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家づくり相談

築50年平屋のリフォームについて

現在、購入価格を交渉中の物件について相談です。
二人暮らしに丁度良い平屋(約90平米)の物件です。
入居するにあたり古い間取りの為、多少リフォームが必要と考えています。
ただ、購入価格によってリフォームの一部を諦めなければならないかな…と思っております。
初めてのリフォーム、そして古い家という事でリフォームの参考価格や優先順位が知りたいです。

今、考えているリフォーム内容は
①壁を無くし部屋数を減らす
 (リビングとキッチンの間に玄関ホールがあり、玄関ホールの壁を無くしたい)
②浴室、洗面所を新しくし、脱衣所に扉を付ける
③6畳ほどのテラスの床材を張替
④洗濯機置き場が勝手口にあるので室内に置き場所を確保する
⑤暖房設備(薪ストーブ)を導入したい
⑥外縁側を内縁のようにガラス窓を付けたい
以上の6点を考えています。

不動産屋さんのお話によると、もしかしたら建材等悪くなっている部分は直した方が良いかも…とも言われています。
どこまで必要なのか、これから確認が必要で若干不安なところです。

ざっくりした内容で申し訳ありませんが、アドバイスをよろしくお願いいたします。

専門家の回答

3件

2018年 2月15日
guri様
築50年平屋のリフォーム計画を拝見しました。同じ神奈川県の設計事務所ということから回答さそてもらいました。

1、耐震補強
築50年の住宅だと旧耐震基準の建物なので平屋といえども第一に耐震診断をする必要がらあります。その上で必要となれば、耐震補強をしなくてはいけません。
2、断熱性能
築50年ですと無断熱に近いでしょう。冬の寒い日は家の中でも息が白くなるほど室温が下がります。命に関わるので断熱改修も同時に行うべきです。
3、リフォーム予算
リフォーム予算は工事の内容によって大きく変わります。築年数から考えて、不動産屋の言うように痛み等で交換が必要となる可能性もかなり高いです。

希望されている工事を全て行った場合、消費税抜きの工事価格は約4,000,000円ほどになるだろうと思います。その他に最低でも耐震補強工事、消費税、設計費用等が必要になります。

全体の予算を決めてどのような工事が可能なのかを検討しながら実施する工事内容を決めていく必要があるでしょう。

建築相談は無料ですので必要でしたらご連絡ください。
森建築設計 森健一郎
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ユーザーの返答

2018年02月16日

guriのプロフィール写真

早速のご回答、ありがとうございます。
優先順位、参考にさせていただきます。
耐震性の評価は不動産屋さんが近々、実施するそうなので、それ次第ですね。
まずは購入金額の確定、リフォーム必須箇所の把握ですね。

自分の予算と相談しながら頑張りたいと思います。
ありがとうございまいした。

2018年 2月15日
URBAN GEARの本多と申します。

我が家も築50年ほどの借家です。酷いです(笑)
森さんが仰られているように大概その年代ですと断熱は「無」ですね。
我が家も「傾いて」います。それ以上古い家ならば余程「堅牢」に
造られている可能性が高いです。オイルショック頃の家は駄目ですね。

正直、本気で手を入れるなら建替えた方が早いです。
古民家といえば古民家ですが、築100年オーバーの重厚な佇まいも
期待できないですしね。
ですが、そこを逆手にとって、「懐かしいレトロ」な住まいを楽しむなら、
それも面白いですよ!!!
私は、そうやって楽しんでいます。私が小さな頃に憧れた友達の家が、
今の住まいなんです。
正直、地震には弱いですね。大きな地震が来たら崩れて死んじゃうかもしれません。
そんな家が、あちこちにあるんです。もしも、その時は、その時だと
思えるのなら、まぁ好きなように「出来る範囲」でやれば良いと思いますよ。
だんだんやれば良いですし。壁を壊すのは慎重にした方が良いです。
出来ない場合も結構有りますから、ちゃんと専門家に聞いてください。

他の部分も、とりあえず暮らしてみて、どうしてもって思ったら、やれば
良いんじゃないですか?そのうち気にならなくなるかもしれませんし、
それよりも雨漏りが見つかったり、ボイラーが駄目になっていたりなんてのが
見つかるかもしれませんし。
洗濯機置場は、移動すれば良いですよ。最初に。

