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回答 

4件

賃貸併用の二世帯住宅

お世話になります。
東京都台東区50坪ほどの敷地に両親が鉄筋4階建ての持ちビルを所有して住んでいるのですが、最近、母親が病院通いとなってしまいましたので、ここを賃貸併用の2世帯住宅として建て替えたいと考えております。
漠然としたイメージですが、1階の半分を自分達用の駐車場(2台分)、2階(できれば1階の残りも)を賃貸として、3階+4階を二世帯住宅というようなことを考えているのですが、おおよそどのくらいの費用がかかるものなのでしょうか。正直なところ、あまりお金もないので、賃貸の収入でローン+修繕費?くらいをカバーできるようであれば、具体的に検討したいと考えております。
あまり具体的なイメージができていないので、情報も少なく申し訳ありませんが、あくまでも参考までにということでも構いませんので、よろしくお願いいたします。

このアドバイスは、旧HOUSECOの家づくり相談のアーカイブを移行したものであり、現行SuMiKaが提供する機能と齟齬がある場合があります。

専門家の回答

4件

2011年 5月 7日
はじめまして、アーキネットデザインの市川均と申します。
 場所が解りませんので可能かどうか解りませんが、1階の駐車場以外の部分は住宅でなくテナントとして貸せると返済は楽になりますね。住宅と店舗では賃貸価格が全然違いますので。
 また、事業費用は、主に以下の通りです。
支出は、
1、計画費(設計料など)
2、土地整備費(解体費用など)
3、建設費
これに対し、その返済計画を算出し、賃貸収入で償還しきれるかどうかを検討する事になります。
可能かどうかは、きちんと算出すれば解りますが、立地によるでしょう。
 現在建設中の青山のプロジェクトは、非常に条件は近いですね。敷地50坪で1階が自家用駐車場2台とテナント20坪、2階は診療所、3、4階に2世帯住宅です。総事業費は1億5000万円程度ですが、ここでは1階のテナント収益だけで事業は成り立ってます。場所が良いので特殊ですが参考にはなるでしょう。
 添付する写真はまた別のプロジェクトですが、ここも1、2階テナントで、3、4階2世帯住宅、5階ゲストハウスですので、近い内容ですね。ここの事業費も参考になると思いますが公開は出来ないので、直接お問い合わせください。
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ユーザーの返答

2011年05月07日

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早速のご回答ありがとうございました。とても参考になりました。
うちは地下鉄の駅からはとても近いのですが、大通りから一本入ったところなので、テナントとしてはちょっと難しいのかもしれません。
またいろいろと検討してみます。

2011年 5月 9日
おっほほ~いさん

はじめまして、新宿で設計事務所と不動産コンサルを行って
いるマックスネット・コンサルタントの片瀬と申します。

前面道路幅員や敷地間口が解りませんので、正確な回答は
できませんが、大体、以下のような構成でしょうか。
1)容積率80%で建坪40坪
2)1Fに駐車場2台、エントランス、2住戸
3)2Fはオール賃貸で4住戸
4)3Fは、賃貸+ご両親
5)4Fは、ご自宅
でしょうか。

事業収支を考慮すると、やはり1K中心の賃貸併用住宅が
最適でしょうね。賃貸の収入で、ローン+修繕費くらいは
十分カバーできるようになります。

弊社で、無料相談・無料プランニング・事業収支まで作成
しますので、一度、金融機関に相談してみたら如何でしょう。

写真は、台東区30坪の敷地に建つ賃貸住宅です。
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ユーザーの返答

2011年05月19日

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ご回答ありがとうございます。
なにからどう手をつけてよいのかもわからないので、
あいまいな質問になってしまい、申し訳ありませんでした。
ご回答の内容を参考にさせていただきながら、
今後の進め方を検討してみたいと思います。

2011年 5月 9日
こんにちは 山桜桃設計事務所 高澤と申します。

台東区で50坪の敷地と言う事ですが場所が特定されていませんので分かりませんが、建蔽率80% 容積率400%程度でしょうか?
上記で簡単に考えますと建坪40坪で200坪になりますね。
5階建ても出来ますが4階建てを希望するのには理由が有るのでしょうか?また、賃貸部分は店舗(賃貸)or事務所(賃貸)or住宅(賃貸)のどれをお考えなのでしょうか?家賃収入の部分で変わってきますが・・・・・
延べ床面積200坪(660㎡)/5階建てとし
1階:駐車場+賃貸+共用部(出入口・通路・階段等)
2階/3階:賃貸+共用部(通路・階段等)
4階/5階:2世帯住宅
とした場合、賃貸部分は5区画と考えます。
4階/5階は階段+EVを考えますが、賃貸部(1-3階)は階段対応で宜しいと思います。
想定される総事業費(建設費+設計費・監理費+諸費用等)としては1億6000~1億7000万円位かと思われます。もちろん建設地の状況(立地・土壌等)により事業費も変わってきます。
想定される賃料収入ですが・・・・・
賃貸住宅:15万×5室=75万円/月・・・・・900万円/年
賃貸事務所:20万×5室=100万円/月・・・・・1200万円/年
賃貸店舗:24万円×5室=120万円/月・・・・・1440万円/年
程度と考えまして
資金の回収を考えた場合に、賃貸住宅で22年 賃貸事務所で17年 賃貸店舗で14年程度かと思われますが全ての区画が満室で考えてますので空きが出た場合には若干伸びるかと思います。
(大規模修繕1回と修繕2回を見込んでいます)
昨今では供給過多の状況ですので区画(賃貸部分)を満室にするために魅力的な事をしなくてはならないと思いますので目に見えない費用が掛るかもしれません。周辺環境と状況を調査し計画をされる事をお勧めします。
矢印
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ユーザーの返答

2011年05月19日

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ご回答ありがとうございます。
5階建てについても検討をしてみたいと思います。
ただ、現在のビルも4階部分が斜めになっておりますので、
道幅の関係等から無理なのかもしれません。
具体的な金額も出していただき、非常に参考になりました。
いただいた情報をもとに、もう少し検討を進めてみたいと思います。

2011年 5月12日
tekine.com(適値コム)より

構造体(RC)部分の補強などが無い場合とある場合で
建築費は大分変ります。

テナントとして営業するのであれば、事業として行うのか
個人投資として考えるかによって
融資方法が変わるでしょう。

まずは現在の投資できる金額を明確に知ることだと思います。
その予算が分かることで、外装、内装に掛ける費用が
見出せます。
その金額による工事計画を作り出すことが可能だと
思います。

事業として考えたとしても、イニシャル(初期投資)コスト
を見出さない限り、無限のプランニングが生まれて
しまいます。

まずは、コストマネジメントをするべきだと思います。

まずはMAILで御相談ください。
(全国対応しています。)
フリーダイヤルもありますので御利用下さい。

http://tekine.com/contact/index.html

その他、WEBで情報発信していますので。
チェックしてみて下さい。

http://ameblo.jp/tekinecom/
http://tekine.com/column/
http://www.houseco.jp/profile/architect/4420/blog
http://keikakuin.exblog.jp/15625938/
http://www.houseco.jp/profile/architect/4420
矢印
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ユーザーの返答

2011年05月19日

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ご回答ありがとうございます。
自分の場合、投資額がほぼそのまま銀行からの借入額となりますので、
銀行でいくら借りられるのかも確認しなくてはなりません。
貴重な情報ありがとうございました。
またいろいろと調べて検討を進めたいと思います。

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