1年以上の話し合いで疲れてしまいリフォームの件事態、辞めようと思っております。

ここでご質問したいのは

①鉄筋コンクリート造三階建(駐車場を含め150㎡ほど)を駐車場部分を内部化し、完全分離二世帯住宅にリノベーションをするのに工事費2000万円(外壁防水工事費含む)は無謀なのか。

②契約時に設計費の三分の一を払っているが、見積りが合わないことや外壁工事費のことなど不信感があり設計士と契約解除した場合、通常追加で費用がかかるのか。三分の一支払っている設計費は返金どうなるのか。

なお、作り付けの家具はほぼなくキッチンもシステムキッチン、お風呂もユニットバスで高いものではありません。

長文になりましたが、どうぞ宜しくお願い致します。

専門家の回答

4件

2019年 1月28日
ままさん

まず、依頼者からの要望を依頼者の予算で納めることはまず無理です。

それは依頼者の考える予算は工事費についての具体的な根拠がなく
ご自身の用意できる予算が根拠です。

その工事予算にご自身の要望をかなえようというお考えはやはり無理があります。

工事費は要望に沿った図面を工務店が見積もりをして金額が確認できます。
思い付きの予算と工務店の見積に大きな差があるのは当然のことかと思います。

その点を冷静に理解していただきたいと思います。

さて、①ですが。建物を見ていないので何ともというのが正直なところですが。
建物の大きさと内装の解体してリフォームとした場合
すくなくとも3000万の予算かかるかなと思いました。

ただ、この限られた情報もとに経験からの思い付きの数字でしかありません。

②ですが、図面を作成する作業にかかった業務費用は
その図面が依頼者の要望に沿っている内容であればお支払いお願いしたいと
同じ仕事をしている者として思います。

ただトラブルになった事件であるので全額なのかいくらか減額するのか
それは真摯に話し合い持っていただきたいと思います。

トラブルについての話し合いや契約解除などは弁護士に相談することなので、
具体的には弁護士にご相談して頂ければと思います。

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一級建築士事務所 匠拓:寺澤 秀忠
WEB: http://www.syotaku.jp/
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ユーザーの返答

2019年01月28日

ままのプロフィール写真

ご返答ありがとうございます。
やはり3000万円は掛かってしまうのですね。
最初は色々要望をしておりましたが、今の段階では私たちの要望はほぼありません。
確認してから契約すべきでした。
きちんと話し合いたいと思います。ありがとうございます。

2019年 1月28日
こんにちは。
建築でお困りの方にアドバイスをしています

先ずは設計含めてお話しした会社とよく話し合いをするべきです
当初3300万円→2500万円→3500万円
      アイミツ4000万円
つまり、設計変更があるということですね

この条件を踏まえて質問に回答します

1について
2000万円の予算としてその範囲で行えば可能です

しかし、設計要件的に何処までを可能とするかを検証するべきです
文章からの推測では二世帯と外壁防水工事としかないので判定は現状
不可能です


2について
設計費用の返却は既に設計行為をしているのであれば難しいでしょう
その前に設計業務の条件や契約書などに解除条件の記載がないでしょうか

総括として、正直事前に打ち合わせして了承の上で契約行為があります
その条件が変更された場合は新たに契約書を交わすなどが必要となります

時間も含め裁判などになれば費用含めポジティブな結論にはなりません
設計行為は無料で出来ること、有料となる処の区分けをせずに行う
ことで、問題を肥大化することが多くあります

発注者側の意識としても要件を纏めずに進むことが多くあります
トラブルを生むと分からないことで、問題を生み出すことは非常に
残念です

契約前に見積要件をまとめ比較して決める行為が出来ないことが多くの
問題を生む結論です

私たちはそのような事前に取り組む仕事を推奨しています
適値コムという考え方をサポートしています

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ユーザーの返答

2019年01月28日

ままのプロフィール写真

ご返答ありがとうございます。おそらくこのまま契約解除になった場合、追加で費用を払わなければならないような記載が契約書にあります。
契約前に色々ご相談すれば良かったと思います。
ありがとうございました。

2019年 1月28日
まま様
こんにちは、残念ながら予算は厳しそうですね。
最初の計画から検討された方が良いでしょう。
デザイン系の建築士や建築家で、部材や人件費の相場がわかっていない方が
多いのは残念です。
見積もりの単価を見直す事が必要です。
現在は、部材の価格が騰がってます。大工手間がいくらか、プラスターボードの単価が
いくらか、一つ一つ見直しましょう。
また、設備の数や工程も見直せば、設備費が下がります。
職人さんと相談しながら、見直す必要があります。

シープラス 北島
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ユーザーの返答

2019年01月28日

ままのプロフィール写真

ありがとうございます。設計士も見積りを取ってみないとわからない部分があると言っておりました。工務店も交えて話し合いたいと思います。
ありがとうございました。

2019年 1月29日
なるほど、まだまだ、こういったことが多く有るんですね。

①の質問ですが「無謀」では無いと思います。やりようじゃないですかね。
防水工事ってのは、シールをやり直すってことですよね?これは建物の
大きさが分からないとなんとも言えませんが、あっちこっちで見積りを
取って「出来ない内容」ならば出来ないってだけの話です。設計士が出来る
といっても「請負」では無いので、丸々出来なかったことに対して責任を
被せることは出来ないでしょうね。要望を精査して設計をした訳ですから、
金額に納まるように設計をやれと強要すれば姉歯事件みたいなことが起こります。
設計の内容を変更すれば良いだけだと思いますけどね。もしも見積額が
設計士が想定していた金額と乖離していたのなら、その設計士の能力が
滅茶苦茶低かったってだけです。

②契約っていうのは委託者と受託者の双方が契約の内容に同意して
結ばれるものですから、契約書の約款に書かれている通りに処理されるって
だけです。設計士が実施できなかったことに対して「道義的責任」を少しでも
感じるのなら一部返金や2回目以降の設計料の支払いは求めないなどの措置を
採るかもしれませんが、つまらない単線で書いた、がらんどうの店舗の図面でも
契約だからと言って150万円をぶんどった設計事務所を知っています。
契約解除は、ネガティブなことが多くなる傾向にあります。契約書は、どこへ
持って行っても水戸黄門の印籠と同じ効果があります。

予算とは実に難しいものです。それだけしか、お金が用意出来ないって場合には、
何が出来るかは基本的には「手探り」だと知ってほしいです。設計士も
安請け合いをしないで、予算よりも大分内側で出来そうな計画を口頭では
言うべきです。また、このような不確定要素が多い委任内容であれば、基本設計と
実施設計を分けて契約を結ぶべきです。この相談者の方は被害者だとは
思いませんが、非常に気の毒な方だと胸が痛みます。
私たちは飯を食わなければなりませんが、クライアントの利益を守ることを
最優先にして契約などには配慮するべきだと思います。

また設計士は、プロですから、設計者としての提案について良く耳を傾けて
いただくことが良い結果を生む鍵になることも知っておいてください。

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