狭小二世帯

実家を二世帯住宅にリフォームしたいと考えています。
敷地面積33坪・建蔽率６０%(角地なので10％緩和)容積率８０％・高さ制限１０ｍです。現在築15年・10畳ほどの店舗付きの3DKです。
家族構成は親世帯は母ひとり、子世帯は大人2人と子供2人と小型犬一匹。
1Ｆに母、2Ｆを私達で、完全分離ではなくキッチンと洗濯機置き場、ちょっとした洗面台、トイレは別で玄関とお風呂場は共同と考えております。
しかしこの建築条件では店舗付きということもあり、かなりの狭小二世帯になりますよね？
色々狭小住宅などみているうちに、1Ｆはコムハウスさんの床蔵のような作りの方がロ
フトよりも母には良いだろうな～っと思いました。
また、プラスワンリビングという屋上も欲しいなと思っています。
でも両方とも建て替えでないとできないですよね？
屋上ではなくルーフバルコニーならリフォームでできますか?
予算的にはリフォームかなっと思っていたのですが、間取りの大幅な変更は建て替えよりかかることがあるとも聞き・・・。
ローン審査もリフォームローンと住宅ローンでは違うと思いますし・・・。
どうしてよいのかわからなくなってしまいました。
まずは、狭小住宅に詳しい業者さんに相談するべきですか？
床蔵と屋上はどこの業者さんでもやってもらえるものなのでしょうか？
よろしくお願いします。