建築家と家づくり 好きに暮らそう SuMiKa
家づくり相談

ひな壇の土地に賃貸併用+二世帯住宅

東京都下で賃貸併用+二世帯住宅の建設を検討しています。

現在、見つけている土地に自分の希望するプランがどの程度の予算で作れるのかご相談させてください。

傾斜地にあるひな壇の土地で
西側の道路が接道しており、現状は 北側道路から3m程 南側は4~5m程の擁壁があります。
前面道路は6m程度あります。
土地の面積は100坪程あり、形状は正方形に近く、土地の形は悪くありません。
しかし、現状の擁壁のある位置では車を置くことが出来ず、駐車場を確保するためには、擁壁を作り直す必要があります。
その為だと思われますが、相場よりかなり安い金額で売りに出されています。
物件の測量はまだされていないため、具体的な接道幅等不明ですが
形状がほぼ正方形であることから、1辺18m程度ではないかと思います。

擁壁の作り直しが必要になる為、
現状は擁壁で土で埋まってる部分を掘り起こし、そこに1階部分を造成し、
擁壁と基礎を一体化させるようにし、その上に2,3階部分を木造で作る。
また、1階部分には、インナーガレージを作り、自宅部分は2階3階部分に生活空間を確保。
1階は、西側からしか採光が取れないため、採光に関しては工夫が必要であると考えています。

▼1階
両親の世帯2LDK(60㎡)以上 と 自宅のドアとインナーガレージ、車3台分以上の駐車場、自転車置き場等のスペース。
(今後のライフサイクルを考慮し、両親世帯と自宅の両方からインナーガレージを利用できる仕様にしたい)

▼2,3階
賃貸部分は、土地の北側から階段を作り、長屋式で単身用8戸(25㎡×7+30㎡×1)
自宅部分は、4LDK(120㎡)
(賃貸でカウントしている30㎡の1戸は祖母用として考えております)

上記条件で、自己所有合計210㎡、賃貸部分175㎡(余裕があればもう1戸で計200㎡)で住宅ローンの使用も予算によっては可能なのではないかと思っています。

予算的には、擁壁の解体+土砂の運び出し+擁壁作り直し+基礎で1500万くらいはかかってもしょうがないのかな?と考えていますがいかがでしょうか。
プラン次第では、化けそうな土地かな?と思っているのですが、私の考えは甘いでしょうか。

専門家の回答

5件

星マーク
相談者が役に立った
2017年 7月 9日
mimiさま

はじめまして
港区の設計事務所:前田敦計画工房の前田と申します。

横浜市内で経験した事例から判断すると、造成工事に関わる費用が2000万円〜2500万円程度必要だと思われます。
そこに60m2の住居を作るとなると、さらに1500万円〜2000万円が加算されると思います。
地盤調査の結果、宅地造成規制区域に該当する場合は更にコストがかかります。

住宅部分は木造で80万円〜100万円/坪
賃貸部分は木造で75万円/坪程度を考えてくだされば可能です。

以上参考まで

詳しく教えていただきますれば、より正確な情報を提示出来ますので、下記までメールをいただきますれば幸いです。


■前田 敦 / atsushi-maeda   
 一級建築士事務所 前田敦計画工房 / mac-atelier
〒108-0072 東京都港区白金2-1-1 パセオ三光坂408
TEL : 03-4500-2410
FAX: 03-6867-1303
mobile:080-4137-3927
URL: www.mac-atelier.com
mail: mac@mac-atelier.com
矢印
この専門家のプロフィールを見る
矢印
この専門家に資料をリクエスト

ユーザーの返答

2017年07月10日

mimiのプロフィール写真

回答ありがとうございます。

やはり、予算的にはだいぶオーバーしそうですね・・・
ありがとうございました。

星マーク
相談者が役に立った
2017年 7月 9日
mimiさん

道路の高さと合わせた一階部分を駐車場+インナーガレージ
ご両親の住まいと自転車置き場など共用スペース
これは壁式RC構造として実質地下室として作るようですね。

擁壁の作り直しというよりは地下室を上手く作って
無駄な作り直しを減らしてコストダウンさせるようです。

ご両親の住まいを西側だけの採光では快適さに不満があると思います
ドライエリアを作って南側から明かりと風通しを確保したいです。

その上に木造で2階3階部分を自宅と賃貸の組み合わせ
ご自宅にはインナーガレージからホームEV付けたいですね

賃貸は大家さんが同じ建物なのでセキュリティーをPRできて
土地がひな壇で見晴らしも良いでしょうからいいと思います。

工事予算ですが、ざっくりと一憶1000~2000万ぐらい
要望は書かれているだけでご自宅などのグレードなど不明瞭なのと
地盤によっては杭工事も必要になるので目安でしかないですが。

