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家づくり相談

相続後の話ですが、、、

現在、板橋区の駅前に自宅(中古で購入)と実家(隣同士)があります。
母はもう他界しており父も施設にいるので、今現在私の家族が実家におり、自宅は他人に貸していますが、相続後は両方の土地を合わせて70坪位ですが、建て替えしたいと考えています。
実家は店舗併用住宅ですが、今は店舗は閉まってます。駅前(徒歩1分)の好立地なので、将来的にどうにか活用したいと思っているのですが、自宅はまだローンが終わっていないし、建て替える際は店舗か賃貸住宅併用にして、ローンを組む事ができるのか?など、資金面にも不安があります。
更にどんな建物にするのがリスクが少ないのか、例えば始めからどこかに貸すのを決めて建築する事も出来たりするのか?その場合不動産屋に相談すればよいのか?
など、まずどこに何を相談したらよいかアドバイスが欲しいです。
資金に余裕がないので、その辺も含めてのアドバイスお願いします。

専門家の回答

4件

2018年 2月27日
おか様

高田馬場で、相続物件・賃貸物件等を多く設計している
マックスネット・コンサルタントの片瀬と申します。

私も板橋の生まれです。
弊社は、設計事務所と不動産コンサルの兼業です。
商業コンサルタントも行っており、事前に、テナントに打診することも可能です。

宜しければ、一度お伺いし、詳細競技をお願い致します。
katase@maxnet-g.co.jp
上記に、ご都合の良い日時を2~Ⅲあげて頂けないでしょうか。
日程調整後、連絡致しますので、ご検討、宜しくお願い致します。

土地探しからのアパート・マンション:http://www.maxnet-g.co.jp/consultation/abc.html
新築アパートによる不動産投資:http://apart-toushi.jp/
作品集:http://www.o-uccino.jp/kenchikuka/designer_0000000413/sakuhin/?page=2
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ユーザーの返答

2018年02月28日

おかのプロフィール写真

回答頂きありがとうございます。
まだ具体的に話を進める段階ではないのですが、不動産コンサルタントと設計を両方やってらっしゃるという方がいるというのが分かって大変参考になりました。
またその時が来たらご相談させて頂くかもしれませんので、よろしくお願いいたします。

2018年 2月27日
おか様
ご自宅とご実家の活用計画を拝見しました。

ご相談内容から考えると、70坪の敷地全体の計画を立案しながら、第一期工事としてご実家部分の建て替えを行えばいいでしょう。どのような用途にすればよいかは現地調査と周辺マーケティング調査をしてみないと分かりません。店舗、賃貸住宅、寄宿舎、宿泊系、時間貸しスペース、貸事務所など様々な用途から立地に応じた選択が必要です。計画に先立って金融機関の融資が可能かどうかの確認も当然必要になります。

そして第二期工事として将来的なご自宅建て替えを行えばよいでしょう。第一期工事部分と一体的な利用も可能です。
いずれにしても長いお付き合いになりそうなので私のような設計事務所を3事務所ほど選定して実際に面談して依頼先を決めていけばいいと思います。

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  一級建築士事務所 感共ラボの森
代表 森健一郎 / TEL:090-9134-2670
〒211-0052 川崎市中原区等々力17-5
横浜atelier:横浜市中区本町6-50-1YCC
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ユーザーの返答

2018年02月28日

おかのプロフィール写真

回答頂きありがとうございます。
どんな建物を建てるにしても、後悔したくないので建築士選びは慎重にしたいと思います。

2018年 2月27日
おかさん

板橋区だと東武東上線か都営三田線、
どちらも結構な乗降客が見込めるので
店舗と賃貸で収益性は高いでしょうね。

まずは現在のローン返済を頑張ってください。

資金調達は駅前の立地なので
土地担保で無理なく調達できると思います。

リスクの不安は現地を見ないと何とも言えません。

駅前徒歩一分でも人の流れが違えば
事業をどうするか変わってきます。

テナント募集は工事が始まってから募集します。

よほどの一等地なら計画段階で入居決まりますが
普通の駅前では難しいですね。

普通の不動産屋さんはあてになりません。
大手の不動産屋もたいした知識持っていません。

ノウハウと人脈が無いと難しいです。
相続が絡むので税理士の協力も必要です。

ざっと思いつくことだけですが参考になれば幸いです。
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ユーザーの返答

2018年02月28日

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回答頂きありがとうございます。
アドバイス大変参考になりました。
どこかに相談してしまうと、そこで話を進められてしまいそうで、今賃貸で利用している不動産屋にも相談出来ませんでした。今の実家の店舗にも入りたいテナントがあるとは聞いてますが、今テナントを入れてしまうと建て替えが難しくなってしまうので、入れていませんでした。
建て替えるとなると、借金の金額も大きいので、知識がないのにつけこまれうまく乗せられてビルを建てたはいいけど、採算が取れないとか、そういう事になってしまうのも怖いので、ある程度知識を持ちたかったのでありがたかったです。
またコツコツ調べてみようと思います。

2018年 2月28日
おか 様

北区西ヶ原にあります、建栄の金野と申します。
私ごとですが昨年、父が他界し相続しました。最初に取引銀行から紹介された税理士さんと、会社の会計士から紹介された税理士さんとで、提案された内容は大きく異なるものでした。

全ての事案に当てはまらないでしょうが、同じ事案を異なる解釈で全く違うストーリーになってしまうのだなと痛感しました。私の場合は業務上、設計及び建築的な収益を上げるための器づくりに関しては社内で検討できるので、相続の部分だけクリアになってしまえばその後の計画はしやすかったのですけどね。

ご自分で判断できる力をつけるためにも勉強することも重要でしょうし、まずは数名の税理士さんに相談してみるとよろしいかと思われます。いずれにしましてもお金はかかります。ご自身が詳しくならなければ、なおお金はかかりますので、頑張ってみてください。
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ユーザーの返答

2018年02月28日

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回答頂きありがとうございます。
税理士さんの選び方も相続には重要とは盲点でした。確定申告をお願いしている税理士さんに、そろそろ相続についても相談しようかなと思っていたので、複数に相談する事は考えていませんでしたが、ちょっと不安になってきました。やはり色々勉強しないとダメですね。相続にも心配事があるので、尚更税理士さん選びも考えたいと思いました。
ありがとうございます。

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