増減築かフルリフォームか建替か

築18年の自宅を、老後に向けてどうしようか考えてます。
現年齢は49歳ですが、住宅ローンは55歳で終わります。

このローンが終わった後、
建替かフルリフォームか増減築が出来るかです。
コスト的にはフルリフォームかと思いますが、
2階建てを平屋にしたいと考えてます。

現自宅は建坪12坪の狭小住宅で、
平屋にすると希望の間取り2LDKが無理そうなので、
平屋に減築したうえで建坪を大きくする増築か。
いっその事、建替えてしまうか。
はたまた、フルリフォームで工夫して2LDKにするか。
悩んでいる所です。

住宅ローンは、年金生活に入った後に、
毎月のローンを支払いに困りたくないので、
月５万円以下の支払いで行けたらと考えてます。

何がベストでしょうか。

ちなみに、今の年収は1000万円ちょっと（世帯年収）
現在の使える預金200万
60歳定年時に、退職金含めて3000万円くらい貰える予定です。
定年後も雇用延長で65歳までは最低働く予定です。

よろしくお願いします。