参考になれば幸いです。

一級建築士事務所 匠拓:寺澤 秀忠
WEB: http://www.syotaku.jp/
矢印
この専門家のプロフィールを見る
矢印
この専門家に資料をリクエスト

ユーザーの返答

2017年07月10日

mimiのプロフィール写真

回答ありがとうございました。

私の試算はだいぶ甘そうですね。
それだけの金額が掛かる場合には、平坦の土地で3階建てで企画した方が良さそうですね。。

2017年 7月10日
はじめまして

岩間誠治一級建築士事務所と申します。

ご要望と同じような環境の案件をよく計画しております。
先日竣工した「夕焼けの住宅」でも擁壁加工の計画もおこなっておりました。

建物基礎をうまく利用することでコストは抑えることが可能です。
擁壁高さや奥行きがシビアに関係してきますので詳細は直接お気軽にお声掛けください。

岩間誠治一級建築士事務所
sia.iwama@gmail.com
矢印
この専門家のプロフィールを見る
矢印
この専門家に資料をリクエスト
星マーク
相談者が役に立った
2017年 7月10日

擁壁を1階として利用する事は、地下室を造ることと同じ事になり、更に地階の下に建物基礎を造る必要がございます。⇒地下1階+木造2階建ての建築物と同様な構造となります。ご要望から各階床面積は地階130㎡以上、1階2階の合計325㎡で、
長屋の共用通路・バルコニーを考慮すると1階2階の施工床面積は390㎡程度となります。よって、総額で、15000~17000万円(税別)程度以上の施工会社請負工事費となります。
設計監理報酬は弊社の場合、550万円(税別)となります。

擁壁の解体~基礎の予算については、木造2階建てにプラスされる金額と想定なさっていらしゃるのなら、かなり厳しい金額と言わざるを得ません。
地階としての工事費算定だけ(解体撤去費含まず)でも、5900万円~6700万円(税別)となります。

夢の実現を祈念致します。


弊社は、(公社)日本建築家協会に属していて、建築物の質の向上と建築文化の創造・発展に貢献することを目的として、全国の建築相談は無料にて対応させて頂いております。
何か有りましたら遠慮なくご相談下さいませ。

Archi-Lab.CAN 建築加塩設計株式会社 加塩博之 拝
ArchiLabCAN@ybb.ne.jp tel.099-296-1156

=豊かな空間創造、幸福な時間=
矢印
この専門家のプロフィールを見る
矢印
この専門家に資料をリクエスト

ユーザーの返答

2017年07月10日

mimiのプロフィール写真

回答ありがとうございます。

予算的にかなり厳しいので、他の土地情報が出てくるのを待った方が良さそうですね。。
ありがとうございました。

2017年 7月10日
mimiさん
はじめまして、渋谷で設計事務所を運営しております日比生寛史建築計画研究所の日比生と申します。
賃貸集合住宅や敷地条件の厳しい個性的な住宅など数多く手掛けております。

「渡辺篤史の建もの探訪」や「完成!ドリームハウス」には度々出演しており、余談ですが、二年前に終了しましたフジテレビの月9ドラマ「恋仲」の模型や図面の資料提供、建築関連のアドバイザーも努めておりました。

頂いた情報だけでは詳細についてお答えすることが非常に難しいです。
ただ、予想されているよりはコストがかかると思って下さい。
もう少し詳しい情報(敷地図など)を頂ければご相談可能です。
ひとつ言えることは、諸々の制約を逆手に取ってプラスに転換し、ここでしかできない大化けするようなアイデアは得意です。
2015年は手掛けたサービス付高齢者賃貸住宅がグッドデザイン賞にも選ばれました。フレキシブルな新しい個性的なデザインはお任せ下さい。

創意工夫のデザインに特化した建築が得意ですので、もし手掛けた建築の事例に興味をもって頂きましたら、是非ともご連絡下さい。
長年に渡り愛され続ける建築を創り出したいと思っておりますので、是非、微力ながら長いお付き合いと夢のお手伝いが出来ることを願っております。

日比生 寛史/日比生寛史建築計画研究所
hiroshi hibio architects
〒150-0002
東京都渋谷区渋谷1-3-18ヴィラ・モデルナA-303
tel/fax:03-3407-8034
mobile:090-4700-5515
hiro-hha@herb.ocn.ne.jp
http://hha.bz/
矢印
この専門家のプロフィールを見る
この家づくり相談「ひな壇の土地に賃貸併用+二世帯住宅」をfacebookでシェアする

おすすめ

同じカテゴリーの他の相談

悩みや疑問を専門家に聞きたい方はこちら

作りたいものが決まっている方はこちら