※当アトリエでは建築に関するあらゆる御質問に随時無料でお答えしています。
どうぞお気軽に御問合せください。

URBAN GEAR / アーバンギア 本多
atelier@urbangeardesign.com
http://www.urbangeardesign.com
054-206-4343
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ユーザーの返答

2018年02月16日

guriのプロフィール写真

回答ありがとうございます。
同じ年代のお家にお住まいとは、とても参考になりました。
断熱に関しては、優先順位を上げた方が良いのかと思いました。

内覧にうかがった際には、すぐにでも生活できるくらいの状態でしたので、
そこも考慮し入居前に必須なのか否かをしっかり判断した方が良いですね。

アドバイスをありがとうございました。

星マーク
相談者が役に立った
2018年 2月19日
guriさま

はじめまして、文京区の佐竹勝郎建築設計事務所と申します。
フォローいただきましてありがとうございます。

90㎡の平屋のリフォーム。内容拝見させていただきました。
ちょうど昨年、秋田県で同じような希望の平屋をリフォーム
しました。よろしければ、下記をご参考ください。
http://satakearchi.webcrow.jp/akitahiraya.html

また、薪ストーブの導入ということで、私のセカンドハウス
も薪ストーブを入れています。長野の極寒の地ですが、断熱材
なしでも暖かです!。合わせてご参考ください。
http://satakearchi.webcrow.jp/kurohime.html

そうしまして、ご質問にあります、工事の優先順位ですが、

1. 耐震改修
他の回答者さまと同意見で、築40年を超えた場合は耐震改修
はしたほうがよいです。平屋なので、大規模な改修は不要です。
建物全体から耐力壁として扱う壁を見極め、そこを重点的に
補強します。方法は筋交いであったり、構造用合板であったり、
さらには柱、梁などの接合部分を金物補強したりします。

不動産屋さん(売主側)側で耐震診断を実施、その結果後に購入
するのはとてもよい流れだと思います。すでに耐震性が確保され
ていれば、耐震診断適合証明という書面を作成し(主に建築士が)、
税務署などに申告すれば、不動産取得税や住宅ローンの控除に
なります。耐震性が確保されていなければ、改修後に同証明をすれ
ば大丈夫です。

2. 壁を無くし部屋数を減らす。
壁を少なくして、ワンルーム化するのは薪ストーブの効率を
考えてとても良いことだと思います。

3. 断熱改修
薪ストーブはものすごく暖かいです。断熱材の無い家でも実は、
全然問題ありません。(実体験から言えます)。さらに、高気密
な新築の家よりも、多少隙間風の入るような古い家のほうが、空気
が汚れないので薪ストーブに向いていると思います。
ただ、薪の準備も大変かと思いますので、それほど常時、火を入れる
わけではないとしたら、やはり断熱改修をして薪ストーブ無しでも
ある程度暖かい環境をつくるのは大事かと思います。薪ストーブと
の付き合い方によって考え方は変わるかと思います。

4. 暖房設備(薪ストーブ)を導入したい

5. 浴室、洗面所を新しくし、脱衣所に扉を付ける

6. 外縁側を内縁のようにガラス窓を付けたい

7. 洗濯機置き場が勝手口にあるので室内に置き場所を確保する

8. 6畳ほどのテラスの床材を張替


工事費は、どこまでやるか、どんな材料、設備機器を使うかで随分変わっ
てきますが、上記の内容でしたら、約500万円程度でしょうか。
末永くお住まいになるならば、内部のほとんどを解体するスケルトンリフ
ォームがお勧めです。その場合はこの規模ですと約1000万円です。

またなにかお困りごとございましたら
小さなことからお気軽にご相談ください。
satakearchi@gmail.com


少しでもお役に立てれば幸いです。
佐竹勝郎

佐竹勝郎建築設計事務所
一級建築士事務所

satakearchi@gmail.com
http://satakearchi.webcrow.jp

Atelier :
〒112-0002
東京都文京区小石川2-3-24 CORB
http://corbsatake.webcrow.jp/
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ユーザーの返答

2018年02月21日

guriのプロフィール写真

回答ありがとうございます。
秋田の平屋リフォームも長野のセカンドハウスも素敵ですね!

耐震補強も中古住宅取得ローン減税が適用されるならば、
多少コストはかかってもやるメリットはありますね。

断熱に関しても自分たちの生活スタイルで方法も変わるのだなと理解しました。
薪ストーブの良さや効率も、とても参考になりました。

今後、具体的に話が進んだ際にまたご相談させて欲しいなと思います。
ありがとうございました。

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