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高低差のある土地の建築費用について

初めて質問いたします。
現在居住している東京都某市内に見つけた土地です。
この土地に、建坪30坪程度の2階建て(自然素材を活かしたシンプルな家希望)を建築するには最低いくら必要でしょうか?(土地代は別)

仲介不動産会社の担当者からは「難易度の高い土地なので請け負ってくれる業者を見つけるのが困難かも」と言われています。
春頃に売り出されたものの買い手がつかず(地盤改良含め建築費用の見積りの段階で断念される方が多数)売出値より25%程度値下げしている状態です。
以下が当該土地のマイナスな特徴です。

・道路からすぐ階段となるため駐車スペースが取れない(我が家に駐車スペース自体は不要)
・道路面と建築する場所に6メートル程高低差あり
・敷地内に擁壁部分が含まれるため、実際に建築できる部分の敷地は約84㎡(この点は納得済)
・この土地にかつて建造物が建ったことがない(住宅地として分譲されたS54年当初に購入した売主が結局家を建てなかったため ※現況は更地にカバーをしている状態)
・既存擁壁の現況調査報告書によると【擁壁は現状のまま利用可能】とのこと
・地盤報告書によると【全測点の表層~1.5m付近に埋設物と推測される貫入障害が確認される】とのこと

ハードルが高いことは重々承知しているのですが、以前から気に入っていた理想の環境の土地なのです。
資料諸々の写しは手元にありますので、判断に必要な追加資料がございましたらご教示下さい。どうぞ宜しくお願いいたします。
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専門家の回答

7件

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2017年12月26日
大変興味深いです。
30坪で、かつ道路との高低差による施工性を考慮しますと、
最近は建設費が高騰しておりますから、
工事費のみで最低4000万とお考え頂くと良いです。
地盤改良等は検討してみないとわかりません。
コストに気をつけて設計しなければ5000万くらいかかるかもしれません。
しかし、このような魅力的な土地との出会いは貴重と思います。
高橋一平建築事務所
www.takahashiippei.com
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2017年12月26日
Rin様
はじめまして、川崎中原区に事務所のある森建築設計と申します。
建築費の相談を拝見しました。

開発で検査済まで取得している擁壁ですよね。
であれば建築に際し資材搬入と産廃搬出の費用が割り増しとなるだけです。
中級グレードと考えると建物本体だけで2300万円(税別)、土地表層の搬出が110万円、土埋戻しと表層改良費が140万円、処分費消費税や外構費、付帯工事や設計監理、さらに建築諸経費も含んだ建築総予算は3300万円程でしょう。

参考にしてください。

【太陽と風と人の五感に素直な建築】
森建築設計 森健一郎
電話:*****
メール*****ken.com
★横浜馬車道アトリエ
横浜市中区本町6-50-1
YCCヨコハマ創造都市センター内106
★川崎等々力アトリエ
川崎市中原区等々力17-5
★ブログ
http://moriken1ro.exblog.jp/
★ホームページ
http://moriken.p1.bindsite.jp/
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2017年12月26日
・道路面と建築する場所に6メートル程高低差あり
・敷地内に擁壁部分が含まれるため、実際に建築できる部分の敷地は約84㎡(この点は納得済)
・既存擁壁の現況調査報告書によると【擁壁は現状のまま利用可能】とのこと
>高低差がありますので、擁壁に問題無いとしますと、工事中の材料の手運搬及び建て方の問題だけかなと思います。
建築コストに反映されます。重機を使える可能性は低いですが、周りの環境もありますので使えるかどうかは現場を見ないと解りません。

・この土地にかつて建造物が建ったことがない(住宅地として分譲されたS54年当初に購入した売主が結局家を建てなかったため ※現況は更地にカバーをしている状態)
>建てなかった理由が明確であると良いですね。
・地盤報告書によると【全測点の表層~1.5m付近に埋設物と推測される貫入障害が確 認される】とのこと
 調査方法が簡易な為に少し硬い地層があると、調査不可能になる可能性があります。
 もしも障害物があるならば、どのような障害物かは確かめたほうが良いかと思います。(費用は掛かるかもしれません。)地盤が悪い場合:障害物があると地盤改良は取り除いた後になります。また重機が入らないと工事は不可能に思います。
他、質問の場合は、下記メールで対応します。
鶴崎より
k-tsur*****.com

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2017年12月26日
さいたま市のマツザワ設計松澤静男です。なかなか面白そうな敷地ですね(無責任ですが)。以前、町田市でこのような条件で設計をした事があります。その際は上の土地からも資材を搬入出来たため、特別に予算は増えませんでしたが、すべて階段からの搬入となると多少余計な工事費が掛かりますね。地盤については、調査資料で多少分かるかも知れませんが、均一に1.5メートルで障害が出るようだと、盛土の際にガラ入れている可能性もありますが、6mの盛土は無さそうですよね。
心配なのは擁壁と地盤ですね。工事費も3000万円をベースに考えればシンプルな自然素材の家は可能かと思われますが、多少リスクを考えて10%予備費で、その他に設計監理費や外構費用などを考えれば良いのではないでしょうか?

HPをご覧頂き、気に入って頂けたらお声掛けください。別途資料を頂き、調査をして、具体的な話に入らせて頂ければと思います。気になる点はこのままメールでお尋ね下さい。
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一級建築士事務所 マツザワ設計    松澤静男
〒330-0073 さいたま市浦和区元町2-38-2 パークプラザ元町204
Tel 048-885-8241/Fax 048-885-8219 携帯 *****
E-mail       *****t.net
URL        http://www.aa-mat.net/

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2017年12月26日
Rin様

はじめまして、佐竹勝郎建築設計事務所と申します。

高台の敷地、なんとも魅力的ですね。図面を見ると、東側の眺めが良い立地なのですね。


●道路面と建築する場所に6メートル程高低差あり
→工事車両、資材搬出入の面でコストアップしますので、敷地に合った建物を設計し、コストのかからない工法を十分に検討する必要があります。旗竿敷地を立体的にしたような敷地、なかなかやりがいがありそうです。

●敷地内に擁壁部分が含まれるため、実際に建築できる部分の敷地は約84㎡
→建ぺい40%ですので、建坪30坪程度の2階建ては問題なく建てられます。

●この土地にかつて建造物が建ったことがない
→南側隣地には建物が建っているようです。ですので、これまで家が建たなかったのは、地盤の問題ではなく、施工の手間がかかる故の理由かと思います。

●地盤報告書によると【全測点の表層~1.5m付近に埋設物と推測される貫入障害が確認される】とのこと
→これはめずらしいことではありません。こういった造成地に関わらず、フラットな敷地でも都内は地盤面から1.5m程度は盛土であることが多いです。その場合、だいたいは地盤改良を必要とします。盛土には、ガラ、石、コンクリート片が含まれます。地盤報告書があるということは、これまで購入を検討されている方が地盤調査をしているということですね。木造住宅を建てるなら、簡易的な調査である、スウェーデン式サウンディング試験を行ったことだろうと思います。同調査で、大きい石などの障害物に当たったのではないでしょうか。調査報告書を読めば、だいたいのことは想像がつきそうです。特に心配することでもないかと思います。

良い敷地とめぐり逢うのはご縁だと思います。直感的に、ここだと感じるのならば間違いありません。

お読み頂きましてありがとうございました。
少しでもお役にたてれば幸いです。

佐竹勝郎


佐竹勝郎建築設計事務所
Atelier:
〒112-0002
東京都文京区小石川2-3-24 
mail: satake*****.com
http://satakearchi.webcrow.jp/
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2017年12月26日
ヒーロートレーディングの広瀬と申します。ドライウォールと言う北米の家では一般的な壁工法を専門としているビルダーの者です。

少し気になったので返信をさせて頂きます

中学校の西側の土地ですね。スミマセン、弊社関連の不動産会社より土地の販売図面を確認させて頂きました。

まずは、検査済証は絶対必要です。6メートルの高低差を除けば特に問題の無い土地ですが、言うまでもなく平坦地よりリスクは高いです。

既に、擁壁の調査や地盤調査はしているようですが、土地を契約する前に、設計事務所の方や建築会社に現地を見てもらい、最低でも概算見積もりは必要かと思います。できれば現地調査は勿論、役所の調査もした上での見積書がベストですね。

ポイント
●地盤改良が発生した場合の改良方法とある程度の金額。(深度1.5m以上はコンクリートガラと思われますが、憶測ですので調査は必要)
●擁壁の検査済証が有っても本当に問題ないのかをチェック。開発時の擁壁の図面などを不動産会社に提出してもらう。(この土地の仲介会社は大手なので既に入手していると思います)
●ガス・上下水道は宅内にあるのか。何㎜管なのか?実際に使えるのか?階段の下ではなく建物が建つ場所に有るか?(昭和54年の物なので少し心配です。接道道路からの図面も契約前に不動産やさんから書類をもらってください。この当時の中小の不動産屋が行った開発現場は、図面と違う事をするのは当たり前の時代でしたので注意が必要)

特に、地中埋設物については、もっとクリアにする必要があると思います。と言っても契約前にユンボで1.5m掘削して目視するのも物理的に不可能ですね。埋設物が何なのか。ここに最大のリスクがあるように思います。

売主が個人の場合、売買される土地に対しての責任(瑕疵担保責任)は一般的に3か月と契約書に記載されます。ここに土地購入者(買主側)に対しての落とし穴があります。
注文建築の場合、土地を購入して3か月以内に着工するの事は皆無と思います。基礎着工は早くても土地購入より4か月5か月先となります。
3か月過ぎて、売主に1.5m下にあった埋設物はとても大きなコンクリートの塊で地盤改良の妨げになるので撤去して欲しいと申し出ても売主がその事実を知らなかった場合は免責となる可能性は高いです。(お客様の自己負担になる可能性大)
これが、産業廃棄物であった場合は、契約の目的が達成できない との重要事項の項目により白紙になる可能性も有ります。しかし、売主は土地代金などは既に使っているケースが大半なので裁判になっても取り返せる可能性は少ないでしょう。

大手不動産会社の大きな開発現場は擁壁などの工事に関してある程度信用できますが
昭和53年同時の中小不動産業者が行った開発工事は検査済はあるものの結構イイカゲンな工事をしていますので注意してください。

土地に関する全ての書類を契約前に入手して、設計者や建築会社に現地を見てもらう。そしてある程度の間取りを作成して役所の調査もしてもらい見積書を作成。その後土地契約。これであればお客様のリスクは無いと思いますよ。ただしその間にあの土地が売れてしまったら円がなかっとして諦める事となりますが、不安要素があるままで土地契約をして工事が始まってから追加追加で良い家が出来なくなっても疲れるだけです。慎重に事を進めてください。

お時間がありましたら、弊社のホームページご覧ください。
http://hti-hero.com/











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2017年12月26日
初めまして
岩間と申します。

擁壁案件は多数受けており、同じく都内にて近い条件の設計事例もございます。
見学も可能ですのでお気軽にお声掛けください。

ご予算等は掲示板等では記載いたしかねますが、直接お問い合わせいただければ過去事例と合わせて回答可能です。

弊社「夕焼けの住宅」も擁壁上かつ、背面にも擁壁を受けるさらに特殊案件ですが通常予算と変わらず完成いたしております。

sia.*****.com
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